房地產(chǎn)估價報告常見錯誤
一、報告書不完整(共8項內(nèi)容)
1. 封面
2. 目錄
3. 致委托方函
4. 估價師聲明
5. 估價假設和限制條件
6. 估價結(jié)果報告
7. 估價技術報告
8. 附件
二、報告書不完整
1. 估價結(jié)果報告書漏項(共13項內(nèi)容)
一)委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所)
二)估價方(估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級)
三)估價對象(概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況;對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況)
四)估價目的(說明本次估價的目的和應用方向)
五)估價時點(說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日)
六)價值定義(說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵)
七)估價依據(jù)(說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)
八)估價原則(說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則)
九)估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義)
十)估價結(jié)果(說明本次估價的最終結(jié)果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格)
十一)估價人員(估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章)
十二)估價作業(yè)日期(說明本次估價的起止年月日)
十三)估價報告應用的有效期(說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年)
估價技術
2. 估價技術報告漏項(共7項內(nèi)容)
一)個別因素分析
二)區(qū)域因素分析
三)市場背景分析(詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來)
四)使用分析(詳細分析、說明估價對象使用)
五)估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)
六)估價測算過程(詳細說明測算過程，參數(shù)確定等)
七)估價結(jié)果確定(詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由)
案例分析中常見錯誤2
一、估價對象屬于房地產(chǎn)的
1)土地使用權人交代不清
2)土地使用權性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等
3)土地使用年限交代不清，如起止年月等(劃撥土地不需交代)
4)是否具有土地使用權證沒有交代
5)是否具有房屋所有權證沒有交代
6)房屋用途交代不清
7)建筑物結(jié)構交代不清
8)房屋建成年代交代不清
9)房屋的權屬交代不清(特別是抵押的情況)
10)房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)
二、估價方法選用上的錯誤
1、只使用了一種估價方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。
5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。
一、報告書不完整(共8項內(nèi)容)
1. 封面
2. 目錄
3. 致委托方函
4. 估價師聲明
5. 估價假設和限制條件
6. 估價結(jié)果報告
7. 估價技術報告
8. 附件
二、報告書不完整
1. 估價結(jié)果報告書漏項(共13項內(nèi)容)
一)委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所)
二)估價方(估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級)
三)估價對象(概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況;對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況)
四)估價目的(說明本次估價的目的和應用方向)
五)估價時點(說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日)
六)價值定義(說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵)
七)估價依據(jù)(說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)
八)估價原則(說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則)
九)估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義)
十)估價結(jié)果(說明本次估價的最終結(jié)果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格)
十一)估價人員(估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章)
十二)估價作業(yè)日期(說明本次估價的起止年月日)
十三)估價報告應用的有效期(說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年)
估價技術
2. 估價技術報告漏項(共7項內(nèi)容)
一)個別因素分析
二)區(qū)域因素分析
三)市場背景分析(詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來)
四)使用分析(詳細分析、說明估價對象使用)
五)估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)
六)估價測算過程(詳細說明測算過程，參數(shù)確定等)
七)估價結(jié)果確定(詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由)
案例分析中常見錯誤2
一、估價對象屬于房地產(chǎn)的
1)土地使用權人交代不清
2)土地使用權性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等
3)土地使用年限交代不清，如起止年月等(劃撥土地不需交代)
4)是否具有土地使用權證沒有交代
5)是否具有房屋所有權證沒有交代
6)房屋用途交代不清
7)建筑物結(jié)構交代不清
8)房屋建成年代交代不清
9)房屋的權屬交代不清(特別是抵押的情況)
10)房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)
二、估價方法選用上的錯誤
1、只使用了一種估價方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。
5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。