根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），物業(yè)管理足指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。從《條例》對(duì)物業(yè)管理的概念和定義來(lái)看，界定了物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容和物業(yè)管理服務(wù)單位的主要義務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)是與責(zé)任、義務(wù)相對(duì)應(yīng)的，義務(wù)人因?yàn)閼?yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，根據(jù)《條例》第二十六條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！钡囊?guī)定，將由于為按照法定和約定全面履行義務(wù)給權(quán)利人造成直接或間接經(jīng)濟(jì)損失和人身?yè)p害，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)和賠償?shù)姆韶?zé)任。
物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)足因物業(yè)管理單位的義務(wù)產(chǎn)生的，風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型可以依據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)內(nèi)容劃分而確定。具體來(lái)說(shuō)可以分為治安風(fēng)險(xiǎn)、車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞和滅失、消防事故和隱患、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然這并不能涵蓋全部的風(fēng)險(xiǎn)，但基本包括了風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。
一、治安風(fēng)險(xiǎn)
所謂治安風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，即導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。目前因改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，我國(guó)人口的流動(dòng)率日益增高，社會(huì)各層次的收入差距急劇增大，該社會(huì)問(wèn)題產(chǎn)生的社會(huì)治安問(wèn)題已明顯體現(xiàn)在小區(qū)中和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)里。入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類(lèi)治安事件相繼發(fā)生在各個(gè)小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來(lái)。
二、車(chē)輛管理風(fēng)險(xiǎn)
所謂車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)小區(qū)中的停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車(chē)輛停放服務(wù)過(guò)程中，車(chē)輛發(fā)生車(chē)身受損、車(chē)輛滅失等損壞。車(chē)輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)管理單位另行受發(fā)展商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理。車(chē)輛停放服務(wù)另行向車(chē)輛停放人在物業(yè)服務(wù)費(fèi)本身以外、收取車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)。車(chē)輛停放期間，車(chē)輛可能遭故意或過(guò)失損壞，也可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類(lèi)事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理單位面臨可能賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。
三、消防風(fēng)險(xiǎn)
消防事故和隱患其實(shí)也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明更有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的維護(hù)。
消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)以及確保火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門(mén)處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善、無(wú)消防用水供應(yīng)、消防系警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，如此物業(yè)管理單位面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅是經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人等個(gè)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。
四、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)因?yàn)槲飿I(yè)、公共設(shè)施和設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來(lái)產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等。如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于全體業(yè)主共有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。
五、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理單位依據(jù)法律規(guī)定和合同約定從事物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)的范圍通常是大廈和小區(qū)的紅線范圍內(nèi)，物業(yè)管理單位的義務(wù)是依據(jù)合同，對(duì)小區(qū)和大廈內(nèi)的公共區(qū)域和場(chǎng)地進(jìn)行管理和維護(hù)服務(wù)，維護(hù)正常的使用和功能。公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。
物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)是《條例》及其他的法律規(guī)定和物業(yè)管理合同的約定，在具體的風(fēng)險(xiǎn)防范中，主要操作規(guī)范就是小區(qū)和大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度。
物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)足因物業(yè)管理單位的義務(wù)產(chǎn)生的，風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型可以依據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)內(nèi)容劃分而確定。具體來(lái)說(shuō)可以分為治安風(fēng)險(xiǎn)、車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞和滅失、消防事故和隱患、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然這并不能涵蓋全部的風(fēng)險(xiǎn)，但基本包括了風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。
一、治安風(fēng)險(xiǎn)
所謂治安風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，即導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。目前因改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，我國(guó)人口的流動(dòng)率日益增高，社會(huì)各層次的收入差距急劇增大，該社會(huì)問(wèn)題產(chǎn)生的社會(huì)治安問(wèn)題已明顯體現(xiàn)在小區(qū)中和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)里。入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類(lèi)治安事件相繼發(fā)生在各個(gè)小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來(lái)。
二、車(chē)輛管理風(fēng)險(xiǎn)
所謂車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)小區(qū)中的停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車(chē)輛停放服務(wù)過(guò)程中，車(chē)輛發(fā)生車(chē)身受損、車(chē)輛滅失等損壞。車(chē)輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)管理單位另行受發(fā)展商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理。車(chē)輛停放服務(wù)另行向車(chē)輛停放人在物業(yè)服務(wù)費(fèi)本身以外、收取車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)。車(chē)輛停放期間，車(chē)輛可能遭故意或過(guò)失損壞，也可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類(lèi)事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理單位面臨可能賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。
三、消防風(fēng)險(xiǎn)
消防事故和隱患其實(shí)也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明更有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的維護(hù)。
消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)以及確保火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門(mén)處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善、無(wú)消防用水供應(yīng)、消防系警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，如此物業(yè)管理單位面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅是經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人等個(gè)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。
四、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)因?yàn)槲飿I(yè)、公共設(shè)施和設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來(lái)產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等。如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于全體業(yè)主共有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。
五、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理單位依據(jù)法律規(guī)定和合同約定從事物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)的范圍通常是大廈和小區(qū)的紅線范圍內(nèi)，物業(yè)管理單位的義務(wù)是依據(jù)合同，對(duì)小區(qū)和大廈內(nèi)的公共區(qū)域和場(chǎng)地進(jìn)行管理和維護(hù)服務(wù)，維護(hù)正常的使用和功能。公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。
物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)是《條例》及其他的法律規(guī)定和物業(yè)管理合同的約定，在具體的風(fēng)險(xiǎn)防范中，主要操作規(guī)范就是小區(qū)和大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度。