第二節(jié) 搜集交易實(shí)例
一、搜集大量交易實(shí)例的必要性
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。只有擁有了估價(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，從而保障根據(jù)這些可比實(shí)例評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值更加精準(zhǔn)而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)盡力搜集較多的交易實(shí)例。
搜集交易實(shí)例盡管是市場(chǎng)法中的一個(gè)步驟，但對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師而言，是一個(gè)不斷積累的過程，平時(shí)就應(yīng)留意搜集，不能等到需要采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)才去做。這樣，一旦需要采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，就已經(jīng)有了足夠多的交易實(shí)例可供選取，從而可以較快地完成估價(jià)工作。當(dāng)然，在需要采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，也可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地搜集一些交易實(shí)例。
二、搜集交易實(shí)例的途徑
交易實(shí)例不會(huì)自己跑到估價(jià)師手中。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣去調(diào)查、了解市場(chǎng)行情，去了解當(dāng)?shù)厮鸭灰讓?shí)例的途徑，掌握相應(yīng)的搜集技巧，盡力地搜集交易實(shí)例。
搜集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：
（1）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其房地產(chǎn)成交價(jià)格及有關(guān)交易情況。
（2）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、相關(guān)律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況?，F(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)交易是通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成的。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，可以獲得大量及時(shí)、真實(shí)的交易實(shí)例。
（3）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向政府有關(guān)部門申報(bào)的成交價(jià)格資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格資料，政府或者其授權(quán)的部門確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格資料。
（4）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購(gòu)買房地產(chǎn)價(jià)格資料?，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的專門從事房地產(chǎn)價(jià)格等信息搜集、整理、分析和提供的機(jī)構(gòu)。
（5）同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供其搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。
（6）與房地產(chǎn)出售者或者其代理人，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價(jià)等資料；查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料；參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，索取有關(guān)資料，搜集有關(guān)信息。要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等雖然不是成交價(jià)格，一般不能反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格行情，不應(yīng)作為交易實(shí)例，但與成交價(jià)格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考。
一、搜集大量交易實(shí)例的必要性
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。只有擁有了估價(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，從而保障根據(jù)這些可比實(shí)例評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值更加精準(zhǔn)而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)盡力搜集較多的交易實(shí)例。
搜集交易實(shí)例盡管是市場(chǎng)法中的一個(gè)步驟，但對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師而言，是一個(gè)不斷積累的過程，平時(shí)就應(yīng)留意搜集，不能等到需要采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)才去做。這樣，一旦需要采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，就已經(jīng)有了足夠多的交易實(shí)例可供選取，從而可以較快地完成估價(jià)工作。當(dāng)然，在需要采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，也可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地搜集一些交易實(shí)例。
二、搜集交易實(shí)例的途徑
交易實(shí)例不會(huì)自己跑到估價(jià)師手中。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣去調(diào)查、了解市場(chǎng)行情，去了解當(dāng)?shù)厮鸭灰讓?shí)例的途徑，掌握相應(yīng)的搜集技巧，盡力地搜集交易實(shí)例。
搜集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：
（1）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其房地產(chǎn)成交價(jià)格及有關(guān)交易情況。
（2）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、相關(guān)律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況?，F(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)交易是通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成的。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，可以獲得大量及時(shí)、真實(shí)的交易實(shí)例。
（3）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向政府有關(guān)部門申報(bào)的成交價(jià)格資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格資料，政府或者其授權(quán)的部門確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格資料。
（4）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購(gòu)買房地產(chǎn)價(jià)格資料?，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的專門從事房地產(chǎn)價(jià)格等信息搜集、整理、分析和提供的機(jī)構(gòu)。
（5）同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供其搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。
（6）與房地產(chǎn)出售者或者其代理人，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價(jià)等資料；查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料；參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，索取有關(guān)資料，搜集有關(guān)信息。要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等雖然不是成交價(jià)格，一般不能反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格行情，不應(yīng)作為交易實(shí)例，但與成交價(jià)格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考。