《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》，經(jīng)第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次、第十六次會(huì)議審議，委員長(zhǎng)會(huì)議決定，全文公布《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》，廣泛征求意見(jiàn)，以便進(jìn)一步研究修改，再提請(qǐng)以后的全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議審議?，F(xiàn)參考目前一些熱點(diǎn)意見(jiàn)以及工作實(shí)際提出如下修改拙見(jiàn)，僅供參考：
一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利推定的問(wèn)題
「草案法條」第四條規(guī)定：“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外。法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權(quán)的，依照其規(guī)定?！钡谑鶙l第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。” 第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 ”
「存在的問(wèn)題」沒(méi)有規(guī)定涂銷(xiāo)登記的權(quán)利消滅推定效力。權(quán)利正確性推定應(yīng)當(dāng)包括正反兩個(gè)方面，一方面是在登記簿上登記之權(quán)利推定為正確，另一方面在登記簿上涂消一項(xiàng)登記推定為該權(quán)利消滅。不能自動(dòng)消滅。
「修改建議」增加“在登記簿上涂消一項(xiàng)登記為該權(quán)利消滅?！钡囊?guī)定。
二、關(guān)于登記資料的查閱問(wèn)題
「草案法條」第十八條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復(fù)制登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密?！?BR> 「存在的問(wèn)題」公示范圍過(guò)窄，登記簿的公開(kāi)是登記公示公信的基本要求，只有限度的大眾知曉登記簿記載的內(nèi)容，才能發(fā)揮登記簿的公信力，發(fā)揮登記制度保護(hù)交易安全的作用。草案把查閱人的范圍限制在權(quán)利人和利害關(guān)系人。從利害關(guān)系人的概念上講，利害關(guān)系人首先要有一定的現(xiàn)實(shí)的利害關(guān)系，即登記結(jié)果可能影響到他的利益。潛在的利害關(guān)系人無(wú)現(xiàn)實(shí)的利害關(guān)系無(wú)法查閱登記簿，違背了登記公信力的初衷。再加上“國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私”等標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐中操作起來(lái)容易放大，實(shí)際上又增加了拒絕其他非利害關(guān)系人如潛在交易人的查詢(xún)要求的可能。
「修改建議」我國(guó)土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法第2條規(guī)定，對(duì)登記結(jié)果資料，任何人都可以查閱。可以采取這種規(guī)定的查詢(xún)模式。
三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度
「草案法條」第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡谝话偃畻l第二款又規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證或者草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。”
「存在的問(wèn)題」物權(quán)法作為基本法，不可能規(guī)定的太具體，太細(xì)、太繁瑣，但物權(quán)法需規(guī)定管轄和登記區(qū)設(shè)立的基本原則。本草案對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管轄前后條文規(guī)定不一致。草案第一百三十條第二款還是規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記仍然按行政級(jí)別分級(jí)登記。另外土地承包經(jīng)營(yíng)登記是依申請(qǐng)還是依職權(quán)進(jìn)行也沒(méi)有明確。
「修改建議」取消對(duì)“縣級(jí)以上”的模糊說(shuō)法，明確由承包經(jīng)營(yíng)土地所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
四、關(guān)于異議登記的問(wèn)題
「草案法條」草案第十九條規(guī)定：“利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，可以申請(qǐng)異議登記。登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。申請(qǐng)人自登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意異議登記之日起三個(gè)月內(nèi)不起訴也不申請(qǐng)更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。有證據(jù)證明異議登記不當(dāng)，權(quán)利人有權(quán)申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)異議登記。異議登記造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記的申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?BR> 「存在的問(wèn)題」草案規(guī)定的啟動(dòng)異議登記的程序過(guò)于苛刻。草案規(guī)定申請(qǐng)異議登記必須取得登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意或者人民法院裁定，目的本為防止啟動(dòng)惡意的異議登記程序。其實(shí)現(xiàn)實(shí)中登記簿記載的權(quán)利人往往不會(huì)同意進(jìn)行異議登記，如此一來(lái)，大多依靠等待法院的裁定啟動(dòng)登記異議程序的條件失之過(guò)嚴(yán)，這將會(huì)影響異議登記功能的正常實(shí)現(xiàn)。啟動(dòng)法院程序及獲得相應(yīng)的裁定需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間，這樣就給登記簿記載的權(quán)利人一個(gè)處分的機(jī)會(huì)，真正的權(quán)利人很可能為此無(wú)法得到物權(quán)。
「修改建議」修改為：“有證據(jù)表明登記簿記載的權(quán)利人非真正的權(quán)利人的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予準(zhǔn)許異議登記”，再說(shuō)了有賠償責(zé)任制約束惡意提起異議程序。
五、關(guān)于更正登記的問(wèn)題
「草案法條」草案第二十條規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的，不發(fā)生效力。”
「存在的問(wèn)題」這里規(guī)定的是依申請(qǐng)進(jìn)行的更正，但是沒(méi)有依職權(quán)或者職能進(jìn)行更正的規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定更正程序與訴訟程序的銜接問(wèn)題。
「修改建議」增加規(guī)定依職權(quán)或者職責(zé)進(jìn)行登記更正程序。明確更正登記只能在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生移轉(zhuǎn)之前提出，向公眾明確提示可能的法律上的不利益。由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，第三人已基于對(duì)登記的信賴(lài)而與登記名義人進(jìn)行交易并完成了登記程序，不動(dòng)產(chǎn)之真正權(quán)利人就因此而喪失其權(quán)利，不得請(qǐng)求更正登記，否則不予受理。
六、關(guān)預(yù)告登記的問(wèn)題
「草案法條」第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書(shū)面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請(qǐng)注銷(xiāo)預(yù)告登記?！?BR> 「存在的問(wèn)題」草案將登記預(yù)告制度保護(hù)的范圍極端狹窄。預(yù)告登記制度是對(duì)物權(quán)優(yōu)先債權(quán)原則的例外性規(guī)定，預(yù)告登記制度目的是保護(hù)本來(lái)只在債權(quán)相對(duì)人之間有效而對(duì)一般第三人并無(wú)拘束力的債權(quán)關(guān)系，防止債權(quán)人之債權(quán)不因債務(wù)人再行實(shí)施處分行為而落空。草案將預(yù)告登記的對(duì)象狹義地限定為取得物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，將另外變動(dòng)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)及消滅物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)兩項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)排除在外。另外，即便是取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之請(qǐng)求權(quán)，草案也僅將其限制在合同之債上，對(duì)于基于合同以外之其他原因所發(fā)生之取得物權(quán)的債權(quán)是否可得以適用是沒(méi)有明確的。按請(qǐng)求權(quán)可以有基于合同而生的請(qǐng)求權(quán)，有基于不當(dāng)?shù)美o(wú)因管理、繼承關(guān)系等而生的請(qǐng)求權(quán)，這些請(qǐng)求權(quán)均有保全的必要，也有制度設(shè)計(jì)的必要，沒(méi)有理由僅為合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)提供保障而將其他請(qǐng)求權(quán)排除在外。另外草案沒(méi)有明確預(yù)告登記的優(yōu)先效力，草案僅規(guī)定了債務(wù)人處分行為不具有效力，而沒(méi)有規(guī)定非因債務(wù)人的處分行為而發(fā)生之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)是否對(duì)于債權(quán)人有效。
「修改建議」明確規(guī)定可申請(qǐng)預(yù)告登記的權(quán)利類(lèi)型。補(bǔ)充對(duì)預(yù)告登記條件、效力的規(guī)定。
七、無(wú)權(quán)占有人的賠償責(zé)任問(wèn)題
「草案法條」第三十八條規(guī)定：“無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物；不能返還原物或者返還原物后仍有損失的，可以請(qǐng)求損害賠償。”草案第二百六十一條規(guī)定：“無(wú)權(quán)占有包括善意占有和惡意占有。”第二百六十二條規(guī)定：“占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，善意占有人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任；惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”
「存在的問(wèn)題」法條之間的規(guī)定相矛盾。草案第三十八條沒(méi)有區(qū)分善意占有和惡意占有，對(duì)兩類(lèi)占有規(guī)定了沒(méi)有區(qū)別的返還原物和損害賠償責(zé)任，并且對(duì)于損害賠償責(zé)任的規(guī)定，前后發(fā)生了沖突。按照第三十八條的規(guī)定，善意占有人亦應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；但是根據(jù)第二百六十二條的規(guī)定，善意占有人則無(wú)須承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第二百六十二條規(guī)定的占有人概念模糊，這里的占有專(zhuān)指無(wú)權(quán)占有嗎？表述不嚴(yán)謹(jǐn)。
「修改建議」刪除草案第三十八條規(guī)定。在第二百六十二條中“占有人”前面加“無(wú)權(quán)”字樣。
八、物權(quán)法中規(guī)定刑事責(zé)任的問(wèn)題
「草案法條」第七十一條規(guī)定：“違反國(guó)家規(guī)定，以無(wú)償或者以低價(jià)折股、低價(jià)出售等手段將國(guó)有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)流失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”第七十二條規(guī)定：“國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，造成國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”
「存在的問(wèn)題」浪費(fèi)立法資源，完全可以從現(xiàn)有刑法規(guī)定或者完善刑法的規(guī)定來(lái)實(shí)現(xiàn)。
「建議」此兩條與《中華人民共和國(guó)刑法》第一百六十九條、第一百六十七條、第一百六十八條的規(guī)定有重復(fù)之嫌，建議刪除。
九、業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題
「草案法條」第七十七條規(guī)定：“ 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)?？h級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主會(huì)議或者選舉業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助?！?BR> 「存在的問(wèn)題」法律地位不明確，與地方人民政府的關(guān)系模糊，容易發(fā)生問(wèn)題。
「修改建議」改“可以”為“應(yīng)當(dāng)”，賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的法人地位。取消地方人民政府的干涉性規(guī)定，防止因?yàn)橹笇?dǎo)發(fā)生糾紛或者使業(yè)主委員會(huì)制度走樣。
十、相鄰權(quán)問(wèn)題
「草案法條」第九十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)依照法律規(guī)定，禁止相鄰權(quán)利人排放大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質(zhì)。
「存在的問(wèn)題」缺乏具體的操作性和配套規(guī)定，不能充分保護(hù)受害方。我國(guó)目前的排放的具體標(biāo)準(zhǔn)體系不健全，一些符合排放標(biāo)準(zhǔn)的行為是否相鄰權(quán)人也可禁止。再者一些零零散散具體的排放標(biāo)準(zhǔn)多規(guī)定在行政法規(guī)和地方法規(guī)、規(guī)章中。應(yīng)當(dāng)明確這一依據(jù)。
「修改建議」禁止相鄰權(quán)利人排放足以造成他人權(quán)益損害的大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質(zhì)。建議再增加可操作性的立法技術(shù)處理。
十一、關(guān)于征收征用問(wèn)題
「草案法條」第四十九條規(guī)定：“為了公共利益的需要，縣級(jí)以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收、征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償?！?BR> 「存在的問(wèn)題」我國(guó)多部法律和行政法規(guī)確認(rèn)了公共利益優(yōu)位于公民個(gè)體民事權(quán)利的原則。但什么是公共利益，如何識(shí)別社會(huì)公共利益，如何捍衛(wèi)社會(huì)公共利益。公共利益界定不明確，界定不清就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)公共利益的濫用。
「修改建議」物權(quán)法應(yīng)定義“公共利益”，防止“公共利益”的解釋權(quán)和話語(yǔ)權(quán)把持在利益集團(tuán)手里，導(dǎo)致公共利益之濫用；同時(shí)應(yīng)當(dāng)規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽(tīng)證評(píng)估程序?；蛘邔⑽餀?quán)法第四十九條中的“沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償”修改為“沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償”。
十二、關(guān)于物權(quán)的保護(hù)的問(wèn)題
「草案法條」見(jiàn)草案第三十六條到第四十四條。
「存在的問(wèn)題」以“物權(quán)的保護(hù)”為本章的章名不妥。第三十六、三十七條沒(méi)有必要在實(shí)體法中規(guī)定，有關(guān)侵害物權(quán)賠償性的規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于侵權(quán)法范疇，本可以分得清的，沒(méi)有必要將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)規(guī)定在其中。草案還是沒(méi)有規(guī)定訴訟現(xiàn)行草案缺乏關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效的規(guī)定。如果不對(duì)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效做出規(guī)定，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)只適用《民法通則》規(guī)定的“權(quán)利”行使的2年訴訟時(shí)效。
「修改建議」建議將第三章的章“物權(quán)的保護(hù)”改為“物權(quán)請(qǐng)求權(quán)”，刪除草案關(guān)于 “損害賠償請(qǐng)求權(quán)”的債權(quán)性救濟(jì)規(guī)定。增加關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效的規(guī)定。
十三、物的善意取得制度的問(wèn)題
「草案法條」第一百一十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合下列情形的，受讓人即時(shí)取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)；（二）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；（四）轉(zhuǎn)讓合同有效?！?BR> 「存在的問(wèn)題」草案善意取得的適用范圍擴(kuò)大到了不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)不能適用善意取得制度。不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，分別以登記及交付為其公示方法。通過(guò)這些既定的公示方法，可以使第三人能夠從外觀上比較方便地了解物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，確定自己的意思表示。由于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的公示方式是登記，因而，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，第三人完全可以通過(guò)查詢(xún)登記簿預(yù)測(cè)自己的交易風(fēng)險(xiǎn)，因而不存在無(wú)權(quán)處分人處分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提。另外對(duì)善意取得的表述模糊。無(wú)“不知道”主觀狀態(tài)的確定標(biāo)準(zhǔn)。善意取得所保護(hù)的善意，是指受讓人主觀狀態(tài)應(yīng)受保護(hù)的情形，故僅限于非因重大過(guò)失不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的情形，故“不知道”包括普通人之標(biāo)準(zhǔn)不能知道或不應(yīng)知道的情形以及一般過(guò)失不知道的情形和因重大過(guò)失不知道的情形?！昂侠韮r(jià)格”具體怎么理解，需要明確，上下浮動(dòng)不超過(guò)交易地時(shí)價(jià)20%？另外有個(gè)非常矛盾的地方是既然是無(wú)權(quán)處分，那么代表處分意思的合同必然是效力待定的，這樣的話等于沒(méi)有可適用善意取得的情形了。
「修改建議」將“（一）在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”修改為“（一）在受讓時(shí)非因重大果實(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”；明確合理價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)；刪除“轉(zhuǎn)讓合同有效”的條件。
十四、贓物、遺失物的善意取得問(wèn)題
「草案法條」第一百一十二條規(guī)定：“對(duì)被盜、被搶的財(cái)物或者遺失物，所有權(quán)人等權(quán)利人有權(quán)追回。該動(dòng)產(chǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道該動(dòng)產(chǎn)喪失占有之日起兩年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人通過(guò)拍賣(mài)或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該動(dòng)產(chǎn)的，所有權(quán)人等權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?BR> 「存在的問(wèn)題」由草案第一百一十二條規(guī)定可知原則上物權(quán)法草案不承認(rèn)受讓人善意取得盜贓、遺失物等占有脫離物的所有權(quán)，也沒(méi)有規(guī)定盜贓物、遺失物不能善意取得的例外。但是“兩年”的保護(hù)期間也不明確。假如從知道喪失或應(yīng)當(dāng)知道喪失時(shí)但不知道在誰(shuí)的手中，那么等兩年后知道誰(shuí)占有其物時(shí)其權(quán)利已喪失，這是不公平的。
「修改建議」“自知道或者應(yīng)當(dāng)知道該動(dòng)產(chǎn)喪失占有之日起兩年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物”改為“自知道或者應(yīng)當(dāng)知道該動(dòng)產(chǎn)被特定的人無(wú)權(quán)占有人占有之日起兩年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物”。
十五、關(guān)于拾得遺失物的請(qǐng)求報(bào)酬的問(wèn)題
「草案法條」草案第一百一十七條規(guī)定：“所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門(mén)支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾向拾得人支付報(bào)酬。拾得人侵占遺失物的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用和報(bào)酬?！?BR> 「存在的問(wèn)題」“侵占”一詞易引起歧義，缺乏認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有明確“侵占”到底是指拾得人占有后有據(jù)為自己所有的明顯的意圖，還是在所有人請(qǐng)求返還時(shí)必須有拒絕返還的行為。另外請(qǐng)求受益人給予適當(dāng)?shù)膱?bào)酬未必不可，在道德上也可能鼓勵(lì)拾金不昧的風(fēng)格，請(qǐng)求只是權(quán)利，至于拾得人是否請(qǐng)求那就是自己的事情了。至于懸賞廣告的事情應(yīng)當(dāng)在合同法中解決。
「修改建議」明確“侵占”為“ 不法占有后經(jīng)權(quán)利人請(qǐng)求拒不返還或者言行表示據(jù)為己有的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用和報(bào)酬。”刪除懸賞廣告的內(nèi)容，賦予拾得人請(qǐng)求適當(dāng)報(bào)酬的權(quán)利，比如規(guī)定可以取得拾得財(cái)物不超過(guò)25%的價(jià)值但不超過(guò)5000元（考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況）的報(bào)酬或者請(qǐng)求支付保管費(fèi)等必要費(fèi)用。
十六、居住權(quán)的問(wèn)題
「草案法條」第一百八十條規(guī)定：“居住權(quán)人對(duì)他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利?！?BR> 「存在的問(wèn)題」對(duì)居住權(quán)沒(méi)有必要在物權(quán)法中規(guī)定，完全可以通過(guò)合同法等予以明確，再者居住的權(quán)利是物權(quán)化的債權(quán)，單獨(dú)列入用益物權(quán)的體例不合適。
「修改建議」建議刪除，通過(guò)其他立法補(bǔ)充。
十八、關(guān)于物權(quán)的優(yōu)先權(quán)和優(yōu)先權(quán)的規(guī)定
「草案法條」第二十二條規(guī)定：“一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上有兩個(gè)以上物權(quán)的，一個(gè)物權(quán)變更或者拋棄，不影響其他物權(quán)的效力”。
「存在的問(wèn)題」草案中沒(méi)有物權(quán)優(yōu)先效力規(guī)定。也沒(méi)有規(guī)定優(yōu)先權(quán)的問(wèn)題，優(yōu)先權(quán)是一種法定的具有擔(dān)保性質(zhì)的物權(quán)，也是一種特殊的債權(quán)。比如優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)等問(wèn)題。
「修改建議」建議在增設(shè)一條以明確物權(quán)和債權(quán)的效力的優(yōu)先關(guān)系。明確同一物上多項(xiàng)其他物權(quán)時(shí)確立優(yōu)先的效力的原則。并增加優(yōu)先權(quán)的內(nèi)容。
十九、空間權(quán)的問(wèn)題
「草案法條」《物權(quán)法》草案規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。
「存在的問(wèn)題」所謂空間利用權(quán)，是指權(quán)利人依法利用地表以上或以下一定范圍的空間并排除他人干擾的權(quán)利?？臻g權(quán)制度在學(xué)界仍存在著較大爭(zhēng)議。但這不是物權(quán)法草案回避的理由。但地下權(quán)空間的開(kāi)挖、建設(shè)及使用權(quán)、歸誰(shuí)法條沒(méi)有明確，儲(chǔ)藏室、半地下室，以及架空層也沒(méi)有明確。還有宅基地使用權(quán)也可能涉及空間權(quán)的問(wèn)題，法律沒(méi)有做出規(guī)定。也沒(méi)有明確侵犯空間權(quán)后是否可以獲得補(bǔ)償?shù)鹊取７傻目瞻卓赡軐?dǎo)致空間權(quán)救濟(jì)依據(jù)的混亂和缺失。比如利用他人的樓上空間架設(shè)管線應(yīng)當(dāng)依據(jù)相鄰關(guān)系呢還是地役權(quán)呢？
「修改建議」在物權(quán)法明確空間權(quán)的所屬問(wèn)題、登記、空間權(quán)保護(hù)范圍和保護(hù)方法等制度等。
二十、關(guān)于土地所有者的規(guī)定
「草案法條」物權(quán)法草案第五十一條規(guī)定：“礦藏、水流、海域和城市的土地等屬于國(guó)家所有?！钡谖迨龡l規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、野生動(dòng)植物資源等，法律規(guī)定國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有?！?BR> 「存在的問(wèn)題」《憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！蔽餀?quán)法草案和憲法以及其他法律對(duì)國(guó)有土地的界定的內(nèi)涵和外延不統(tǒng)一。
「修改建議」統(tǒng)一物權(quán)法草案和憲法以及其他法律對(duì)國(guó)有土地的界定的內(nèi)涵和外延。
二十一、關(guān)于建設(shè)用地所有權(quán)的登記的規(guī)定
「草案法條」第一百四十條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法享有對(duì)國(guó)家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”第一百四十五條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同訂立后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)?！?BR> 「存在的問(wèn)題」建設(shè)用地包括國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。但草案中沒(méi)有將集體土地建設(shè)用地問(wèn)題納入進(jìn)來(lái)。草案中沒(méi)有明確《土地登記規(guī)則》第十九條規(guī)定：“由縣級(jí)以上地方人民政府向國(guó)有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者分別頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》?！?發(fā)放了這里所指的建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)后是否還發(fā)放《國(guó)有土地使用證》的問(wèn)題沒(méi)有明確。另外這部分沒(méi)有規(guī)定嚴(yán)格依據(jù)法律、行政法規(guī)以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是否進(jìn)行登記。
「修改建議」建議明確集體建設(shè)用地是否不再區(qū)分。明確發(fā)放了國(guó)有建設(shè)用地證書(shū)是否就替代了現(xiàn)有的《國(guó)有土地使用證》和《集體土地使用證》。明確劃撥方式取得的建設(shè)用地也得進(jìn)行登記，以保持與總則不動(dòng)產(chǎn)法定登記制度的統(tǒng)一。
二十二、農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題
「草案法條」第一百六十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶(hù)；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)戶(hù)依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地?！?BR> 「存在的問(wèn)題」草案明確禁止向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城市居民轉(zhuǎn)讓住宅，但是沒(méi)有明確是否可以向其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶(hù)。
「修改建議」明確是否可以通過(guò)法定的表決程序允許向農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓住房并轉(zhuǎn)讓宅基地的問(wèn)題。
二十三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律效果
「草案法條」草案第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?BR> 「存在的問(wèn)題」雖然規(guī)定不進(jìn)行物權(quán)登記，不影響合同的效力，也不發(fā)生物權(quán)效力，但是沒(méi)有規(guī)定不進(jìn)行登記的法律責(zé)任，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記立法已經(jīng)進(jìn)入了立法規(guī)劃，但是物權(quán)法應(yīng)對(duì)申請(qǐng)登記義務(wù)人不進(jìn)行登記的法律責(zé)任做一規(guī)定。
「修改建議」物權(quán)法應(yīng)對(duì)申請(qǐng)登記義務(wù)人不進(jìn)行登記的法律責(zé)任做一規(guī)定，或者明確一個(gè)一般的登記期限問(wèn)題。
二十三、對(duì)物權(quán)法草案中國(guó)有資產(chǎn)處分法律依據(jù)的缺失
「草案法條」第五十六條規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利?！保坏谖迨邨l規(guī)定：“國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。”
「存在的問(wèn)題」目前沒(méi)有法律和國(guó)務(wù)院的就以上財(cái)產(chǎn)的處分進(jìn)行完整的規(guī)定。
「修改建議」加快《國(guó)有資產(chǎn)法》出臺(tái)的進(jìn)程。
二十四、地役權(quán)問(wèn)題
「草案法條」第一百六十六條規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱(chēng)”他人的不動(dòng)產(chǎn)“為”供役地“，”自己的不動(dòng)產(chǎn)“為”需役地“。第二百六十六條規(guī)定：”本法下列用語(yǔ)的含義：（五）“地役權(quán)”，指在法律規(guī)定的相鄰關(guān)系之外按照合同利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利?！?BR> 「存在的問(wèn)題」地役權(quán)概念晦澀難懂，不夠通俗。其中“地役權(quán)”中的“地”字面上不能包容不動(dòng)產(chǎn)的概念。
「修改建議」建議進(jìn)行概念修正斟酌。
一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利推定的問(wèn)題
「草案法條」第四條規(guī)定：“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外。法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權(quán)的，依照其規(guī)定?！钡谑鶙l第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。” 第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 ”
「存在的問(wèn)題」沒(méi)有規(guī)定涂銷(xiāo)登記的權(quán)利消滅推定效力。權(quán)利正確性推定應(yīng)當(dāng)包括正反兩個(gè)方面，一方面是在登記簿上登記之權(quán)利推定為正確，另一方面在登記簿上涂消一項(xiàng)登記推定為該權(quán)利消滅。不能自動(dòng)消滅。
「修改建議」增加“在登記簿上涂消一項(xiàng)登記為該權(quán)利消滅?！钡囊?guī)定。
二、關(guān)于登記資料的查閱問(wèn)題
「草案法條」第十八條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復(fù)制登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密?！?BR> 「存在的問(wèn)題」公示范圍過(guò)窄，登記簿的公開(kāi)是登記公示公信的基本要求，只有限度的大眾知曉登記簿記載的內(nèi)容，才能發(fā)揮登記簿的公信力，發(fā)揮登記制度保護(hù)交易安全的作用。草案把查閱人的范圍限制在權(quán)利人和利害關(guān)系人。從利害關(guān)系人的概念上講，利害關(guān)系人首先要有一定的現(xiàn)實(shí)的利害關(guān)系，即登記結(jié)果可能影響到他的利益。潛在的利害關(guān)系人無(wú)現(xiàn)實(shí)的利害關(guān)系無(wú)法查閱登記簿，違背了登記公信力的初衷。再加上“國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私”等標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐中操作起來(lái)容易放大，實(shí)際上又增加了拒絕其他非利害關(guān)系人如潛在交易人的查詢(xún)要求的可能。
「修改建議」我國(guó)土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法第2條規(guī)定，對(duì)登記結(jié)果資料，任何人都可以查閱。可以采取這種規(guī)定的查詢(xún)模式。
三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度
「草案法條」第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡谝话偃畻l第二款又規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證或者草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。”
「存在的問(wèn)題」物權(quán)法作為基本法，不可能規(guī)定的太具體，太細(xì)、太繁瑣，但物權(quán)法需規(guī)定管轄和登記區(qū)設(shè)立的基本原則。本草案對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管轄前后條文規(guī)定不一致。草案第一百三十條第二款還是規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記仍然按行政級(jí)別分級(jí)登記。另外土地承包經(jīng)營(yíng)登記是依申請(qǐng)還是依職權(quán)進(jìn)行也沒(méi)有明確。
「修改建議」取消對(duì)“縣級(jí)以上”的模糊說(shuō)法，明確由承包經(jīng)營(yíng)土地所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
四、關(guān)于異議登記的問(wèn)題
「草案法條」草案第十九條規(guī)定：“利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，可以申請(qǐng)異議登記。登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。申請(qǐng)人自登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意異議登記之日起三個(gè)月內(nèi)不起訴也不申請(qǐng)更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。有證據(jù)證明異議登記不當(dāng)，權(quán)利人有權(quán)申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)異議登記。異議登記造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記的申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?BR> 「存在的問(wèn)題」草案規(guī)定的啟動(dòng)異議登記的程序過(guò)于苛刻。草案規(guī)定申請(qǐng)異議登記必須取得登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意或者人民法院裁定，目的本為防止啟動(dòng)惡意的異議登記程序。其實(shí)現(xiàn)實(shí)中登記簿記載的權(quán)利人往往不會(huì)同意進(jìn)行異議登記，如此一來(lái)，大多依靠等待法院的裁定啟動(dòng)登記異議程序的條件失之過(guò)嚴(yán)，這將會(huì)影響異議登記功能的正常實(shí)現(xiàn)。啟動(dòng)法院程序及獲得相應(yīng)的裁定需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間，這樣就給登記簿記載的權(quán)利人一個(gè)處分的機(jī)會(huì)，真正的權(quán)利人很可能為此無(wú)法得到物權(quán)。
「修改建議」修改為：“有證據(jù)表明登記簿記載的權(quán)利人非真正的權(quán)利人的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予準(zhǔn)許異議登記”，再說(shuō)了有賠償責(zé)任制約束惡意提起異議程序。
五、關(guān)于更正登記的問(wèn)題
「草案法條」草案第二十條規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的，不發(fā)生效力。”
「存在的問(wèn)題」這里規(guī)定的是依申請(qǐng)進(jìn)行的更正，但是沒(méi)有依職權(quán)或者職能進(jìn)行更正的規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定更正程序與訴訟程序的銜接問(wèn)題。
「修改建議」增加規(guī)定依職權(quán)或者職責(zé)進(jìn)行登記更正程序。明確更正登記只能在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生移轉(zhuǎn)之前提出，向公眾明確提示可能的法律上的不利益。由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，第三人已基于對(duì)登記的信賴(lài)而與登記名義人進(jìn)行交易并完成了登記程序，不動(dòng)產(chǎn)之真正權(quán)利人就因此而喪失其權(quán)利，不得請(qǐng)求更正登記，否則不予受理。
六、關(guān)預(yù)告登記的問(wèn)題
「草案法條」第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書(shū)面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請(qǐng)注銷(xiāo)預(yù)告登記?！?BR> 「存在的問(wèn)題」草案將登記預(yù)告制度保護(hù)的范圍極端狹窄。預(yù)告登記制度是對(duì)物權(quán)優(yōu)先債權(quán)原則的例外性規(guī)定，預(yù)告登記制度目的是保護(hù)本來(lái)只在債權(quán)相對(duì)人之間有效而對(duì)一般第三人并無(wú)拘束力的債權(quán)關(guān)系，防止債權(quán)人之債權(quán)不因債務(wù)人再行實(shí)施處分行為而落空。草案將預(yù)告登記的對(duì)象狹義地限定為取得物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，將另外變動(dòng)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)及消滅物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)兩項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)排除在外。另外，即便是取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之請(qǐng)求權(quán)，草案也僅將其限制在合同之債上，對(duì)于基于合同以外之其他原因所發(fā)生之取得物權(quán)的債權(quán)是否可得以適用是沒(méi)有明確的。按請(qǐng)求權(quán)可以有基于合同而生的請(qǐng)求權(quán)，有基于不當(dāng)?shù)美o(wú)因管理、繼承關(guān)系等而生的請(qǐng)求權(quán)，這些請(qǐng)求權(quán)均有保全的必要，也有制度設(shè)計(jì)的必要，沒(méi)有理由僅為合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)提供保障而將其他請(qǐng)求權(quán)排除在外。另外草案沒(méi)有明確預(yù)告登記的優(yōu)先效力，草案僅規(guī)定了債務(wù)人處分行為不具有效力，而沒(méi)有規(guī)定非因債務(wù)人的處分行為而發(fā)生之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)是否對(duì)于債權(quán)人有效。
「修改建議」明確規(guī)定可申請(qǐng)預(yù)告登記的權(quán)利類(lèi)型。補(bǔ)充對(duì)預(yù)告登記條件、效力的規(guī)定。
七、無(wú)權(quán)占有人的賠償責(zé)任問(wèn)題
「草案法條」第三十八條規(guī)定：“無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物；不能返還原物或者返還原物后仍有損失的，可以請(qǐng)求損害賠償。”草案第二百六十一條規(guī)定：“無(wú)權(quán)占有包括善意占有和惡意占有。”第二百六十二條規(guī)定：“占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，善意占有人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任；惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”
「存在的問(wèn)題」法條之間的規(guī)定相矛盾。草案第三十八條沒(méi)有區(qū)分善意占有和惡意占有，對(duì)兩類(lèi)占有規(guī)定了沒(méi)有區(qū)別的返還原物和損害賠償責(zé)任，并且對(duì)于損害賠償責(zé)任的規(guī)定，前后發(fā)生了沖突。按照第三十八條的規(guī)定，善意占有人亦應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；但是根據(jù)第二百六十二條的規(guī)定，善意占有人則無(wú)須承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第二百六十二條規(guī)定的占有人概念模糊，這里的占有專(zhuān)指無(wú)權(quán)占有嗎？表述不嚴(yán)謹(jǐn)。
「修改建議」刪除草案第三十八條規(guī)定。在第二百六十二條中“占有人”前面加“無(wú)權(quán)”字樣。
八、物權(quán)法中規(guī)定刑事責(zé)任的問(wèn)題
「草案法條」第七十一條規(guī)定：“違反國(guó)家規(guī)定，以無(wú)償或者以低價(jià)折股、低價(jià)出售等手段將國(guó)有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)流失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”第七十二條規(guī)定：“國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，造成國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”
「存在的問(wèn)題」浪費(fèi)立法資源，完全可以從現(xiàn)有刑法規(guī)定或者完善刑法的規(guī)定來(lái)實(shí)現(xiàn)。
「建議」此兩條與《中華人民共和國(guó)刑法》第一百六十九條、第一百六十七條、第一百六十八條的規(guī)定有重復(fù)之嫌，建議刪除。
九、業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題
「草案法條」第七十七條規(guī)定：“ 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)?？h級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主會(huì)議或者選舉業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助?！?BR> 「存在的問(wèn)題」法律地位不明確，與地方人民政府的關(guān)系模糊，容易發(fā)生問(wèn)題。
「修改建議」改“可以”為“應(yīng)當(dāng)”，賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的法人地位。取消地方人民政府的干涉性規(guī)定，防止因?yàn)橹笇?dǎo)發(fā)生糾紛或者使業(yè)主委員會(huì)制度走樣。
十、相鄰權(quán)問(wèn)題
「草案法條」第九十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)依照法律規(guī)定，禁止相鄰權(quán)利人排放大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質(zhì)。
「存在的問(wèn)題」缺乏具體的操作性和配套規(guī)定，不能充分保護(hù)受害方。我國(guó)目前的排放的具體標(biāo)準(zhǔn)體系不健全，一些符合排放標(biāo)準(zhǔn)的行為是否相鄰權(quán)人也可禁止。再者一些零零散散具體的排放標(biāo)準(zhǔn)多規(guī)定在行政法規(guī)和地方法規(guī)、規(guī)章中。應(yīng)當(dāng)明確這一依據(jù)。
「修改建議」禁止相鄰權(quán)利人排放足以造成他人權(quán)益損害的大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質(zhì)。建議再增加可操作性的立法技術(shù)處理。
十一、關(guān)于征收征用問(wèn)題
「草案法條」第四十九條規(guī)定：“為了公共利益的需要，縣級(jí)以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收、征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償?！?BR> 「存在的問(wèn)題」我國(guó)多部法律和行政法規(guī)確認(rèn)了公共利益優(yōu)位于公民個(gè)體民事權(quán)利的原則。但什么是公共利益，如何識(shí)別社會(huì)公共利益，如何捍衛(wèi)社會(huì)公共利益。公共利益界定不明確，界定不清就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)公共利益的濫用。
「修改建議」物權(quán)法應(yīng)定義“公共利益”，防止“公共利益”的解釋權(quán)和話語(yǔ)權(quán)把持在利益集團(tuán)手里，導(dǎo)致公共利益之濫用；同時(shí)應(yīng)當(dāng)規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽(tīng)證評(píng)估程序?；蛘邔⑽餀?quán)法第四十九條中的“沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償”修改為“沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償”。
十二、關(guān)于物權(quán)的保護(hù)的問(wèn)題
「草案法條」見(jiàn)草案第三十六條到第四十四條。
「存在的問(wèn)題」以“物權(quán)的保護(hù)”為本章的章名不妥。第三十六、三十七條沒(méi)有必要在實(shí)體法中規(guī)定，有關(guān)侵害物權(quán)賠償性的規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于侵權(quán)法范疇，本可以分得清的，沒(méi)有必要將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)規(guī)定在其中。草案還是沒(méi)有規(guī)定訴訟現(xiàn)行草案缺乏關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效的規(guī)定。如果不對(duì)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效做出規(guī)定，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)只適用《民法通則》規(guī)定的“權(quán)利”行使的2年訴訟時(shí)效。
「修改建議」建議將第三章的章“物權(quán)的保護(hù)”改為“物權(quán)請(qǐng)求權(quán)”，刪除草案關(guān)于 “損害賠償請(qǐng)求權(quán)”的債權(quán)性救濟(jì)規(guī)定。增加關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效的規(guī)定。
十三、物的善意取得制度的問(wèn)題
「草案法條」第一百一十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合下列情形的，受讓人即時(shí)取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)；（二）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；（四）轉(zhuǎn)讓合同有效?！?BR> 「存在的問(wèn)題」草案善意取得的適用范圍擴(kuò)大到了不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)不能適用善意取得制度。不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，分別以登記及交付為其公示方法。通過(guò)這些既定的公示方法，可以使第三人能夠從外觀上比較方便地了解物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，確定自己的意思表示。由于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的公示方式是登記，因而，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，第三人完全可以通過(guò)查詢(xún)登記簿預(yù)測(cè)自己的交易風(fēng)險(xiǎn)，因而不存在無(wú)權(quán)處分人處分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提。另外對(duì)善意取得的表述模糊。無(wú)“不知道”主觀狀態(tài)的確定標(biāo)準(zhǔn)。善意取得所保護(hù)的善意，是指受讓人主觀狀態(tài)應(yīng)受保護(hù)的情形，故僅限于非因重大過(guò)失不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的情形，故“不知道”包括普通人之標(biāo)準(zhǔn)不能知道或不應(yīng)知道的情形以及一般過(guò)失不知道的情形和因重大過(guò)失不知道的情形?！昂侠韮r(jià)格”具體怎么理解，需要明確，上下浮動(dòng)不超過(guò)交易地時(shí)價(jià)20%？另外有個(gè)非常矛盾的地方是既然是無(wú)權(quán)處分，那么代表處分意思的合同必然是效力待定的，這樣的話等于沒(méi)有可適用善意取得的情形了。
「修改建議」將“（一）在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”修改為“（一）在受讓時(shí)非因重大果實(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”；明確合理價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)；刪除“轉(zhuǎn)讓合同有效”的條件。
十四、贓物、遺失物的善意取得問(wèn)題
「草案法條」第一百一十二條規(guī)定：“對(duì)被盜、被搶的財(cái)物或者遺失物，所有權(quán)人等權(quán)利人有權(quán)追回。該動(dòng)產(chǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道該動(dòng)產(chǎn)喪失占有之日起兩年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人通過(guò)拍賣(mài)或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該動(dòng)產(chǎn)的，所有權(quán)人等權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?BR> 「存在的問(wèn)題」由草案第一百一十二條規(guī)定可知原則上物權(quán)法草案不承認(rèn)受讓人善意取得盜贓、遺失物等占有脫離物的所有權(quán)，也沒(méi)有規(guī)定盜贓物、遺失物不能善意取得的例外。但是“兩年”的保護(hù)期間也不明確。假如從知道喪失或應(yīng)當(dāng)知道喪失時(shí)但不知道在誰(shuí)的手中，那么等兩年后知道誰(shuí)占有其物時(shí)其權(quán)利已喪失，這是不公平的。
「修改建議」“自知道或者應(yīng)當(dāng)知道該動(dòng)產(chǎn)喪失占有之日起兩年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物”改為“自知道或者應(yīng)當(dāng)知道該動(dòng)產(chǎn)被特定的人無(wú)權(quán)占有人占有之日起兩年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物”。
十五、關(guān)于拾得遺失物的請(qǐng)求報(bào)酬的問(wèn)題
「草案法條」草案第一百一十七條規(guī)定：“所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門(mén)支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾向拾得人支付報(bào)酬。拾得人侵占遺失物的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用和報(bào)酬?！?BR> 「存在的問(wèn)題」“侵占”一詞易引起歧義，缺乏認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有明確“侵占”到底是指拾得人占有后有據(jù)為自己所有的明顯的意圖，還是在所有人請(qǐng)求返還時(shí)必須有拒絕返還的行為。另外請(qǐng)求受益人給予適當(dāng)?shù)膱?bào)酬未必不可，在道德上也可能鼓勵(lì)拾金不昧的風(fēng)格，請(qǐng)求只是權(quán)利，至于拾得人是否請(qǐng)求那就是自己的事情了。至于懸賞廣告的事情應(yīng)當(dāng)在合同法中解決。
「修改建議」明確“侵占”為“ 不法占有后經(jīng)權(quán)利人請(qǐng)求拒不返還或者言行表示據(jù)為己有的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用和報(bào)酬。”刪除懸賞廣告的內(nèi)容，賦予拾得人請(qǐng)求適當(dāng)報(bào)酬的權(quán)利，比如規(guī)定可以取得拾得財(cái)物不超過(guò)25%的價(jià)值但不超過(guò)5000元（考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況）的報(bào)酬或者請(qǐng)求支付保管費(fèi)等必要費(fèi)用。
十六、居住權(quán)的問(wèn)題
「草案法條」第一百八十條規(guī)定：“居住權(quán)人對(duì)他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利?！?BR> 「存在的問(wèn)題」對(duì)居住權(quán)沒(méi)有必要在物權(quán)法中規(guī)定，完全可以通過(guò)合同法等予以明確，再者居住的權(quán)利是物權(quán)化的債權(quán)，單獨(dú)列入用益物權(quán)的體例不合適。
「修改建議」建議刪除，通過(guò)其他立法補(bǔ)充。
十八、關(guān)于物權(quán)的優(yōu)先權(quán)和優(yōu)先權(quán)的規(guī)定
「草案法條」第二十二條規(guī)定：“一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上有兩個(gè)以上物權(quán)的，一個(gè)物權(quán)變更或者拋棄，不影響其他物權(quán)的效力”。
「存在的問(wèn)題」草案中沒(méi)有物權(quán)優(yōu)先效力規(guī)定。也沒(méi)有規(guī)定優(yōu)先權(quán)的問(wèn)題，優(yōu)先權(quán)是一種法定的具有擔(dān)保性質(zhì)的物權(quán)，也是一種特殊的債權(quán)。比如優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)等問(wèn)題。
「修改建議」建議在增設(shè)一條以明確物權(quán)和債權(quán)的效力的優(yōu)先關(guān)系。明確同一物上多項(xiàng)其他物權(quán)時(shí)確立優(yōu)先的效力的原則。并增加優(yōu)先權(quán)的內(nèi)容。
十九、空間權(quán)的問(wèn)題
「草案法條」《物權(quán)法》草案規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。
「存在的問(wèn)題」所謂空間利用權(quán)，是指權(quán)利人依法利用地表以上或以下一定范圍的空間并排除他人干擾的權(quán)利?？臻g權(quán)制度在學(xué)界仍存在著較大爭(zhēng)議。但這不是物權(quán)法草案回避的理由。但地下權(quán)空間的開(kāi)挖、建設(shè)及使用權(quán)、歸誰(shuí)法條沒(méi)有明確，儲(chǔ)藏室、半地下室，以及架空層也沒(méi)有明確。還有宅基地使用權(quán)也可能涉及空間權(quán)的問(wèn)題，法律沒(méi)有做出規(guī)定。也沒(méi)有明確侵犯空間權(quán)后是否可以獲得補(bǔ)償?shù)鹊取７傻目瞻卓赡軐?dǎo)致空間權(quán)救濟(jì)依據(jù)的混亂和缺失。比如利用他人的樓上空間架設(shè)管線應(yīng)當(dāng)依據(jù)相鄰關(guān)系呢還是地役權(quán)呢？
「修改建議」在物權(quán)法明確空間權(quán)的所屬問(wèn)題、登記、空間權(quán)保護(hù)范圍和保護(hù)方法等制度等。
二十、關(guān)于土地所有者的規(guī)定
「草案法條」物權(quán)法草案第五十一條規(guī)定：“礦藏、水流、海域和城市的土地等屬于國(guó)家所有?！钡谖迨龡l規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、野生動(dòng)植物資源等，法律規(guī)定國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有?！?BR> 「存在的問(wèn)題」《憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！蔽餀?quán)法草案和憲法以及其他法律對(duì)國(guó)有土地的界定的內(nèi)涵和外延不統(tǒng)一。
「修改建議」統(tǒng)一物權(quán)法草案和憲法以及其他法律對(duì)國(guó)有土地的界定的內(nèi)涵和外延。
二十一、關(guān)于建設(shè)用地所有權(quán)的登記的規(guī)定
「草案法條」第一百四十條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法享有對(duì)國(guó)家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”第一百四十五條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同訂立后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)?！?BR> 「存在的問(wèn)題」建設(shè)用地包括國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。但草案中沒(méi)有將集體土地建設(shè)用地問(wèn)題納入進(jìn)來(lái)。草案中沒(méi)有明確《土地登記規(guī)則》第十九條規(guī)定：“由縣級(jí)以上地方人民政府向國(guó)有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者分別頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》?！?發(fā)放了這里所指的建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)后是否還發(fā)放《國(guó)有土地使用證》的問(wèn)題沒(méi)有明確。另外這部分沒(méi)有規(guī)定嚴(yán)格依據(jù)法律、行政法規(guī)以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是否進(jìn)行登記。
「修改建議」建議明確集體建設(shè)用地是否不再區(qū)分。明確發(fā)放了國(guó)有建設(shè)用地證書(shū)是否就替代了現(xiàn)有的《國(guó)有土地使用證》和《集體土地使用證》。明確劃撥方式取得的建設(shè)用地也得進(jìn)行登記，以保持與總則不動(dòng)產(chǎn)法定登記制度的統(tǒng)一。
二十二、農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題
「草案法條」第一百六十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶(hù)；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)戶(hù)依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地?！?BR> 「存在的問(wèn)題」草案明確禁止向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城市居民轉(zhuǎn)讓住宅，但是沒(méi)有明確是否可以向其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶(hù)。
「修改建議」明確是否可以通過(guò)法定的表決程序允許向農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓住房并轉(zhuǎn)讓宅基地的問(wèn)題。
二十三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律效果
「草案法條」草案第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?BR> 「存在的問(wèn)題」雖然規(guī)定不進(jìn)行物權(quán)登記，不影響合同的效力，也不發(fā)生物權(quán)效力，但是沒(méi)有規(guī)定不進(jìn)行登記的法律責(zé)任，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記立法已經(jīng)進(jìn)入了立法規(guī)劃，但是物權(quán)法應(yīng)對(duì)申請(qǐng)登記義務(wù)人不進(jìn)行登記的法律責(zé)任做一規(guī)定。
「修改建議」物權(quán)法應(yīng)對(duì)申請(qǐng)登記義務(wù)人不進(jìn)行登記的法律責(zé)任做一規(guī)定，或者明確一個(gè)一般的登記期限問(wèn)題。
二十三、對(duì)物權(quán)法草案中國(guó)有資產(chǎn)處分法律依據(jù)的缺失
「草案法條」第五十六條規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利?！保坏谖迨邨l規(guī)定：“國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。”
「存在的問(wèn)題」目前沒(méi)有法律和國(guó)務(wù)院的就以上財(cái)產(chǎn)的處分進(jìn)行完整的規(guī)定。
「修改建議」加快《國(guó)有資產(chǎn)法》出臺(tái)的進(jìn)程。
二十四、地役權(quán)問(wèn)題
「草案法條」第一百六十六條規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱(chēng)”他人的不動(dòng)產(chǎn)“為”供役地“，”自己的不動(dòng)產(chǎn)“為”需役地“。第二百六十六條規(guī)定：”本法下列用語(yǔ)的含義：（五）“地役權(quán)”，指在法律規(guī)定的相鄰關(guān)系之外按照合同利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利?！?BR> 「存在的問(wèn)題」地役權(quán)概念晦澀難懂，不夠通俗。其中“地役權(quán)”中的“地”字面上不能包容不動(dòng)產(chǎn)的概念。
「修改建議」建議進(jìn)行概念修正斟酌。