第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)
一、投資性房地產(chǎn)的概述
投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目有：
1、已出租的建筑物和土地使用權(quán)。(不包括融資租賃)
已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。
2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
er、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量
(一)初始計(jì)量(按取得成本)
(二)后續(xù)計(jì)量
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
二、投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理
(一)成本模式
(二)公允價(jià)值模式
投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理
發(fā)生業(yè)務(wù)
成本模式
公允價(jià)值模式
（一）賬目設(shè)置
“投資性房地產(chǎn)”
“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”
“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”
“投資性房地產(chǎn)—成本
—公允價(jià)值變動(dòng)”
（二）賬務(wù)處理
1.增加
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
2.收租
借：銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
3.期末計(jì)量
（12月31日）
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
① 若：公允價(jià)值>賬面余值 不提折舊
借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益
② 若：公允價(jià)值<賬面余值
借:公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)
4.減值
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
不提減值
5.出售
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
借：其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
① 借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
② 借：其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)
貸：投資性房地產(chǎn)—成本
③ 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借或貸—沖銷）
貸：其他業(yè)務(wù)收入
【示例】
1.2006年5月9日，A企業(yè)與B企業(yè)簽訂一項(xiàng)租賃合同，約定A企業(yè)將新開發(fā)的一棟寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)租賃給B企業(yè)使用，租期8年。該寫字樓與當(dāng)年的8月1日開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的建造成本為23 000萬元。由于該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并能夠取得同類的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)價(jià)，A企業(yè)決定采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2006年12月31日和2007年12月31日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值分別為23500萬元和25000萬元。A企業(yè)編制會(huì)計(jì)分錄如下：
①2006年8月1日，A企業(yè)開發(fā)完成寫字樓并出租
借：投資性房地產(chǎn)——成本 23000
貸：在建工程 23000
②2006年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 500
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 500
③2007年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 1500
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1500
固定資產(chǎn)
一、固定資產(chǎn)的取得
1.外購固定資產(chǎn)
外購固定資產(chǎn)的成本，包括購入價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、使用固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所發(fā)生的可歸屬與該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)
購入需安裝的固定資產(chǎn)應(yīng)通過"在建工程"賬戶核算。
借：固定資產(chǎn)(在建工程)
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)
貸：銀行存款
借：固定資產(chǎn)
貸：在建工程
2.自行建造的固定資產(chǎn)
自營方式建造固定資產(chǎn)
會(huì)計(jì)處理
1.企業(yè)購入為工程準(zhǔn)備的物資
借:工程物資
貸:銀行存款
2.自營的在建工程領(lǐng)用工程物資、本企業(yè)原材料或庫存商品
借：在建工程
貸:工程物資
原材料
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）
庫存商品
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）
3.在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的職工薪酬
借：在建工程
貸：應(yīng)付職工薪酬
4.輔助生產(chǎn)部門為工程提供的勞務(wù)
借：在建工程
貸：生產(chǎn)成本——輔助生產(chǎn)成本
5. 在建工程發(fā)生的滿足借款費(fèi)用準(zhǔn)則資本化條件的借款費(fèi)用
借：在建工程
貸：長期借款
6.在建工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)在建工程成本
借：固定資產(chǎn)
貸：在建工程
一、投資性房地產(chǎn)的概述
投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目有：
1、已出租的建筑物和土地使用權(quán)。(不包括融資租賃)
已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。
2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
er、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量
(一)初始計(jì)量(按取得成本)
(二)后續(xù)計(jì)量
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
二、投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理
(一)成本模式
(二)公允價(jià)值模式
投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理
發(fā)生業(yè)務(wù)
成本模式
公允價(jià)值模式
（一）賬目設(shè)置
“投資性房地產(chǎn)”
“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”
“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”
“投資性房地產(chǎn)—成本
—公允價(jià)值變動(dòng)”
（二）賬務(wù)處理
1.增加
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
2.收租
借：銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
3.期末計(jì)量
（12月31日）
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
① 若：公允價(jià)值>賬面余值 不提折舊
借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益
② 若：公允價(jià)值<賬面余值
借:公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)
4.減值
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
不提減值
5.出售
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
借：其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
① 借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
② 借：其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)
貸：投資性房地產(chǎn)—成本
③ 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借或貸—沖銷）
貸：其他業(yè)務(wù)收入
【示例】
1.2006年5月9日，A企業(yè)與B企業(yè)簽訂一項(xiàng)租賃合同，約定A企業(yè)將新開發(fā)的一棟寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)租賃給B企業(yè)使用，租期8年。該寫字樓與當(dāng)年的8月1日開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的建造成本為23 000萬元。由于該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并能夠取得同類的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)價(jià)，A企業(yè)決定采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2006年12月31日和2007年12月31日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值分別為23500萬元和25000萬元。A企業(yè)編制會(huì)計(jì)分錄如下：
①2006年8月1日，A企業(yè)開發(fā)完成寫字樓并出租
借：投資性房地產(chǎn)——成本 23000
貸：在建工程 23000
②2006年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 500
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 500
③2007年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 1500
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1500
固定資產(chǎn)
一、固定資產(chǎn)的取得
1.外購固定資產(chǎn)
外購固定資產(chǎn)的成本，包括購入價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、使用固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所發(fā)生的可歸屬與該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)
購入需安裝的固定資產(chǎn)應(yīng)通過"在建工程"賬戶核算。
借：固定資產(chǎn)(在建工程)
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)
貸：銀行存款
借：固定資產(chǎn)
貸：在建工程
2.自行建造的固定資產(chǎn)
自營方式建造固定資產(chǎn)
會(huì)計(jì)處理
1.企業(yè)購入為工程準(zhǔn)備的物資
借:工程物資
貸:銀行存款
2.自營的在建工程領(lǐng)用工程物資、本企業(yè)原材料或庫存商品
借：在建工程
貸:工程物資
原材料
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）
庫存商品
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）
3.在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的職工薪酬
借：在建工程
貸：應(yīng)付職工薪酬
4.輔助生產(chǎn)部門為工程提供的勞務(wù)
借：在建工程
貸：生產(chǎn)成本——輔助生產(chǎn)成本
5. 在建工程發(fā)生的滿足借款費(fèi)用準(zhǔn)則資本化條件的借款費(fèi)用
借：在建工程
貸：長期借款
6.在建工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)在建工程成本
借：固定資產(chǎn)
貸：在建工程