第五章 投資性房地產
在考試中處于較重要的地位，考試題型主要為客觀題和計算分析題，在綜合題中也會涉及本章的一些重要知識點。重點：投資性房地產按成本模式計量和按公允價值模式計量。
3.投資性房地產的處置
(1)出售
出售采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應將出售收入計入其他業(yè)務收入，將投資性房地產的賬面價值計入其他業(yè)務成本;同時將原計入“公允價值變動損益”和“資本公積——其他資本公積”的金額轉入其他業(yè)務收入。
具體賬務處理是：按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目;按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業(yè)務成本”科目;按其成本，貸記“投資性房地產——成本”科目;按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目。同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務收入”科目。若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并轉入其他業(yè)務收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。
【例12】甲房地產開發(fā)公司將開發(fā)完成的房地產(寫字樓)出租給丙公司，租期從2007年1月1日——2008年12月31日，每年租金300萬元，在年末收取。租賃期開始日，該寫字樓的賬面余額為5000萬元，公允價值5200萬元;2007年末，該寫字樓公允價值為5300萬元。2008年末，租賃期屆滿時，甲公司收回該項投資性房地產，并將該寫字樓出售，取得收入5800萬元。假設甲企業(yè)采用公允價值模式計量。甲公司的賬務處理如下:
①2007年1月1日，將存貨轉換為投資性房地產:
借:投資性房地產——成本 5200(公允價值)
貸:開發(fā)產品 5000
資本公積——其他資本公積 200
②2007年12月31日，按公允價值計量和確認租金收入
借:投資性房地產——公允價值變動 100
貸:公允價值變動損益 100
借：銀行存款 300
貸：其他業(yè)務收入 300
③2008年12月31日，收回并出售投資性房地產:
借:銀行存款 5800
貸:其他業(yè)務收入 5800
借:其他業(yè)務成本 5300
貸:投資性房地產——成本 5200
——公允價值變動 100
同時，將投資性房地產累計公允價值變動損益轉入其他業(yè)務收入:
借:公允價值變動損益 100
貸:其他業(yè)務收入 100
同時，將轉換時原計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務收入:
借:資本公積——其他資本公積 200
貸:其他業(yè)務收入 200
(2)出租轉為自用
企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。 公允價值——公允價值。
具體賬務處理時：轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產——成本”科目;按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目;按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
【例 13】2008年5月30日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。轉換日，該寫字樓的公允價值為2000萬元，該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為1800萬元，其中：成本為1500萬元，公允價值變動為增值300萬元。甲企業(yè)的賬務處理如下:
借:固定資產 2000(公允價值)
貸:投資性房地產——成本 1500
——公允價值變動 300
公允價值變動損益 200
在考試中處于較重要的地位，考試題型主要為客觀題和計算分析題，在綜合題中也會涉及本章的一些重要知識點。重點：投資性房地產按成本模式計量和按公允價值模式計量。
3.投資性房地產的處置
(1)出售
出售采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應將出售收入計入其他業(yè)務收入，將投資性房地產的賬面價值計入其他業(yè)務成本;同時將原計入“公允價值變動損益”和“資本公積——其他資本公積”的金額轉入其他業(yè)務收入。
具體賬務處理是：按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目;按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業(yè)務成本”科目;按其成本，貸記“投資性房地產——成本”科目;按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目。同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務收入”科目。若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并轉入其他業(yè)務收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。
【例12】甲房地產開發(fā)公司將開發(fā)完成的房地產(寫字樓)出租給丙公司，租期從2007年1月1日——2008年12月31日，每年租金300萬元，在年末收取。租賃期開始日，該寫字樓的賬面余額為5000萬元，公允價值5200萬元;2007年末，該寫字樓公允價值為5300萬元。2008年末，租賃期屆滿時，甲公司收回該項投資性房地產，并將該寫字樓出售，取得收入5800萬元。假設甲企業(yè)采用公允價值模式計量。甲公司的賬務處理如下:
①2007年1月1日，將存貨轉換為投資性房地產:
借:投資性房地產——成本 5200(公允價值)
貸:開發(fā)產品 5000
資本公積——其他資本公積 200
②2007年12月31日，按公允價值計量和確認租金收入
借:投資性房地產——公允價值變動 100
貸:公允價值變動損益 100
借：銀行存款 300
貸：其他業(yè)務收入 300
③2008年12月31日，收回并出售投資性房地產:
借:銀行存款 5800
貸:其他業(yè)務收入 5800
借:其他業(yè)務成本 5300
貸:投資性房地產——成本 5200
——公允價值變動 100
同時，將投資性房地產累計公允價值變動損益轉入其他業(yè)務收入:
借:公允價值變動損益 100
貸:其他業(yè)務收入 100
同時，將轉換時原計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務收入:
借:資本公積——其他資本公積 200
貸:其他業(yè)務收入 200
(2)出租轉為自用
企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。 公允價值——公允價值。
具體賬務處理時：轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產——成本”科目;按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目;按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
【例 13】2008年5月30日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。轉換日，該寫字樓的公允價值為2000萬元，該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為1800萬元，其中：成本為1500萬元，公允價值變動為增值300萬元。甲企業(yè)的賬務處理如下:
借:固定資產 2000(公允價值)
貸:投資性房地產——成本 1500
——公允價值變動 300
公允價值變動損益 200