所謂的稅收籌劃，就是采用合理、合法的手段，達(dá)到企業(yè)稅收最小化的目的。那么如何能夠即合理又合法地避稅呢？這除了要充分利用各個(gè)稅種的稅率特點(diǎn)外，主要靠的還是國(guó)家提供的各種稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠政策是國(guó)家給予的“陽(yáng)光”政策，利用得好，納稅人就能夠享受到減稅甚至免稅的優(yōu)厚待遇。下面以房地產(chǎn)行業(yè)中常見(jiàn)的土地增值稅為例，談?wù)劧愂栈I劃的幾種方法。
一、分散收入法
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。
在累進(jìn)稅制下，收入的增長(zhǎng)預(yù)示著相同條件下增值額的增長(zhǎng)，土地增值稅的稅率從30%-60%，共設(shè)四個(gè)級(jí)次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。檔次爬升現(xiàn)象會(huì)使得納稅人的稅負(fù)急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負(fù)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入的常用方法有：
1.將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離。假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房屋的市場(chǎng)價(jià)值是500萬(wàn)元，其所含各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為100萬(wàn)元。如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，而是將全部金額600萬(wàn)元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件下的增值額無(wú)疑會(huì)增加100萬(wàn)元，相應(yīng)地應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。但是如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明500萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，則問(wèn)題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，而且由于購(gòu)銷(xiāo)合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)適用的0.5‰稅率要低，還可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。
2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買(mǎi)者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。
二、增加扣除項(xiàng)目金額法
上面已經(jīng)講過(guò)，增值額的大小直接影響著納稅人稅負(fù)的高低。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額可以有效地降低增值額。
稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目共有五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目。其中財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額，只能從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩方面著手。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本指的是納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。它主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內(nèi)，限度地?cái)U(kuò)大成本的列支比例，就可以達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅法規(guī)定，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：
利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%（注：利息不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額），否則應(yīng)按下式計(jì)算扣除：
（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%
由此可見(jiàn)，如果納稅人的借款數(shù)額較大時(shí)，按第一種方式計(jì)算扣除比較有利于納稅人節(jié)省稅款。如果納稅人的借款數(shù)額較少，則利息支出也相應(yīng)較少，這時(shí)，納稅人可以采取故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明等方法，使稅務(wù)機(jī)關(guān)按照第二種方法計(jì)算扣除金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
三、利用稅收優(yōu)惠政策法
1.按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負(fù)，就應(yīng)綜合考慮增值額增加所能帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者之間的關(guān)系，從而選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。下面分別說(shuō)明這兩種情況下的籌劃策略。
第一種情況：享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建成一批商品房待售，除銷(xiāo)售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為500；
則當(dāng)其銷(xiāo)售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加為：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.
式中，5%為營(yíng)業(yè)稅；7%為城市維護(hù)建設(shè)稅；3%為教育費(fèi)附加；
這時(shí)，其全部允許扣除項(xiàng)目金額為：500+5.5%x.
根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的售價(jià)應(yīng)滿足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）
一、分散收入法
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。
在累進(jìn)稅制下，收入的增長(zhǎng)預(yù)示著相同條件下增值額的增長(zhǎng)，土地增值稅的稅率從30%-60%，共設(shè)四個(gè)級(jí)次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。檔次爬升現(xiàn)象會(huì)使得納稅人的稅負(fù)急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負(fù)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入的常用方法有：
1.將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離。假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房屋的市場(chǎng)價(jià)值是500萬(wàn)元，其所含各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為100萬(wàn)元。如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，而是將全部金額600萬(wàn)元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件下的增值額無(wú)疑會(huì)增加100萬(wàn)元，相應(yīng)地應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。但是如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明500萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，則問(wèn)題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，而且由于購(gòu)銷(xiāo)合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)適用的0.5‰稅率要低，還可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。
2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買(mǎi)者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。
二、增加扣除項(xiàng)目金額法
上面已經(jīng)講過(guò)，增值額的大小直接影響著納稅人稅負(fù)的高低。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額可以有效地降低增值額。
稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目共有五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目。其中財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額，只能從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩方面著手。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本指的是納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。它主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內(nèi)，限度地?cái)U(kuò)大成本的列支比例，就可以達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅法規(guī)定，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：
利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%（注：利息不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額），否則應(yīng)按下式計(jì)算扣除：
（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%
由此可見(jiàn)，如果納稅人的借款數(shù)額較大時(shí)，按第一種方式計(jì)算扣除比較有利于納稅人節(jié)省稅款。如果納稅人的借款數(shù)額較少，則利息支出也相應(yīng)較少，這時(shí)，納稅人可以采取故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明等方法，使稅務(wù)機(jī)關(guān)按照第二種方法計(jì)算扣除金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
三、利用稅收優(yōu)惠政策法
1.按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負(fù)，就應(yīng)綜合考慮增值額增加所能帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者之間的關(guān)系，從而選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。下面分別說(shuō)明這兩種情況下的籌劃策略。
第一種情況：享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建成一批商品房待售，除銷(xiāo)售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為500；
則當(dāng)其銷(xiāo)售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加為：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.
式中，5%為營(yíng)業(yè)稅；7%為城市維護(hù)建設(shè)稅；3%為教育費(fèi)附加；
這時(shí)，其全部允許扣除項(xiàng)目金額為：500+5.5%x.
根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的售價(jià)應(yīng)滿足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）