目前，關(guān)于土地增值稅的取消問題的報(bào)道引起了多方關(guān)注，更有相關(guān)人士分析，取消土地增值稅應(yīng)該是與物業(yè)稅等房地產(chǎn)稅制改革結(jié)合起來。筆者認(rèn)為，土地增值稅的去留應(yīng)建立在有益于推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化的基礎(chǔ)之上。
一、土地增值稅存在的問題分析
1、相對(duì)收入較少
土地增值稅是指，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，但不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
房地產(chǎn)稅的稅種很多，其中，土地增值稅相對(duì)是收入比較小的稅種。2008年全國(guó)土地增值稅收入537億元，同期，同為房地產(chǎn)稅的契稅收入1300億元。契稅是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)最主要的稅種。它是反映房屋交易情況的一個(gè)重要指標(biāo)，約為房?jī)r(jià)的1.5%，購(gòu)買第二套住房時(shí)的契稅約為房?jī)r(jià)的3%。
來自國(guó)稅總局的消息顯示，從去年下半年以來的房地產(chǎn)頹勢(shì)并未影響房地產(chǎn)契稅的稅收。契稅只在今年1月有過負(fù)增長(zhǎng)，在今年的其他月份，契稅只是增速有所下降，絕對(duì)值還是在增加的。而且從今年前7個(gè)月來看，契稅收入增速已經(jīng)超過10%。因?yàn)槠醵愂杖胂鄬?duì)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)契稅還是很樂觀的，房地產(chǎn)進(jìn)入上行周期以后，收入在下半年會(huì)體現(xiàn)得更明顯一些。
2、征收困難
業(yè)內(nèi)人士表示，土地增值稅的稅收收入較少，只是促使改革的原因之一，更主要的原因是征收困難。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程的周期比較長(zhǎng)，涉及的面比較廣，產(chǎn)品也比較復(fù)雜，因此客觀上會(huì)比一般的稅種征收要復(fù)雜一些。業(yè)內(nèi)人士稱，單就土地增值稅來說，其稅基并不小，應(yīng)該是個(gè)大稅，但是實(shí)際征收上來的比例卻不高，變成了小稅。由于稅務(wù)部門很難計(jì)算房地產(chǎn)的真實(shí)成本，現(xiàn)在地方稅務(wù)部門只能按照銷售收入的1.5%-2.5%預(yù)繳土地增值稅。
不過，土地增值稅的征收情況并不存在特殊的問題，因?yàn)槠髽I(yè)想少繳點(diǎn)稅的心理并不是孤立的現(xiàn)象，不僅是回避土地增值稅，對(duì)任何稅種都是一樣的。稅務(wù)部門對(duì)包括土地增值稅在內(nèi)的任何稅種都比較重視，特別是在經(jīng)濟(jì)走低以后，財(cái)政收入降低，稅收壓力增大的時(shí)候，未來，土地增值稅是不是還有存在的必要性，還有待探討。特別是目前在醞釀的房地產(chǎn)稅制改革時(shí)期。
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)征收，就此方面來看，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收“一體化”就有其必要性。
二、推進(jìn)房地產(chǎn)稅收“一體化”
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，涉及的稅種是五花八門，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育稅附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以及個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要繳納的個(gè)人所得稅等。由于房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)都有稅務(wù)部門在征收，但稅務(wù)部門對(duì)各稅種的信息并不對(duì)稱，而房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的體系，從各個(gè)環(huán)節(jié)入手得到的稅源信息肯定是片面的。通過房地產(chǎn)稅收“一體化”將從各個(gè)環(huán)節(jié)采集到的稅源信息進(jìn)行整合利用，既可以解決各個(gè)環(huán)節(jié)掌握稅源信息不足的狀況，又可以加強(qiáng)自己本環(huán)節(jié)稅源的征收監(jiān)管。而且，房地產(chǎn)稅收“一體化”增加了房地產(chǎn)稅收，還為房地產(chǎn)稅制改革做著基礎(chǔ)性的準(zhǔn)備工作。
稅務(wù)部門從2005年就開始開展房地產(chǎn)稅收“一體化”的工作，一開始主要是在交易環(huán)節(jié)，以契稅為切入點(diǎn)?，F(xiàn)在已經(jīng)掌握了交易環(huán)節(jié)的稅源信息，交易環(huán)節(jié)基本上實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的目的，今后房地產(chǎn)稅收“一體化”將向開發(fā)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)推進(jìn)。
一、土地增值稅存在的問題分析
1、相對(duì)收入較少
土地增值稅是指，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，但不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
房地產(chǎn)稅的稅種很多，其中，土地增值稅相對(duì)是收入比較小的稅種。2008年全國(guó)土地增值稅收入537億元，同期，同為房地產(chǎn)稅的契稅收入1300億元。契稅是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)最主要的稅種。它是反映房屋交易情況的一個(gè)重要指標(biāo)，約為房?jī)r(jià)的1.5%，購(gòu)買第二套住房時(shí)的契稅約為房?jī)r(jià)的3%。
來自國(guó)稅總局的消息顯示，從去年下半年以來的房地產(chǎn)頹勢(shì)并未影響房地產(chǎn)契稅的稅收。契稅只在今年1月有過負(fù)增長(zhǎng)，在今年的其他月份，契稅只是增速有所下降，絕對(duì)值還是在增加的。而且從今年前7個(gè)月來看，契稅收入增速已經(jīng)超過10%。因?yàn)槠醵愂杖胂鄬?duì)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)契稅還是很樂觀的，房地產(chǎn)進(jìn)入上行周期以后，收入在下半年會(huì)體現(xiàn)得更明顯一些。
2、征收困難
業(yè)內(nèi)人士表示，土地增值稅的稅收收入較少，只是促使改革的原因之一，更主要的原因是征收困難。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程的周期比較長(zhǎng)，涉及的面比較廣，產(chǎn)品也比較復(fù)雜，因此客觀上會(huì)比一般的稅種征收要復(fù)雜一些。業(yè)內(nèi)人士稱，單就土地增值稅來說，其稅基并不小，應(yīng)該是個(gè)大稅，但是實(shí)際征收上來的比例卻不高，變成了小稅。由于稅務(wù)部門很難計(jì)算房地產(chǎn)的真實(shí)成本，現(xiàn)在地方稅務(wù)部門只能按照銷售收入的1.5%-2.5%預(yù)繳土地增值稅。
不過，土地增值稅的征收情況并不存在特殊的問題，因?yàn)槠髽I(yè)想少繳點(diǎn)稅的心理并不是孤立的現(xiàn)象，不僅是回避土地增值稅，對(duì)任何稅種都是一樣的。稅務(wù)部門對(duì)包括土地增值稅在內(nèi)的任何稅種都比較重視，特別是在經(jīng)濟(jì)走低以后，財(cái)政收入降低，稅收壓力增大的時(shí)候，未來，土地增值稅是不是還有存在的必要性，還有待探討。特別是目前在醞釀的房地產(chǎn)稅制改革時(shí)期。
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)征收，就此方面來看，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收“一體化”就有其必要性。
二、推進(jìn)房地產(chǎn)稅收“一體化”
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，涉及的稅種是五花八門，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育稅附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以及個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要繳納的個(gè)人所得稅等。由于房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)都有稅務(wù)部門在征收，但稅務(wù)部門對(duì)各稅種的信息并不對(duì)稱，而房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的體系，從各個(gè)環(huán)節(jié)入手得到的稅源信息肯定是片面的。通過房地產(chǎn)稅收“一體化”將從各個(gè)環(huán)節(jié)采集到的稅源信息進(jìn)行整合利用，既可以解決各個(gè)環(huán)節(jié)掌握稅源信息不足的狀況，又可以加強(qiáng)自己本環(huán)節(jié)稅源的征收監(jiān)管。而且，房地產(chǎn)稅收“一體化”增加了房地產(chǎn)稅收，還為房地產(chǎn)稅制改革做著基礎(chǔ)性的準(zhǔn)備工作。
稅務(wù)部門從2005年就開始開展房地產(chǎn)稅收“一體化”的工作，一開始主要是在交易環(huán)節(jié)，以契稅為切入點(diǎn)?，F(xiàn)在已經(jīng)掌握了交易環(huán)節(jié)的稅源信息，交易環(huán)節(jié)基本上實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的目的，今后房地產(chǎn)稅收“一體化”將向開發(fā)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)推進(jìn)。