土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
1、納稅人
凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得增值收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。
各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、以及外國(guó)公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。
2、征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
征稅范圍的界定有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
（1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國(guó)家所有是判定標(biāo)準(zhǔn)之一；
（2）國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定標(biāo)準(zhǔn)之二；
（3）是否取得收入并增值是判定標(biāo)準(zhǔn)之三。
3、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
4、扣除項(xiàng)目
土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：
(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用；
(3)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：
(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；
(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的。
5、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；
（增值額/扣除項(xiàng)目≦50％）
(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的部分，稅率為40％；
（50％﹤增值額/扣除項(xiàng)目≦100％）
(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的部分，稅率為50％；
（100％﹤增值額/扣除項(xiàng)目≦200％）
(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％以上部分，稅率為60％。
（增值額/扣除項(xiàng)目﹥200％）
注：每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）
速算扣除法：為簡(jiǎn)化計(jì)算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，速算公式如下：
①土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X30％；
②土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X40％一扣除項(xiàng)目X5％；
③土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X50％一扣除項(xiàng)目X15％；
④土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X60％一扣除項(xiàng)目金額X35％
計(jì)算時(shí)注意分步驟列式計(jì)算，第一步，確定應(yīng)稅收入；第二步，確定扣除項(xiàng)目；第三步，計(jì)算土地增值額；第四步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數(shù)；第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額。
6、減稅、免稅
下列情況免征土地增值稅：
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除金額20％的；
(2)因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。
7、征收管理
土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
1、納稅人
凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得增值收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。
各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、以及外國(guó)公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。
2、征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
征稅范圍的界定有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
（1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國(guó)家所有是判定標(biāo)準(zhǔn)之一；
（2）國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定標(biāo)準(zhǔn)之二；
（3）是否取得收入并增值是判定標(biāo)準(zhǔn)之三。
3、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
4、扣除項(xiàng)目
土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：
(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用；
(3)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：
(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；
(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的。
5、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；
（增值額/扣除項(xiàng)目≦50％）
(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的部分，稅率為40％；
（50％﹤增值額/扣除項(xiàng)目≦100％）
(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的部分，稅率為50％；
（100％﹤增值額/扣除項(xiàng)目≦200％）
(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％以上部分，稅率為60％。
（增值額/扣除項(xiàng)目﹥200％）
注：每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）
速算扣除法：為簡(jiǎn)化計(jì)算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，速算公式如下：
①土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X30％；
②土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X40％一扣除項(xiàng)目X5％；
③土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X50％一扣除項(xiàng)目X15％；
④土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X60％一扣除項(xiàng)目金額X35％
計(jì)算時(shí)注意分步驟列式計(jì)算，第一步，確定應(yīng)稅收入；第二步，確定扣除項(xiàng)目；第三步，計(jì)算土地增值額；第四步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數(shù)；第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額。
6、減稅、免稅
下列情況免征土地增值稅：
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除金額20％的；
(2)因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。
7、征收管理
土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。