2010土地估價(jià)師案例分析輔導(dǎo)：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則、方法

1、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則
    (1)以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔；
    (2)土地市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測算結(jié)果驗(yàn)證；
    (3)土地市場不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證；
    (4)體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。
    2．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的方法
    以一種方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的，用該種方法確定的級(jí)別商業(yè)、居住、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)。
    以兩種以上方法測算城鎮(zhèn)分用途基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝唬貌煌椒ǖ臏y算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價(jià)水平，確定級(jí)別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
    以兩種以上方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的，城鎮(zhèn)綜合基準(zhǔn)地價(jià)可分別依據(jù)上述確定的各用途基準(zhǔn)地價(jià)或不同方法確定的級(jí)別、區(qū)域綜合基準(zhǔn)地價(jià)的結(jié)果確定，確定方法可采用上述方法分別進(jìn)行。
    以級(jí)為單位確定的基準(zhǔn)地價(jià)，每一級(jí)中需有商業(yè)、居住、工業(yè)用地和級(jí)別綜合基準(zhǔn)地價(jià)。以區(qū)段為單位確定的基準(zhǔn)地價(jià)，可以只表示某一用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
    城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵界定要求
    城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵主要包括用途、價(jià)格基準(zhǔn)日、設(shè)定條件(如開發(fā)程度、容積率)等內(nèi)容，實(shí)際操作中根據(jù)地方實(shí)際情況界定。