2010土地估價師案例分析輔導(dǎo)：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價確定的原則、方法

1、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價確定的原則
    (1)以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔；
    (2)土地市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗證；
    (3)土地市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗證；
    (4)體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。
    2．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價確定的方法
    以一種方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的，用該種方法確定的級別商業(yè)、居住、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價。
    以兩種以上方法測算城鎮(zhèn)分用途基準(zhǔn)地價的，應(yīng)以級別或區(qū)域為單位，用不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價。
    以兩種以上方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的，城鎮(zhèn)綜合基準(zhǔn)地價可分別依據(jù)上述確定的各用途基準(zhǔn)地價或不同方法確定的級別、區(qū)域綜合基準(zhǔn)地價的結(jié)果確定，確定方法可采用上述方法分別進(jìn)行。
    以級為單位確定的基準(zhǔn)地價，每一級中需有商業(yè)、居住、工業(yè)用地和級別綜合基準(zhǔn)地價。以區(qū)段為單位確定的基準(zhǔn)地價，可以只表示某一用途的基準(zhǔn)地價。
    城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵界定要求
    城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵主要包括用途、價格基準(zhǔn)日、設(shè)定條件(如開發(fā)程度、容積率)等內(nèi)容，實際操作中根據(jù)地方實際情況界定。