1．土地級別的確定
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，確定土地的級別。
2、樣本數(shù)據(jù)處理
(1)土地利用類型的劃分
根據(jù)城鎮(zhèn)特點和土地利用類型的經(jīng)濟資料差異，將土地類型分為商業(yè)、居住、工業(yè)用地等，條件具備的地方，可將商業(yè)用地分為金融保險業(yè)、辦公服務類、綜合商廈類、小商品與居民服務類等用地類型。
(2)單元土地質(zhì)量指數(shù)計算
根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計算：
Xin=fi/n
式中：Xin——某單元土地質(zhì)量指數(shù)；
fi——某單元總分值；
n——土地級別數(shù)。
(3)行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算
分別以商業(yè)、居住、工業(yè)中某種行業(yè)類別的資本為標準，按下式計算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：
Kci=Crm／Cr
式中；Kci——某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)；
Crm——該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率；
Cr——該用地類型中標準行業(yè)或類別全市平均資金利潤率。
(4)規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計算
分別以商業(yè)、居住、工業(yè)中當?shù)匦袠I(yè)企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標準，按下式計算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：
Kcs=Crm／Cmax
式中；Kcs——某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)；
Crm——該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率；
Cmax——該行業(yè)或類別規(guī)模下的全市平均資金利潤率。
(5)企業(yè)標準資本額的計算
Cs＝Ce×Kci×Kcs
式中：Cs——企業(yè)標準資本額；
Ce——企業(yè)實際使用的資本額；
Kci、Kcs同前
(6)合理工資量的計算
按當?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準：
Lcs＝Lce×Lps／Lpe
式中：Lcs——某企業(yè)在標準定員情況下應支出的工資額；
Lce——該企業(yè)實際支出的工資額
Lps——某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應有勞動力標準數(shù)量；
Lpe——企業(yè)實際占有的勞動力數(shù)量。
3．指標選擇與樣點數(shù)據(jù)歸類
(1)土地收益測算指標的選擇
土地收益主要是對級差收益的測算。級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。
(2)樣本數(shù)據(jù)歸類
以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進行數(shù)據(jù)歸類，對商業(yè)用地可繼續(xù)劃分金融保險業(yè)、辦公服務類、綜合商廈類、小商店與居民服務類等行業(yè)歸類。
(3)樣本數(shù)據(jù)檢驗
數(shù)據(jù)檢驗以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。
用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。
用t檢驗法和均值——方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進行異常值剔除。
當檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進行數(shù)據(jù)歸類。
4．模型選擇與系數(shù)估計
(1)選擇測算模型
a．常用于級差收益測算的模型有：
Yn＝A(1+r)Xln或Yn=A(1+r)aXln
式中：Yn——第n級土地上樣點每平方米土地的利潤值；
A——常數(shù);
r——利潤級差系數(shù);
Xln——第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；
a——待定系數(shù)。
土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)l，2……n排列，土地級別指數(shù)取值為n……2，1。
a)Yn=b0+b1Xln+b2X2+b3X3
式中：Yn、Xln含義同a模型；
X2——每平方米土地上標準資金占有量；
X3——每平方米土地上標準工資占有量；
b0——常數(shù)，大于零；
b1，b2，b3——分別為土地、資本、勞動力的回歸系數(shù)。
b)Yn=A(1+r)Xln×Xb22×Xb33
式中：Yn、Xln、r含義同a模型；
X2、X3、b2、b3含義同b模型；
A——常數(shù)。
c)Yn=F(Xln)+b2X2+b3X3+V
式中:Yn、Xln含義同a模型；
X2、X3、b2、b3含義同b模型；
F(Xln)——自變量Xln的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤；
V——誤差項。
b．級差收益測算模型選擇方法
根據(jù)數(shù)據(jù)資料，用以下方法進行模型選擇：
方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的相關(guān)數(shù)學關(guān)系及相關(guān)檢驗來初步確定模型的數(shù)學形式。
方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進行經(jīng)濟、統(tǒng)計和計量檢驗，按檢驗結(jié)果，選定測算模型。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，確定土地的級別。
2、樣本數(shù)據(jù)處理
(1)土地利用類型的劃分
根據(jù)城鎮(zhèn)特點和土地利用類型的經(jīng)濟資料差異，將土地類型分為商業(yè)、居住、工業(yè)用地等，條件具備的地方，可將商業(yè)用地分為金融保險業(yè)、辦公服務類、綜合商廈類、小商品與居民服務類等用地類型。
(2)單元土地質(zhì)量指數(shù)計算
根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計算：
Xin=fi/n
式中：Xin——某單元土地質(zhì)量指數(shù)；
fi——某單元總分值；
n——土地級別數(shù)。
(3)行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算
分別以商業(yè)、居住、工業(yè)中某種行業(yè)類別的資本為標準，按下式計算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：
Kci=Crm／Cr
式中；Kci——某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)；
Crm——該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率；
Cr——該用地類型中標準行業(yè)或類別全市平均資金利潤率。
(4)規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計算
分別以商業(yè)、居住、工業(yè)中當?shù)匦袠I(yè)企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標準，按下式計算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：
Kcs=Crm／Cmax
式中；Kcs——某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)；
Crm——該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率；
Cmax——該行業(yè)或類別規(guī)模下的全市平均資金利潤率。
(5)企業(yè)標準資本額的計算
Cs＝Ce×Kci×Kcs
式中：Cs——企業(yè)標準資本額；
Ce——企業(yè)實際使用的資本額；
Kci、Kcs同前
(6)合理工資量的計算
按當?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準：
Lcs＝Lce×Lps／Lpe
式中：Lcs——某企業(yè)在標準定員情況下應支出的工資額；
Lce——該企業(yè)實際支出的工資額
Lps——某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應有勞動力標準數(shù)量；
Lpe——企業(yè)實際占有的勞動力數(shù)量。
3．指標選擇與樣點數(shù)據(jù)歸類
(1)土地收益測算指標的選擇
土地收益主要是對級差收益的測算。級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。
(2)樣本數(shù)據(jù)歸類
以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進行數(shù)據(jù)歸類，對商業(yè)用地可繼續(xù)劃分金融保險業(yè)、辦公服務類、綜合商廈類、小商店與居民服務類等行業(yè)歸類。
(3)樣本數(shù)據(jù)檢驗
數(shù)據(jù)檢驗以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。
用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。
用t檢驗法和均值——方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進行異常值剔除。
當檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進行數(shù)據(jù)歸類。
4．模型選擇與系數(shù)估計
(1)選擇測算模型
a．常用于級差收益測算的模型有：
Yn＝A(1+r)Xln或Yn=A(1+r)aXln
式中：Yn——第n級土地上樣點每平方米土地的利潤值；
A——常數(shù);
r——利潤級差系數(shù);
Xln——第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；
a——待定系數(shù)。
土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)l，2……n排列，土地級別指數(shù)取值為n……2，1。
a)Yn=b0+b1Xln+b2X2+b3X3
式中：Yn、Xln含義同a模型；
X2——每平方米土地上標準資金占有量；
X3——每平方米土地上標準工資占有量；
b0——常數(shù)，大于零；
b1，b2，b3——分別為土地、資本、勞動力的回歸系數(shù)。
b)Yn=A(1+r)Xln×Xb22×Xb33
式中：Yn、Xln、r含義同a模型；
X2、X3、b2、b3含義同b模型；
A——常數(shù)。
c)Yn=F(Xln)+b2X2+b3X3+V
式中:Yn、Xln含義同a模型；
X2、X3、b2、b3含義同b模型；
F(Xln)——自變量Xln的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤；
V——誤差項。
b．級差收益測算模型選擇方法
根據(jù)數(shù)據(jù)資料，用以下方法進行模型選擇：
方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的相關(guān)數(shù)學關(guān)系及相關(guān)檢驗來初步確定模型的數(shù)學形式。
方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進行經(jīng)濟、統(tǒng)計和計量檢驗，按檢驗結(jié)果，選定測算模型。