3．樣點(diǎn)地價(jià)修正與樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制
(1)樣點(diǎn)地價(jià)修正
經(jīng)計(jì)算后的樣點(diǎn)地價(jià)還須進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)修正。修正的主要內(nèi)容有：交易情況修 正、估價(jià)期日修正、容積率修正、地價(jià)樓層分配修正、基礎(chǔ)設(shè)施配套修正、出讓年期修正等。
①市場地價(jià)的出讓年期修正
a)有限年期使用權(quán)價(jià)格修正到出讓年期地價(jià)的計(jì)算公式為：
Vm=Vm1×[1－（1/（1+r）m）]/ [1－（1/（1+r）n）]
式中：V——出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格；
m——實(shí)際出讓年期或剩余出讓年期；
Vm1——有限年期出讓地價(jià)；
n——土地使用權(quán)出讓年限；
r——土地還原利率。
b)無限年期地價(jià)修正到法定出讓年期地價(jià)的計(jì)算公式為：
Vm＝VE×[1一(1／(1+r) n)]
式中：VE——土地所有權(quán)價(jià)格；
Vm、r、n含義同上。
②市場地價(jià)的交易時(shí)間修正
不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評估。區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)的變化幅度。在已建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的城鎮(zhèn)，可用地價(jià)指數(shù)計(jì)算。
計(jì)算公式為；
Kt=Q／Q0
式中；Kt——某類土地地價(jià)修正到估價(jià)期日的系數(shù)；
Q——某類土地估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)；
Q0——某類土地交易時(shí)日的地價(jià)指數(shù)。
對不同時(shí)期發(fā)生的交易宗地價(jià)格，修正到估價(jià)期日價(jià)格的計(jì)算公式為：
V=Kt×V0
式中：V——修正到估價(jià)期目的宗地價(jià)格；
V0——實(shí)際成交宗地地價(jià)；
Kt——時(shí)間修正系數(shù)。
③市場地價(jià)的容積率修正
容積率修正按區(qū)域進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)，用下計(jì)算容積率修正系數(shù)。
Kr=Vis／Vi
式中；Kr——容積率修正系數(shù)；
Vis——某一區(qū)域某一用途規(guī)定容積率下單位面積平均地價(jià)；
Vi——某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià)。
對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下將地價(jià)修正到規(guī)定容積率的價(jià)格：
V＝Kr×Vli
式中：V——修正到規(guī)定容積率時(shí)的宗地地價(jià)；
Vli——某一容積率下的宗地交易價(jià)格；
Kr——同前。
④市場地價(jià)的其他修正
根據(jù)市場地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正：
a)交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價(jià)。
b)地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為建筑物某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分配關(guān)系求出其基地價(jià)格。
c)基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正；在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，必須修正到基準(zhǔn)地價(jià)評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)評估中的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度，可按各級(區(qū)域)土地基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定。
(2)樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制
①按商業(yè)、居住、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖；
②土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上；
③直接在圖上表示地價(jià)，資料較多時(shí)，采用分級圖例表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。
4．樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與處理
(1)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)
①同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。
②同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。
③樣本總體檢驗(yàn)規(guī)定參見“用土地收益資料評估基準(zhǔn)地價(jià)”中關(guān)于樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)的有關(guān)規(guī)定。
(2)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理
①城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。
②相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗(yàn)規(guī)定參見“用土地收益資料評估基準(zhǔn)地價(jià)”中關(guān)于樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)的有關(guān)規(guī)定。
③同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)，當(dāng)總體不一致時(shí)，以最有代表性，樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)資料。
(3)數(shù)據(jù)整理
將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理。
(1)樣點(diǎn)地價(jià)修正
經(jīng)計(jì)算后的樣點(diǎn)地價(jià)還須進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)修正。修正的主要內(nèi)容有：交易情況修 正、估價(jià)期日修正、容積率修正、地價(jià)樓層分配修正、基礎(chǔ)設(shè)施配套修正、出讓年期修正等。
①市場地價(jià)的出讓年期修正
a)有限年期使用權(quán)價(jià)格修正到出讓年期地價(jià)的計(jì)算公式為：
Vm=Vm1×[1－（1/（1+r）m）]/ [1－（1/（1+r）n）]
式中：V——出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格；
m——實(shí)際出讓年期或剩余出讓年期；
Vm1——有限年期出讓地價(jià)；
n——土地使用權(quán)出讓年限；
r——土地還原利率。
b)無限年期地價(jià)修正到法定出讓年期地價(jià)的計(jì)算公式為：
Vm＝VE×[1一(1／(1+r) n)]
式中：VE——土地所有權(quán)價(jià)格；
Vm、r、n含義同上。
②市場地價(jià)的交易時(shí)間修正
不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評估。區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)的變化幅度。在已建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的城鎮(zhèn)，可用地價(jià)指數(shù)計(jì)算。
計(jì)算公式為；
Kt=Q／Q0
式中；Kt——某類土地地價(jià)修正到估價(jià)期日的系數(shù)；
Q——某類土地估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)；
Q0——某類土地交易時(shí)日的地價(jià)指數(shù)。
對不同時(shí)期發(fā)生的交易宗地價(jià)格，修正到估價(jià)期日價(jià)格的計(jì)算公式為：
V=Kt×V0
式中：V——修正到估價(jià)期目的宗地價(jià)格；
V0——實(shí)際成交宗地地價(jià)；
Kt——時(shí)間修正系數(shù)。
③市場地價(jià)的容積率修正
容積率修正按區(qū)域進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)，用下計(jì)算容積率修正系數(shù)。
Kr=Vis／Vi
式中；Kr——容積率修正系數(shù)；
Vis——某一區(qū)域某一用途規(guī)定容積率下單位面積平均地價(jià)；
Vi——某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià)。
對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下將地價(jià)修正到規(guī)定容積率的價(jià)格：
V＝Kr×Vli
式中：V——修正到規(guī)定容積率時(shí)的宗地地價(jià)；
Vli——某一容積率下的宗地交易價(jià)格；
Kr——同前。
④市場地價(jià)的其他修正
根據(jù)市場地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正：
a)交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價(jià)。
b)地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為建筑物某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分配關(guān)系求出其基地價(jià)格。
c)基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正；在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，必須修正到基準(zhǔn)地價(jià)評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)評估中的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度，可按各級(區(qū)域)土地基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定。
(2)樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制
①按商業(yè)、居住、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖；
②土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上；
③直接在圖上表示地價(jià)，資料較多時(shí)，采用分級圖例表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。
4．樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與處理
(1)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)
①同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。
②同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。
③樣本總體檢驗(yàn)規(guī)定參見“用土地收益資料評估基準(zhǔn)地價(jià)”中關(guān)于樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)的有關(guān)規(guī)定。
(2)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理
①城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。
②相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗(yàn)規(guī)定參見“用土地收益資料評估基準(zhǔn)地價(jià)”中關(guān)于樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)的有關(guān)規(guī)定。
③同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)，當(dāng)總體不一致時(shí)，以最有代表性，樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)資料。
(3)數(shù)據(jù)整理
將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理。