5．利用樣點地價評估區(qū)域或級別基準地價
(1)用樣點地價評估區(qū)域或級別基準地價
①有樣點區(qū)域或級別的基準地價評估
a)樣本數(shù)量的確定。合格樣本數(shù)量應符合數(shù)理統(tǒng)計要求。
b)模型選擇及基準地價計算。在有樣點區(qū)域或級別內(nèi)，根據(jù)樣點地價的分布規(guī)律，選用簡單算術平均值、加權算術平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該區(qū)域(級別)的基準地價。
②沒有交易價格資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準地價評估
沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準地價評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進行。評估程序為：
a)對已評估出基準地價的區(qū)域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表；
b)將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進行土地條件調(diào)查和量化；
c)比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度，評估其基準地價；
d)因素差異大的區(qū)域，在比較基礎上，采用系數(shù)修正法評估區(qū)域基準地價；
e)通過確定各種用途基準地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關系，評估其他用途的基準地價。
(2)建立樣點地價和土地級別數(shù)學模型，評估級別基準地價
①基本原理：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。
②模型選擇：樣點地價與土地級別的數(shù)學關系模型根據(jù)二者之間的二維關系圖選擇適宜的模型。
模型參見“用土地收益資料評估基準地價”中級差收益測算模型中的模型。
③系數(shù)估算：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢驗的地價資料代人模型中，估計參數(shù)值。
估算出參數(shù)值后，要進行系數(shù)可靠性檢驗，檢驗要求按“用土地收益資料評估基準地價”中關于樣本數(shù)據(jù)檢驗的有關規(guī)定進行。
④基準地價計算：將估計參數(shù)值和有關參數(shù)代入，得到各級土地的基準地價。
(3)建立樣點地價和土地定級單元總分值數(shù)學模型，評估級別基準地價
①基本原理：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地定級單元總分值之間的數(shù)學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。
②模型選擇：樣點地價與土地定級單元的數(shù)學關系模型根據(jù)二者之間的二維關系圖選擇適宜的模型。模型參見“用土地收益資料評估基準地價”中級差收益測算模型中的模型。其中，Yn為第n級土地交易樣點地價，計算基準地價時是級別基準地價，Xn為第n級或區(qū)域內(nèi)定級單元總分值。
③系數(shù)估算：與“用土地收益資料評估基準地價”系數(shù)估算的模型相同。
④基準地價計算：將估計值A、r和有關參數(shù)代入，得到各單元分值的估計地價。在此基礎上，根據(jù)地價的離散程度。確定區(qū)域基準地價。
(1)用樣點地價評估區(qū)域或級別基準地價
①有樣點區(qū)域或級別的基準地價評估
a)樣本數(shù)量的確定。合格樣本數(shù)量應符合數(shù)理統(tǒng)計要求。
b)模型選擇及基準地價計算。在有樣點區(qū)域或級別內(nèi)，根據(jù)樣點地價的分布規(guī)律，選用簡單算術平均值、加權算術平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該區(qū)域(級別)的基準地價。
②沒有交易價格資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準地價評估
沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準地價評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進行。評估程序為：
a)對已評估出基準地價的區(qū)域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表；
b)將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進行土地條件調(diào)查和量化；
c)比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度，評估其基準地價；
d)因素差異大的區(qū)域，在比較基礎上，采用系數(shù)修正法評估區(qū)域基準地價；
e)通過確定各種用途基準地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關系，評估其他用途的基準地價。
(2)建立樣點地價和土地級別數(shù)學模型，評估級別基準地價
①基本原理：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。
②模型選擇：樣點地價與土地級別的數(shù)學關系模型根據(jù)二者之間的二維關系圖選擇適宜的模型。
模型參見“用土地收益資料評估基準地價”中級差收益測算模型中的模型。
③系數(shù)估算：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢驗的地價資料代人模型中，估計參數(shù)值。
估算出參數(shù)值后，要進行系數(shù)可靠性檢驗，檢驗要求按“用土地收益資料評估基準地價”中關于樣本數(shù)據(jù)檢驗的有關規(guī)定進行。
④基準地價計算：將估計參數(shù)值和有關參數(shù)代入，得到各級土地的基準地價。
(3)建立樣點地價和土地定級單元總分值數(shù)學模型，評估級別基準地價
①基本原理：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地定級單元總分值之間的數(shù)學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。
②模型選擇：樣點地價與土地定級單元的數(shù)學關系模型根據(jù)二者之間的二維關系圖選擇適宜的模型。模型參見“用土地收益資料評估基準地價”中級差收益測算模型中的模型。其中，Yn為第n級土地交易樣點地價，計算基準地價時是級別基準地價，Xn為第n級或區(qū)域內(nèi)定級單元總分值。
③系數(shù)估算：與“用土地收益資料評估基準地價”系數(shù)估算的模型相同。
④基準地價計算：將估計值A、r和有關參數(shù)代入，得到各單元分值的估計地價。在此基礎上，根據(jù)地價的離散程度。確定區(qū)域基準地價。