2010土地估價(jià)師案例分析輔導(dǎo):農(nóng)用地定級(jí)的方法(3)

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修正法。在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上,根據(jù)定級(jí)目的,選擇區(qū)位、耕作便利度等因素計(jì)算修正系數(shù),對(duì)分等成果進(jìn)行修正,評(píng)定出農(nóng)用地級(jí)別的方法。
    (1)確定修正因素
    a.修正因素選擇范圍
    修正因素指在分等因素之外對(duì)農(nóng)用地級(jí)別有顯著影響的因素。備選修正因素包括:
    a)土地區(qū)位條件:包括農(nóng)貿(mào)中心和交通狀況等;
    b)耕作便利條件:包括耕作距離、田間道路和田塊形狀等;
    c)土地利用狀況:包括土地利用現(xiàn)狀、利用方式、經(jīng)營(yíng)效益、利用集約度等,
    d)其他因素。
    b.確定修正因素
    a)用特爾菲法、因素成對(duì)比較法、層次分析法等方法對(duì)備選修正因素進(jìn)行篩選和補(bǔ)充,初步選擇修正因素,重點(diǎn)考慮經(jīng)濟(jì)條件、區(qū)位條件對(duì)級(jí)別的影響;
    b)在全面開展工作之前,選擇1—2個(gè)鄉(xiāng)進(jìn)行試評(píng),根據(jù)試評(píng)結(jié)果確定修正因素。
    (2)資料整理與量化
    a.現(xiàn)有資料初步整理
    主要整理定級(jí)區(qū)域農(nóng)用地分等資料,包括分等時(shí)收集的各種基礎(chǔ)資料、分等中間成果及最終成果等。主要內(nèi)容為:
    a)根據(jù)定級(jí)需要,對(duì)分等資料進(jìn)行復(fù)核、分類、分析論證;
    b)對(duì)不能滿足定級(jí)工作要求的資料應(yīng)做好記錄,以便進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。
    b.修正因素資料整理與量化
    農(nóng)用地定級(jí)修正因素資料的整理與量化方法參照因素法中的定級(jí)資料整理與量化。
    (3)外業(yè)調(diào)查
    a.外業(yè)調(diào)查宜結(jié)合分等工作進(jìn)行
    b.外業(yè)調(diào)查應(yīng)根據(jù)定級(jí)指數(shù)的計(jì)算需要,側(cè)重農(nóng)用地區(qū)位條件、耕作便利程度等修正因素資料。
    (4)編制定級(jí)修正因素分值圖
    a.采用與農(nóng)用地定級(jí)單元圖同比例尺的素圖為工作底圖;
    b.將定級(jí)修正因素分值標(biāo)注在工作底圖上;
    c.標(biāo)注圖名、圖例、圖號(hào)等其他制圖要素;
    d.可先編制出定級(jí)因子分值圖,再綜合成定級(jí)修正因素分值圖;
    e.定級(jí)修正因素分值圖可用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)生成。
    (5)劃分定級(jí)單元
    可在農(nóng)用地分等單元圖的基礎(chǔ)上劃分,也可按照因素法中的規(guī)定劃分。
    (6)計(jì)算單元修正因素質(zhì)量分
    將定級(jí)單元圖疊置在定級(jí)修正因素分值圖上,采用因素法規(guī)定的方法對(duì)單元內(nèi)定級(jí)因素分值進(jìn)行取值和計(jì)算。
    (7)計(jì)算修正系數(shù)(kji)
    修正系數(shù)反映了修正因素在定級(jí)范圍內(nèi)相對(duì)變化程度,可用下式進(jìn)行計(jì)算:
    kji=kji/kj
    式中:j——第j個(gè)修正因素;
    kji——第i個(gè)單元第j個(gè)修正因素修正系數(shù);
    kji——第i個(gè)單元第j個(gè)修正因素分值;
    kj——區(qū)域內(nèi)第j個(gè)修正因素平均分值;
     i——第i個(gè)定級(jí)單元。
    (8)編制修正系數(shù)圖
    將修正系數(shù)計(jì)算成果標(biāo)注在定級(jí)單元圖上,編制修正系數(shù)圖。
    (9)計(jì)算定級(jí)指數(shù)
    計(jì)算方法有兩種:
    a.連乘修正法
    Hi=Gi∏kij
    式中:Hi——第i個(gè)定級(jí)單元的定級(jí)指數(shù);
    Gi——第i個(gè)單元所對(duì)應(yīng)的分等指數(shù);
    kij——第i個(gè)單元第j個(gè)修正因素修正系數(shù)。
    b.加權(quán)修正法
    
    (2)劃分單元(可按因素法中的規(guī)定操作)