三、采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的步驟
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的步驟：
1、收集、整理當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)成果
在估價(jià)前必須收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料，主要包括：土地級(jí)別圖、土地級(jí)別表、基準(zhǔn)地價(jià)圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說(shuō)明表等，并根據(jù)估價(jià)的需要加以整理，作為宗地估價(jià)的基礎(chǔ)。
2．宗地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)的確定
根據(jù)待估宗地的位置、用途，對(duì)照前面所收集的土地級(jí)別圖表、基準(zhǔn)地價(jià)圖表等，確定待估宗地所處的土地級(jí)別、該級(jí)別土地平均開發(fā)程度和基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。
3．宗地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定
根據(jù)已經(jīng)確定的宗地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，對(duì)待估宗地進(jìn)行一般因素和區(qū)域因 素等相關(guān)因素分析，以確定地價(jià)修正的基準(zhǔn)和需要調(diào)查的影響因素項(xiàng)目。
4．年期修正的公式與方法
基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用權(quán)的出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進(jìn)行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計(jì)算：
外語(yǔ)學(xué)習(xí)網(wǎng)
y=｛1－[1/（1+r）]m｝/｛1－[1/（1+r）]n｝
式中：y——宗地使用年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
m——待估宗地可使用年期；
n——該用途土地法定出讓年期。
5．期日修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日地價(jià)水平隨時(shí)間遷移會(huì)有所變化，必須進(jìn)行期日修正，把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估期日。期日修正一般根據(jù)地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行，期日修正系數(shù)可按下式計(jì)算：
y=宗地估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日的地價(jià)指數(shù)
6．容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)對(duì)應(yīng)的容積率是均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，而同時(shí)，容積率對(duì)地價(jià)的影響極大，難以在編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表時(shí)考慮進(jìn)去。因此如果在因素修正系數(shù)表中未能考慮容積率影響，就必須進(jìn)行進(jìn)一步修正，將平均容積率修正到實(shí)際容積率水平。容積率修正系數(shù)按下式計(jì)算：
Kij＝ki/kj
式中：Kij——容積率修正系數(shù)；
ki——待估宗地容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平系數(shù)；
kj——級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用地平均容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)。
7．開發(fā)程度及其它因素修正；
比較待估宗地價(jià)格定義與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，當(dāng)二者內(nèi)涵一致，開發(fā)程度相同時(shí)，則不必進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正，當(dāng)二者不一致時(shí)，則需進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正，將基準(zhǔn)地價(jià)修正為與待估宗地地價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度。如某市二級(jí)住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)為1000元／㎡，對(duì)應(yīng)的土地開發(fā)程度為五通一平(通路、通上水、通下水、通電、通燃?xì)夤芫€，場(chǎng)地平整)，待估宗地為七通一平(通上水、通電、通路、通訊、通下水、通熱力管線、通燃?xì)夤芫€和場(chǎng)地平整)。據(jù)調(diào)查，該級(jí)別土地通訊、通熱力管線的開發(fā)費(fèi)分別是50元／㎡和100元／㎡；則該級(jí)別七通一平條件下的基準(zhǔn)地價(jià)為1000+50+100＝1150元／㎡，并以此作為下一步評(píng)估的基準(zhǔn)。
8．修正確定宗地價(jià)格。
根據(jù)前面所求得的各項(xiàng)修正系數(shù)，對(duì)待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式，即可求得宗地地價(jià)。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的步驟：
1、收集、整理當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)成果
在估價(jià)前必須收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料，主要包括：土地級(jí)別圖、土地級(jí)別表、基準(zhǔn)地價(jià)圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說(shuō)明表等，并根據(jù)估價(jià)的需要加以整理，作為宗地估價(jià)的基礎(chǔ)。
2．宗地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)的確定
根據(jù)待估宗地的位置、用途，對(duì)照前面所收集的土地級(jí)別圖表、基準(zhǔn)地價(jià)圖表等，確定待估宗地所處的土地級(jí)別、該級(jí)別土地平均開發(fā)程度和基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。
3．宗地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定
根據(jù)已經(jīng)確定的宗地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，對(duì)待估宗地進(jìn)行一般因素和區(qū)域因 素等相關(guān)因素分析，以確定地價(jià)修正的基準(zhǔn)和需要調(diào)查的影響因素項(xiàng)目。
4．年期修正的公式與方法
基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用權(quán)的出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進(jìn)行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計(jì)算：
外語(yǔ)學(xué)習(xí)網(wǎng)
y=｛1－[1/（1+r）]m｝/｛1－[1/（1+r）]n｝
式中：y——宗地使用年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
m——待估宗地可使用年期；
n——該用途土地法定出讓年期。
5．期日修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日地價(jià)水平隨時(shí)間遷移會(huì)有所變化，必須進(jìn)行期日修正，把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估期日。期日修正一般根據(jù)地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行，期日修正系數(shù)可按下式計(jì)算：
y=宗地估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日的地價(jià)指數(shù)
6．容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)對(duì)應(yīng)的容積率是均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，而同時(shí)，容積率對(duì)地價(jià)的影響極大，難以在編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表時(shí)考慮進(jìn)去。因此如果在因素修正系數(shù)表中未能考慮容積率影響，就必須進(jìn)行進(jìn)一步修正，將平均容積率修正到實(shí)際容積率水平。容積率修正系數(shù)按下式計(jì)算：
Kij＝ki/kj
式中：Kij——容積率修正系數(shù)；
ki——待估宗地容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平系數(shù)；
kj——級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用地平均容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)。
7．開發(fā)程度及其它因素修正；
比較待估宗地價(jià)格定義與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，當(dāng)二者內(nèi)涵一致，開發(fā)程度相同時(shí)，則不必進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正，當(dāng)二者不一致時(shí)，則需進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正，將基準(zhǔn)地價(jià)修正為與待估宗地地價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度。如某市二級(jí)住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)為1000元／㎡，對(duì)應(yīng)的土地開發(fā)程度為五通一平(通路、通上水、通下水、通電、通燃?xì)夤芫€，場(chǎng)地平整)，待估宗地為七通一平(通上水、通電、通路、通訊、通下水、通熱力管線、通燃?xì)夤芫€和場(chǎng)地平整)。據(jù)調(diào)查，該級(jí)別土地通訊、通熱力管線的開發(fā)費(fèi)分別是50元／㎡和100元／㎡；則該級(jí)別七通一平條件下的基準(zhǔn)地價(jià)為1000+50+100＝1150元／㎡，并以此作為下一步評(píng)估的基準(zhǔn)。
8．修正確定宗地價(jià)格。
根據(jù)前面所求得的各項(xiàng)修正系數(shù)，對(duì)待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式，即可求得宗地地價(jià)。