三、采用城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正法估價的步驟
基準地價系數(shù)修正法估價的步驟：
1、收集、整理當(dāng)?shù)鼗鶞实貎r成果
在估價前必須收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)基準地價資料，主要包括：土地級別圖、土地級別表、基準地價圖、基準地價表、基準地價因素修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說明表等，并根據(jù)估價的需要加以整理，作為宗地估價的基礎(chǔ)。
2．宗地級別及基準地價的確定
根據(jù)待估宗地的位置、用途，對照前面所收集的土地級別圖表、基準地價圖表等，確定待估宗地所處的土地級別、該級別土地平均開發(fā)程度和基準地價內(nèi)涵。
3．宗地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定
根據(jù)已經(jīng)確定的宗地級別和基準地價內(nèi)涵，對待估宗地進行一般因素和區(qū)域因 素等相關(guān)因素分析，以確定地價修正的基準和需要調(diào)查的影響因素項目。
4．年期修正的公式與方法
基準地價對應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用權(quán)的出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計算：
外語學(xué)習(xí)網(wǎng)
y=｛1－[1/（1+r）]m｝/｛1－[1/（1+r）]n｝
式中：y——宗地使用年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
m——待估宗地可使用年期；
n——該用途土地法定出讓年期。
5．期日修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
基準地價評估期日地價水平隨時間遷移會有所變化，必須進行期日修正，把基準地價對應(yīng)的地價水平修正到宗地地價評估期日。期日修正一般根據(jù)地價指數(shù)的變動幅度進行，期日修正系數(shù)可按下式計算：
y=宗地估價期日的地價指數(shù)/基準地價評估期日的地價指數(shù)
6．容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
基準地價評估時對應(yīng)的容積率是均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，而同時，容積率對地價的影響極大，難以在編制基準地價修正系數(shù)表時考慮進去。因此如果在因素修正系數(shù)表中未能考慮容積率影響，就必須進行進一步修正，將平均容積率修正到實際容積率水平。容積率修正系數(shù)按下式計算：
Kij＝ki/kj
式中：Kij——容積率修正系數(shù)；
ki——待估宗地容積率對應(yīng)的地價水平系數(shù)；
kj——級別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用地平均容積率對應(yīng)的地價水平指數(shù)。
7．開發(fā)程度及其它因素修正；
比較待估宗地價格定義與基準地價內(nèi)涵，當(dāng)二者內(nèi)涵一致，開發(fā)程度相同時，則不必進行土地開發(fā)程度差異修正，當(dāng)二者不一致時，則需進行土地開發(fā)程度差異修正，將基準地價修正為與待估宗地地價設(shè)定的土地開發(fā)程度。如某市二級住宅用地的基準地價為1000元／㎡，對應(yīng)的土地開發(fā)程度為五通一平(通路、通上水、通下水、通電、通燃氣管線，場地平整)，待估宗地為七通一平(通上水、通電、通路、通訊、通下水、通熱力管線、通燃氣管線和場地平整)。據(jù)調(diào)查，該級別土地通訊、通熱力管線的開發(fā)費分別是50元／㎡和100元／㎡；則該級別七通一平條件下的基準地價為1000+50+100＝1150元／㎡，并以此作為下一步評估的基準。
8．修正確定宗地價格。
根據(jù)前面所求得的各項修正系數(shù)，對待估宗地對應(yīng)的基準地價修正，運用基準地價系數(shù)修正法的公式，即可求得宗地地價。
基準地價系數(shù)修正法估價的步驟：
1、收集、整理當(dāng)?shù)鼗鶞实貎r成果
在估價前必須收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)基準地價資料，主要包括：土地級別圖、土地級別表、基準地價圖、基準地價表、基準地價因素修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說明表等，并根據(jù)估價的需要加以整理，作為宗地估價的基礎(chǔ)。
2．宗地級別及基準地價的確定
根據(jù)待估宗地的位置、用途，對照前面所收集的土地級別圖表、基準地價圖表等，確定待估宗地所處的土地級別、該級別土地平均開發(fā)程度和基準地價內(nèi)涵。
3．宗地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定
根據(jù)已經(jīng)確定的宗地級別和基準地價內(nèi)涵，對待估宗地進行一般因素和區(qū)域因 素等相關(guān)因素分析，以確定地價修正的基準和需要調(diào)查的影響因素項目。
4．年期修正的公式與方法
基準地價對應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用權(quán)的出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計算：
外語學(xué)習(xí)網(wǎng)
y=｛1－[1/（1+r）]m｝/｛1－[1/（1+r）]n｝
式中：y——宗地使用年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
m——待估宗地可使用年期；
n——該用途土地法定出讓年期。
5．期日修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
基準地價評估期日地價水平隨時間遷移會有所變化，必須進行期日修正，把基準地價對應(yīng)的地價水平修正到宗地地價評估期日。期日修正一般根據(jù)地價指數(shù)的變動幅度進行，期日修正系數(shù)可按下式計算：
y=宗地估價期日的地價指數(shù)/基準地價評估期日的地價指數(shù)
6．容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
基準地價評估時對應(yīng)的容積率是均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，而同時，容積率對地價的影響極大，難以在編制基準地價修正系數(shù)表時考慮進去。因此如果在因素修正系數(shù)表中未能考慮容積率影響，就必須進行進一步修正，將平均容積率修正到實際容積率水平。容積率修正系數(shù)按下式計算：
Kij＝ki/kj
式中：Kij——容積率修正系數(shù)；
ki——待估宗地容積率對應(yīng)的地價水平系數(shù)；
kj——級別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用地平均容積率對應(yīng)的地價水平指數(shù)。
7．開發(fā)程度及其它因素修正；
比較待估宗地價格定義與基準地價內(nèi)涵，當(dāng)二者內(nèi)涵一致，開發(fā)程度相同時，則不必進行土地開發(fā)程度差異修正，當(dāng)二者不一致時，則需進行土地開發(fā)程度差異修正，將基準地價修正為與待估宗地地價設(shè)定的土地開發(fā)程度。如某市二級住宅用地的基準地價為1000元／㎡，對應(yīng)的土地開發(fā)程度為五通一平(通路、通上水、通下水、通電、通燃氣管線，場地平整)，待估宗地為七通一平(通上水、通電、通路、通訊、通下水、通熱力管線、通燃氣管線和場地平整)。據(jù)調(diào)查，該級別土地通訊、通熱力管線的開發(fā)費分別是50元／㎡和100元／㎡；則該級別七通一平條件下的基準地價為1000+50+100＝1150元／㎡，并以此作為下一步評估的基準。
8．修正確定宗地價格。
根據(jù)前面所求得的各項修正系數(shù)，對待估宗地對應(yīng)的基準地價修正，運用基準地價系數(shù)修正法的公式，即可求得宗地地價。