(3)租賃國有土地使用權
租賃國有土地使用權是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。租賃土地使用權與土地使用權租賃是不同的，前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來取得。在實際操作中，租賃土地使用權發(fā)生在土地一級市場，租賃土地使用權應作為土地使用權登記;土地使用權租賃發(fā)生在二級土地市場，土地登記時作為土地他項權利登記。
1)租賃國有土地使用權的內(nèi)容和限制
①租賃土地使用權的內(nèi)容
租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為代價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務關系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權、使用權和收益權而沒有處分權。
依土地使用權與房屋所有權主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權。這區(qū)別于出讓國有土地使用權出租中地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。出讓國有土地使用權出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權，并非土地使用權人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權未到出讓年，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
②租賃土地使用權的權利限制
A、期限的限制
國有土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進行地上建筑物、其他附著物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓年限。租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
B、用途的限制
從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當事人，不能單方改變租賃合同約定的權利和義務，如需改變，必須征得對方當事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準。因此，在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應當向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應調(diào)整租金。
租賃國有土地使用權是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。租賃土地使用權與土地使用權租賃是不同的，前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來取得。在實際操作中，租賃土地使用權發(fā)生在土地一級市場，租賃土地使用權應作為土地使用權登記;土地使用權租賃發(fā)生在二級土地市場，土地登記時作為土地他項權利登記。
1)租賃國有土地使用權的內(nèi)容和限制
①租賃土地使用權的內(nèi)容
租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為代價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務關系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權、使用權和收益權而沒有處分權。
依土地使用權與房屋所有權主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權。這區(qū)別于出讓國有土地使用權出租中地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。出讓國有土地使用權出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權，并非土地使用權人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權未到出讓年，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
②租賃土地使用權的權利限制
A、期限的限制
國有土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進行地上建筑物、其他附著物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓年限。租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
B、用途的限制
從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當事人，不能單方改變租賃合同約定的權利和義務，如需改變，必須征得對方當事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準。因此，在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應當向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應調(diào)整租金。