第九章 土地登記代理制度
第一節(jié) 代理與土地登記代理
一、代理的一般概念與法律特征
代理是民法中一項(xiàng)重要的法律制度，指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。代理關(guān)系的主體包括代理人、被代理人和相對(duì)人。
根據(jù)《民法通則》第六十四條規(guī)定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理，是基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系，故委托代理又稱為授權(quán)代理或意定代理。法定代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理人的代理權(quán)是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生的。法定代理主要是為無(wú)行為能力人或限制行為能力人設(shè)立代理人的方式。指定代理是指根據(jù)人民法院和有關(guān)單位依法指定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理權(quán)的產(chǎn)生是基于上述單位的指定，故稱指定代理。
代理關(guān)系有如下法律特征：
（一）代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理行為
代理人根據(jù)代理權(quán)進(jìn)行代理活動(dòng)，因此代理人應(yīng)在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施代理行為，這是由代理關(guān)系的本質(zhì)屬性所決定的。代理人不能擅自變更或擴(kuò)大代理權(quán)限。代理人超越代理權(quán)限的行為不屬于代理行為，被代理人對(duì)此亦不承擔(dān)責(zé)任。
（二）代理人以被代理人的名義進(jìn)行代理行為
代理人只有以被代理人的名義進(jìn)行代理行為，才能為被代理人取得權(quán)利、設(shè)定義務(wù)。如果代理人以自己的名義為法律行為，這種行為是代理人自己的行為而非代理行為，其所設(shè)立的權(quán)利與義務(wù)也只能由代理人自己承受。代理的這一特征使代理關(guān)系和行紀(jì)關(guān)系區(qū)別開(kāi)來(lái)。
（三）代理主要是實(shí)施法律行為
代理人代被代理人實(shí)施的行為主要是法律行為，所以通過(guò)代理行為，必然在被代理人與相對(duì)人之間發(fā)生一定的法律關(guān)系，或者變更、終止被代理人與相對(duì)人之間的已經(jīng)存在的民事法律關(guān)系。前者如代簽合同，后者如代理變更合同內(nèi)容或代理解除合同等。
（四）被代理人對(duì)代理行為承擔(dān)民事責(zé)任
被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任，就是要求被代理人承受代理行為的法律后果。從形式上看，代理行為是在代理人與相對(duì)人之間進(jìn)行的，然而它卻產(chǎn)生了被代理人與相對(duì)人之間的民事法律關(guān)系?；谶@種法律關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)自應(yīng)由被代理人承受。
第一節(jié) 代理與土地登記代理
一、代理的一般概念與法律特征
代理是民法中一項(xiàng)重要的法律制度，指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。代理關(guān)系的主體包括代理人、被代理人和相對(duì)人。
根據(jù)《民法通則》第六十四條規(guī)定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理，是基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系，故委托代理又稱為授權(quán)代理或意定代理。法定代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理人的代理權(quán)是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生的。法定代理主要是為無(wú)行為能力人或限制行為能力人設(shè)立代理人的方式。指定代理是指根據(jù)人民法院和有關(guān)單位依法指定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理權(quán)的產(chǎn)生是基于上述單位的指定，故稱指定代理。
代理關(guān)系有如下法律特征：
（一）代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理行為
代理人根據(jù)代理權(quán)進(jìn)行代理活動(dòng)，因此代理人應(yīng)在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施代理行為，這是由代理關(guān)系的本質(zhì)屬性所決定的。代理人不能擅自變更或擴(kuò)大代理權(quán)限。代理人超越代理權(quán)限的行為不屬于代理行為，被代理人對(duì)此亦不承擔(dān)責(zé)任。
（二）代理人以被代理人的名義進(jìn)行代理行為
代理人只有以被代理人的名義進(jìn)行代理行為，才能為被代理人取得權(quán)利、設(shè)定義務(wù)。如果代理人以自己的名義為法律行為，這種行為是代理人自己的行為而非代理行為，其所設(shè)立的權(quán)利與義務(wù)也只能由代理人自己承受。代理的這一特征使代理關(guān)系和行紀(jì)關(guān)系區(qū)別開(kāi)來(lái)。
（三）代理主要是實(shí)施法律行為
代理人代被代理人實(shí)施的行為主要是法律行為，所以通過(guò)代理行為，必然在被代理人與相對(duì)人之間發(fā)生一定的法律關(guān)系，或者變更、終止被代理人與相對(duì)人之間的已經(jīng)存在的民事法律關(guān)系。前者如代簽合同，后者如代理變更合同內(nèi)容或代理解除合同等。
（四）被代理人對(duì)代理行為承擔(dān)民事責(zé)任
被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任，就是要求被代理人承受代理行為的法律后果。從形式上看，代理行為是在代理人與相對(duì)人之間進(jìn)行的，然而它卻產(chǎn)生了被代理人與相對(duì)人之間的民事法律關(guān)系?；谶@種法律關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)自應(yīng)由被代理人承受。