三、登記要點(diǎn)
注銷土地登記的程序一般可分為變更土地登記申請、變更地籍調(diào)查、審核、注冊登記、注銷（收回）或更改土地權(quán)利證書五個階段。
（一）申請
注銷土地登記一般須由土地權(quán)利人（土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人）向土地登記機(jī)關(guān)提出注銷土地登記申請。
1.申請人
集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，注銷土地登記的申請人為原集體土地所有權(quán)人。
縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的，注銷土地登記申請人為原國有土地使用權(quán)人。
國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期屆滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，注銷土地登記申請人為原國有土地使用權(quán)人或原國有土地承租人。
因自然災(zāi)害等造成國有土地權(quán)利滅失的，注銷土地登記申請人為國有土地使用權(quán)人；因自然災(zāi)害等造成集體土地權(quán)利滅失的，注銷土地登記申請人為集體土地所有權(quán)人，權(quán)利滅失的土地為集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，注銷土地登記申請人還應(yīng)當(dāng)包括集體土地使用權(quán)人。
土地他項權(quán)利終止包括土地使用權(quán)出租終止和土地使用權(quán)抵押終止兩部分的內(nèi)容，前者的注銷土地登記申請人為出租人和承租人，后者的注銷土地登記申請人為抵押人和抵押權(quán)人（還可能包括因處分抵押土地使用權(quán)而產(chǎn)生的新的土地使用權(quán)人）。
2.申請時限
集體所有的土地依法全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居住的，原集體土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在集體土地被全部征用或者辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非的同時，申請集體土地所有權(quán)注銷登記。
縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的，原國有土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在土地行政主管部門收回土地使用權(quán)的同時，申請國有土地使用權(quán)注銷登記。
國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，原土地使用者應(yīng)當(dāng)在期滿之日前15日內(nèi)申請注銷登記。
因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地使用者或者土地所有者應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)利滅失后申請土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記。
土地他項權(quán)利終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地他項權(quán)利終止之日起15日內(nèi)申請土地他項權(quán)利注銷登記。
3.申請人應(yīng)當(dāng)提交的文件資料
注銷土地登記申請人應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)提交下列文件資料：
（1）注銷土地登記申請書
（2）注銷土地登記申請書要點(diǎn)：
①申請注銷的事項或內(nèi)容。
②申請注銷登記的依據(jù)：注銷登記證明文件類型、編號、日期。
③由土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的土地證書：注銷土地登記申請人為土地所有權(quán)人的提交土地所有權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)人的提交土地使用權(quán)證書；申請人為土地他項權(quán)利人的提交土地他項權(quán)利證明書。上述土地證書均須是由土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的，其他權(quán)源證件如交換協(xié)議書等一律無效。
（3）土地滅失或土地權(quán)利終止證明文件
集體所有的土地依法被全部征用的，申請人應(yīng)當(dāng)提交縣級土地行政主管部門開具的該集體所有的土地已被全部征用的證明文件或其他有證明效力的文件資料；農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，申請人應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的部門簽發(fā)的該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的批準(zhǔn)文件。
縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的，申請人應(yīng)提交縣級以上人民政府簽發(fā)的收回該國有土地使用權(quán)的文件；國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，申請人應(yīng)當(dāng)提交縣級以上人民政府以國有土地所有者身份與土地使用者或土地承租者簽定的國有土地使用權(quán)出讓合同或者國有土地使用權(quán)租賃合同；因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，申請人應(yīng)當(dāng)提交有充分效力的土地權(quán)利滅失的證明材料；土地他項權(quán)利終止的，申請人應(yīng)當(dāng)提交土地他項權(quán)利合同（土地使用權(quán)出租的為土地使用權(quán)租賃合同，土地使用權(quán)抵押的為土地使用權(quán)抵押合同或包括土地使用權(quán)抵押內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)合同）以及其他的土地他項權(quán)利終止證明材料 。
根據(jù)《土地登記規(guī)則》規(guī)定，土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者如果不按照規(guī)則規(guī)定申請注銷登記，土地登記機(jī)關(guān)可直接辦理注銷土地登記，并將注銷土地登記結(jié)果通知當(dāng)事人。
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（二）權(quán)屬審核
土地登記人員對注銷土地登記的審核，其步驟與名稱、地址和土地用途變更登記相同，在此主要介紹對注銷土地登記證明材料的審核。
對注銷土地登記證明材料的審核是注銷土地登記審核的重點(diǎn)。應(yīng)著重從以下幾個方面進(jìn)行審核：
1.注銷土地登記證明材料的開具單位應(yīng)當(dāng)為有批準(zhǔn)權(quán)的部門；
2.注銷土地登記證明材料上的單位名稱應(yīng)當(dāng)是單位的全稱；
3.所蓋公章與單位名稱應(yīng)一致；
4.證明內(nèi)容與其他相關(guān)內(nèi)容應(yīng)一致無誤；
5.注銷土地登記證明材料應(yīng)是真實、合法和有效的。
（三）注冊登記
注銷土地登記不需報人民政府審批，由土地行政主管部門審核通過后可直接進(jìn)行注冊登記。注銷土地登記的類型不同，其注冊登記在具體操作上也有所不同。
1.集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的集體土地所有權(quán)注銷登記、縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)注銷登記、國有土地使用權(quán)出讓或租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲得批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)注銷登記，其注冊登記按下列程序進(jìn)行：
（1）注銷宗地原《土地登記卡》
在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行注銷登記："序號"欄填寫本次注銷登記在《土地登記卡》上進(jìn)行注冊登記的順序號；"日期"欄填寫本次注銷登記的時間；"登記的其他內(nèi)容及變更登記事項"欄填寫注銷土地登記的內(nèi)容和依據(jù)；"經(jīng)辦人"欄由填寫本次注銷登記內(nèi)容的土地登記人員簽字蓋章；"審核人"欄由負(fù)責(zé)審核本次注銷登記內(nèi)容的土地登記人員簽字蓋章；在《土地登記卡》上加蓋"注銷"印章。
（2）建立宗地新《土地登記卡》
依據(jù)《變更土地登記審批表》建立宗地新《土地登記卡》，其建立方法基本上同初始土地登記。
2.因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記，其注銷登記只須注銷宗地原《土地登記卡》，不須建立宗地新《土地登記卡》，宗地原《土地登記卡》的注銷方法同上。
3.土地他項權(quán)利終止的土地他項權(quán)利注銷登記，其注冊登記在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行，方法如下：在"登記的其他內(nèi)容及變更登記事項"欄土地他項權(quán)利登記條款上加蓋"注銷"印章；"序號"欄填寫本次土地他項權(quán)利注銷登記在此《土地登記卡》上進(jìn)行注冊登記的順序號；"日期"欄填寫本次土地他項權(quán)利注銷登記的時間；"登記的其他內(nèi)容及變更登記事項"欄填寫土地他項權(quán)利注銷登記的內(nèi)容和依據(jù)；"經(jīng)辦人"欄由填寫本次注冊登記內(nèi)容的土地登記人員簽字蓋章；"審核人"欄由負(fù)責(zé)審核本次注冊登記內(nèi)容的土地登記人員簽字蓋章。
注銷土地登記在《土地登記卡》上注冊登記完成后，土地登記人員應(yīng)根據(jù)《土地登記卡》上注冊登記的內(nèi)容更改《土地歸戶卡》的相應(yīng)內(nèi)容。
（四）注銷或更改土地權(quán)利證書
集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)注銷其《集體土地所有證》；縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)和國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)注銷國有土地使用權(quán)人的《國有土地使用證》；因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)注銷原土地使用者或土地所有者的土地使用權(quán)證或土地所有權(quán)證；土地他項權(quán)利終止的，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)注銷土地他項權(quán)利人的《土地他項權(quán)利證明書》，并對土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人的土地權(quán)利證書上的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的更改。
1.注銷土地權(quán)利證書的方法：
在土地權(quán)利人(所有權(quán)人、使用權(quán)人和他項權(quán)利人)的土地權(quán)利證書上加蓋"注銷"印章，在"記事"欄或其他相應(yīng)欄目內(nèi)注明注銷土地所有權(quán)、使用權(quán)或他項權(quán)利的依據(jù)及日期，并將注銷的土地權(quán)利證書立卷歸檔。
2.更改土地權(quán)利證書的方法：
在注銷土地登記中，對土地權(quán)利證書進(jìn)行更改只限于土地使用權(quán)租賃終止和土地使用權(quán)抵押終止兩種情況，土地登記機(jī)關(guān)在注銷他項權(quán)利所持的《土地他項權(quán)利證明書》的同時，還須對土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人所持的土地證書進(jìn)行相應(yīng)的變更。其方法是：在土地證書"記事欄"有關(guān)土地他項權(quán)利內(nèi)容處加蓋"注銷"印章，注明注銷的內(nèi)容、依據(jù)及日期，并由經(jīng)辦人簽名蓋章，同時加蓋土地行政主管部門公章。將更改后的土地證書發(fā)給土地所有者或使用者。
注銷土地登記的程序一般可分為變更土地登記申請、變更地籍調(diào)查、審核、注冊登記、注銷（收回）或更改土地權(quán)利證書五個階段。
（一）申請
注銷土地登記一般須由土地權(quán)利人（土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人）向土地登記機(jī)關(guān)提出注銷土地登記申請。
1.申請人
集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，注銷土地登記的申請人為原集體土地所有權(quán)人。
縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的，注銷土地登記申請人為原國有土地使用權(quán)人。
國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期屆滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，注銷土地登記申請人為原國有土地使用權(quán)人或原國有土地承租人。
因自然災(zāi)害等造成國有土地權(quán)利滅失的，注銷土地登記申請人為國有土地使用權(quán)人；因自然災(zāi)害等造成集體土地權(quán)利滅失的，注銷土地登記申請人為集體土地所有權(quán)人，權(quán)利滅失的土地為集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，注銷土地登記申請人還應(yīng)當(dāng)包括集體土地使用權(quán)人。
土地他項權(quán)利終止包括土地使用權(quán)出租終止和土地使用權(quán)抵押終止兩部分的內(nèi)容，前者的注銷土地登記申請人為出租人和承租人，后者的注銷土地登記申請人為抵押人和抵押權(quán)人（還可能包括因處分抵押土地使用權(quán)而產(chǎn)生的新的土地使用權(quán)人）。
2.申請時限
集體所有的土地依法全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居住的，原集體土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在集體土地被全部征用或者辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非的同時，申請集體土地所有權(quán)注銷登記。
縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的，原國有土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在土地行政主管部門收回土地使用權(quán)的同時，申請國有土地使用權(quán)注銷登記。
國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，原土地使用者應(yīng)當(dāng)在期滿之日前15日內(nèi)申請注銷登記。
因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地使用者或者土地所有者應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)利滅失后申請土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記。
土地他項權(quán)利終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地他項權(quán)利終止之日起15日內(nèi)申請土地他項權(quán)利注銷登記。
3.申請人應(yīng)當(dāng)提交的文件資料
注銷土地登記申請人應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)提交下列文件資料：
（1）注銷土地登記申請書
（2）注銷土地登記申請書要點(diǎn)：
①申請注銷的事項或內(nèi)容。
②申請注銷登記的依據(jù)：注銷登記證明文件類型、編號、日期。
③由土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的土地證書：注銷土地登記申請人為土地所有權(quán)人的提交土地所有權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)人的提交土地使用權(quán)證書；申請人為土地他項權(quán)利人的提交土地他項權(quán)利證明書。上述土地證書均須是由土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的，其他權(quán)源證件如交換協(xié)議書等一律無效。
（3）土地滅失或土地權(quán)利終止證明文件
集體所有的土地依法被全部征用的，申請人應(yīng)當(dāng)提交縣級土地行政主管部門開具的該集體所有的土地已被全部征用的證明文件或其他有證明效力的文件資料；農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，申請人應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的部門簽發(fā)的該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的批準(zhǔn)文件。
縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的，申請人應(yīng)提交縣級以上人民政府簽發(fā)的收回該國有土地使用權(quán)的文件；國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，申請人應(yīng)當(dāng)提交縣級以上人民政府以國有土地所有者身份與土地使用者或土地承租者簽定的國有土地使用權(quán)出讓合同或者國有土地使用權(quán)租賃合同；因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，申請人應(yīng)當(dāng)提交有充分效力的土地權(quán)利滅失的證明材料；土地他項權(quán)利終止的，申請人應(yīng)當(dāng)提交土地他項權(quán)利合同（土地使用權(quán)出租的為土地使用權(quán)租賃合同，土地使用權(quán)抵押的為土地使用權(quán)抵押合同或包括土地使用權(quán)抵押內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)合同）以及其他的土地他項權(quán)利終止證明材料 。
根據(jù)《土地登記規(guī)則》規(guī)定，土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者如果不按照規(guī)則規(guī)定申請注銷登記，土地登記機(jī)關(guān)可直接辦理注銷土地登記，并將注銷土地登記結(jié)果通知當(dāng)事人。
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（二）權(quán)屬審核
土地登記人員對注銷土地登記的審核，其步驟與名稱、地址和土地用途變更登記相同，在此主要介紹對注銷土地登記證明材料的審核。
對注銷土地登記證明材料的審核是注銷土地登記審核的重點(diǎn)。應(yīng)著重從以下幾個方面進(jìn)行審核：
1.注銷土地登記證明材料的開具單位應(yīng)當(dāng)為有批準(zhǔn)權(quán)的部門；
2.注銷土地登記證明材料上的單位名稱應(yīng)當(dāng)是單位的全稱；
3.所蓋公章與單位名稱應(yīng)一致；
4.證明內(nèi)容與其他相關(guān)內(nèi)容應(yīng)一致無誤；
5.注銷土地登記證明材料應(yīng)是真實、合法和有效的。
（三）注冊登記
注銷土地登記不需報人民政府審批，由土地行政主管部門審核通過后可直接進(jìn)行注冊登記。注銷土地登記的類型不同，其注冊登記在具體操作上也有所不同。
1.集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的集體土地所有權(quán)注銷登記、縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)注銷登記、國有土地使用權(quán)出讓或租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲得批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)注銷登記，其注冊登記按下列程序進(jìn)行：
（1）注銷宗地原《土地登記卡》
在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行注銷登記："序號"欄填寫本次注銷登記在《土地登記卡》上進(jìn)行注冊登記的順序號；"日期"欄填寫本次注銷登記的時間；"登記的其他內(nèi)容及變更登記事項"欄填寫注銷土地登記的內(nèi)容和依據(jù)；"經(jīng)辦人"欄由填寫本次注銷登記內(nèi)容的土地登記人員簽字蓋章；"審核人"欄由負(fù)責(zé)審核本次注銷登記內(nèi)容的土地登記人員簽字蓋章；在《土地登記卡》上加蓋"注銷"印章。
（2）建立宗地新《土地登記卡》
依據(jù)《變更土地登記審批表》建立宗地新《土地登記卡》，其建立方法基本上同初始土地登記。
2.因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記，其注銷登記只須注銷宗地原《土地登記卡》，不須建立宗地新《土地登記卡》，宗地原《土地登記卡》的注銷方法同上。
3.土地他項權(quán)利終止的土地他項權(quán)利注銷登記，其注冊登記在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行，方法如下：在"登記的其他內(nèi)容及變更登記事項"欄土地他項權(quán)利登記條款上加蓋"注銷"印章；"序號"欄填寫本次土地他項權(quán)利注銷登記在此《土地登記卡》上進(jìn)行注冊登記的順序號；"日期"欄填寫本次土地他項權(quán)利注銷登記的時間；"登記的其他內(nèi)容及變更登記事項"欄填寫土地他項權(quán)利注銷登記的內(nèi)容和依據(jù)；"經(jīng)辦人"欄由填寫本次注冊登記內(nèi)容的土地登記人員簽字蓋章；"審核人"欄由負(fù)責(zé)審核本次注冊登記內(nèi)容的土地登記人員簽字蓋章。
注銷土地登記在《土地登記卡》上注冊登記完成后，土地登記人員應(yīng)根據(jù)《土地登記卡》上注冊登記的內(nèi)容更改《土地歸戶卡》的相應(yīng)內(nèi)容。
（四）注銷或更改土地權(quán)利證書
集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)注銷其《集體土地所有證》；縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)和國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)注銷國有土地使用權(quán)人的《國有土地使用證》；因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)注銷原土地使用者或土地所有者的土地使用權(quán)證或土地所有權(quán)證；土地他項權(quán)利終止的，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)注銷土地他項權(quán)利人的《土地他項權(quán)利證明書》，并對土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人的土地權(quán)利證書上的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的更改。
1.注銷土地權(quán)利證書的方法：
在土地權(quán)利人(所有權(quán)人、使用權(quán)人和他項權(quán)利人)的土地權(quán)利證書上加蓋"注銷"印章，在"記事"欄或其他相應(yīng)欄目內(nèi)注明注銷土地所有權(quán)、使用權(quán)或他項權(quán)利的依據(jù)及日期，并將注銷的土地權(quán)利證書立卷歸檔。
2.更改土地權(quán)利證書的方法：
在注銷土地登記中，對土地權(quán)利證書進(jìn)行更改只限于土地使用權(quán)租賃終止和土地使用權(quán)抵押終止兩種情況，土地登記機(jī)關(guān)在注銷他項權(quán)利所持的《土地他項權(quán)利證明書》的同時，還須對土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人所持的土地證書進(jìn)行相應(yīng)的變更。其方法是：在土地證書"記事欄"有關(guān)土地他項權(quán)利內(nèi)容處加蓋"注銷"印章，注明注銷的內(nèi)容、依據(jù)及日期，并由經(jīng)辦人簽名蓋章，同時加蓋土地行政主管部門公章。將更改后的土地證書發(fā)給土地所有者或使用者。