(二)我國土地登記歷史沿革
我國的土地登記有著悠久的歷史，它是歷代土地管理的基礎(chǔ)，和封建政府的立國之本。據(jù)史料記載，早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時即有平水土，劃九州，辨土質(zhì)，定田等，制賦則的記載，已開創(chuàng)清理地籍訂定賦則之先河。并設(shè)置了名曰“太?！钡呢?fù)責(zé)繪制人文地理圖、丈量劃分田地的官員?！吨芏Y》、《禹貢》等書都有關(guān)于土地分類和土地評價思想的記載。
秦始皇曾大規(guī)模清查地籍，“令黔首自實田”。黔首自實田，是秦代清查土地數(shù)量、擴(kuò)大賦稅來源的辦法。秦始皇31年(公元前216年)，宣布命令“黔首自實田”，即令平民自報所占土地面積，自報耕地面積、土地產(chǎn)量及大小人丁。所報內(nèi)容由鄉(xiāng)出人審查核實，并統(tǒng)一評定產(chǎn)量，計算每戶應(yīng)納稅額，后登記入冊，上報到縣，經(jīng)批準(zhǔn)后，即按登記數(shù)征收。此前的改革家商鞅還在秦國推行了包括土地制度在內(nèi)的改革。提出了“算地”和“定分”的主張?！八愕亍本褪菍ν恋剡M(jìn)行全面的調(diào)查核算，以作為制定土地政策的客觀依據(jù);“定分”就是用法律形式確認(rèn)地主或平民對土地占有的“名分”，確認(rèn)土地所有權(quán)。這些實際上都是土地登記的內(nèi)容。
宋代有量田之事，則方田與首實兩法，同時并舉。北宋的王安石在發(fā)起并實施的變法中規(guī)定：(1)以東西南北各千步為一方，相當(dāng)41頃66畝160步，四周立標(biāo)確界;(2)每年9月，由縣令、縣佐分地計量，根據(jù)土質(zhì)劃為五等，半年后制成土地憑證;(3)以后各家分產(chǎn)、買賣等，均以所方之田為證。此做法與現(xiàn)今的調(diào)查、確權(quán)、登記、發(fā)證十分相似。
元代行經(jīng)理之法。經(jīng)理法是元時清查土地的方法。元仁宗延佑元年(1314年)，采納鐵木迭奏議，實行經(jīng)理法。通過張榜，做到家喻戶曉。限40天內(nèi)，各家將所有田產(chǎn)及應(yīng)納田賦自行向官府呈報。并規(guī)定若有隱瞞，許人告發(fā)，告發(fā)屬實，或杖或流，所隱田產(chǎn)沒收歸官。
明朝初期，令民自實田，匯為圖籍。朱元璋舉行了大規(guī)模的土地丈量和人口普查，按照田地土丘塊，要求業(yè)主登記、定稅、編制圖冊。把全國各個地區(qū)被分割成零碎小塊的土地，都按地權(quán)所有將其四至、形狀、土質(zhì)等級等詳細(xì)地登記下來，形成了具有歷史意義的魚鱗圖冊和賦役黃冊制度，完成了六百年來若干朝代若干政治家所不能做到的事情。
清朝進(jìn)行了大量的地形測量和地圖編繪工作?？滴跛哪?1665年)，各地奉文清丈，歷時五年，填造魚鱗圖冊，歸戶辦糧。為在全國推行地丁合一、攤丁入畝提供了條件，為“康乾盛世”創(chuàng)造了基礎(chǔ)。
辛亥革命結(jié)束了中國兩千多年的帝制，孫中山先生提出“平均地權(quán)”的主張。1914年民國北洋政府成立了“經(jīng)界局”;1922年頒布“不動產(chǎn)登記條例”;1927年開始注意土地測量和登記; 1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專門規(guī)定土地登記內(nèi)容，如，明確要對土地及其定著物的權(quán)利進(jìn)行登記和變更登記，登記的土地權(quán)利包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán);土地權(quán)利在登記程序進(jìn)行中發(fā)生爭議由土地裁判所裁判等。
同期，中國共產(chǎn)黨一直高度重視農(nóng)民的土地問題，把土地登記工作擺在重要位置。1921年7月中共“一大”通過的黨綱中提出了土地問題;1927年中共“五大”通過《土地問題決議案》;1928年中華蘇維埃政府頒布《井崗山土地法》;1929年出臺《興國土地法》;1931年中央人民委員會第41次常委會通過《土地登記法》，決定“頒發(fā)土地證，確定土地所有權(quán)。1931年11月27日，中央土地人民委員會(土地部)在瑞金成立，設(shè)立“調(diào)查登記局”;1947年7月，中 大 網(wǎng)校中共中央制定了《中國土地法大綱》;1949年11月7日，中央人民政府內(nèi)務(wù)部正式成立地政司，把土地清丈、登記、土地證發(fā)放作為重要職能。1950年，頒布了《城市郊區(qū)土地改革條例》，開始建立以土地清查、地權(quán)登記發(fā)證等為主要內(nèi)容的地籍管理體系;1953年6月，中央人民政府委員會通過了《中華人民共和國土地改革法》;1982年5月，決定農(nóng)業(yè)部下設(shè)土地管理局，開始在不同類型的縣開展了土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計工作試點工作;1986年6月25日，《中華人民共和國土地管理法》公布，明確了土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)、登記、發(fā)證規(guī)定;1986年8月1日，國家土地管理局正式成立。設(shè)立了地籍管理司等職能司室，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)地籍工作，新的土地登記制度開始構(gòu)建。1998年4月8日，國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革組建國土資源部，內(nèi)設(shè)地籍管理司，組織指導(dǎo)土地登記是其重要職能之一。1998年8月29日，九屆全國人大常委會第四次會議通過修訂后的《土地管理法》，進(jìn)一步明確國家建立土地調(diào)查制度和土地統(tǒng)計制度，依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)。目前，已初步形成了包括土地登記持證上崗制度、土地證書定期查驗制度、土地登記公開查詢制度、土地登記代理制度等在內(nèi)的土地登記工作制度。土地登記工作開始向依法有序的法制化、規(guī)范化和信息化的方向發(fā)展。
二、土地登記制度
當(dāng)今世界各國的不動產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權(quán)利登記和托倫斯登記三種基本制度。
(一)契約登記制度
契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點為：
1、采用意思主義立法。土地權(quán)利變動當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權(quán)利不得對抗第三人。
2、采取形式審查主義。土地登記機(jī)關(guān)對土地登記申請不進(jìn)行實質(zhì)性審查，而只進(jìn)行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實等事項。
3、登記無公信力。已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項，當(dāng)有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。
4、登記無強(qiáng)制作用。土地權(quán)利變動事項是否登記，依當(dāng)事人雙方意愿，政府無強(qiáng)制要求。
5、登記簿的編成采取人的編成主義。由于不是強(qiáng)制登記，所以土地登記簿的編成不采用物的編成主義，即不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)，而是以土地權(quán)利人登記的次序為標(biāo)準(zhǔn)編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機(jī)關(guān)只在土地登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利以動態(tài)登記為主。土地登記包括土地權(quán)利和土地權(quán)利變動事項的登記，僅對土地權(quán)利現(xiàn)在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對土地權(quán)利變動事項的登記為動態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。
(二)權(quán)利登記制度
權(quán)利登記制度發(fā)源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點為：
1、采用形式主義立法。土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件，土地權(quán)利的取得或變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權(quán)利變動只有到土地登記機(jī)關(guān)辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。
2、采取實質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權(quán)利變更的原因和事實以及是否符合有關(guān)法律規(guī)定等進(jìn)行實質(zhì)性審查。
3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權(quán)利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負(fù)返還義務(wù)。
4、強(qiáng)制性登記。一切土地權(quán)利的發(fā)生和變更均必須登記。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標(biāo)準(zhǔn)，另外按照登記的先后順序編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。登記機(jī)關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利人以靜態(tài)登記為主。土地均應(yīng)先登記現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)，待變動時，再登記變動時的狀態(tài)。
我國的土地登記有著悠久的歷史，它是歷代土地管理的基礎(chǔ)，和封建政府的立國之本。據(jù)史料記載，早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時即有平水土，劃九州，辨土質(zhì)，定田等，制賦則的記載，已開創(chuàng)清理地籍訂定賦則之先河。并設(shè)置了名曰“太?！钡呢?fù)責(zé)繪制人文地理圖、丈量劃分田地的官員?！吨芏Y》、《禹貢》等書都有關(guān)于土地分類和土地評價思想的記載。
秦始皇曾大規(guī)模清查地籍，“令黔首自實田”。黔首自實田，是秦代清查土地數(shù)量、擴(kuò)大賦稅來源的辦法。秦始皇31年(公元前216年)，宣布命令“黔首自實田”，即令平民自報所占土地面積，自報耕地面積、土地產(chǎn)量及大小人丁。所報內(nèi)容由鄉(xiāng)出人審查核實，并統(tǒng)一評定產(chǎn)量，計算每戶應(yīng)納稅額，后登記入冊，上報到縣，經(jīng)批準(zhǔn)后，即按登記數(shù)征收。此前的改革家商鞅還在秦國推行了包括土地制度在內(nèi)的改革。提出了“算地”和“定分”的主張?！八愕亍本褪菍ν恋剡M(jìn)行全面的調(diào)查核算，以作為制定土地政策的客觀依據(jù);“定分”就是用法律形式確認(rèn)地主或平民對土地占有的“名分”，確認(rèn)土地所有權(quán)。這些實際上都是土地登記的內(nèi)容。
宋代有量田之事，則方田與首實兩法，同時并舉。北宋的王安石在發(fā)起并實施的變法中規(guī)定：(1)以東西南北各千步為一方，相當(dāng)41頃66畝160步，四周立標(biāo)確界;(2)每年9月，由縣令、縣佐分地計量，根據(jù)土質(zhì)劃為五等，半年后制成土地憑證;(3)以后各家分產(chǎn)、買賣等，均以所方之田為證。此做法與現(xiàn)今的調(diào)查、確權(quán)、登記、發(fā)證十分相似。
元代行經(jīng)理之法。經(jīng)理法是元時清查土地的方法。元仁宗延佑元年(1314年)，采納鐵木迭奏議，實行經(jīng)理法。通過張榜，做到家喻戶曉。限40天內(nèi)，各家將所有田產(chǎn)及應(yīng)納田賦自行向官府呈報。并規(guī)定若有隱瞞，許人告發(fā)，告發(fā)屬實，或杖或流，所隱田產(chǎn)沒收歸官。
明朝初期，令民自實田，匯為圖籍。朱元璋舉行了大規(guī)模的土地丈量和人口普查，按照田地土丘塊，要求業(yè)主登記、定稅、編制圖冊。把全國各個地區(qū)被分割成零碎小塊的土地，都按地權(quán)所有將其四至、形狀、土質(zhì)等級等詳細(xì)地登記下來，形成了具有歷史意義的魚鱗圖冊和賦役黃冊制度，完成了六百年來若干朝代若干政治家所不能做到的事情。
清朝進(jìn)行了大量的地形測量和地圖編繪工作?？滴跛哪?1665年)，各地奉文清丈，歷時五年，填造魚鱗圖冊，歸戶辦糧。為在全國推行地丁合一、攤丁入畝提供了條件，為“康乾盛世”創(chuàng)造了基礎(chǔ)。
辛亥革命結(jié)束了中國兩千多年的帝制，孫中山先生提出“平均地權(quán)”的主張。1914年民國北洋政府成立了“經(jīng)界局”;1922年頒布“不動產(chǎn)登記條例”;1927年開始注意土地測量和登記; 1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專門規(guī)定土地登記內(nèi)容，如，明確要對土地及其定著物的權(quán)利進(jìn)行登記和變更登記，登記的土地權(quán)利包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán);土地權(quán)利在登記程序進(jìn)行中發(fā)生爭議由土地裁判所裁判等。
同期，中國共產(chǎn)黨一直高度重視農(nóng)民的土地問題，把土地登記工作擺在重要位置。1921年7月中共“一大”通過的黨綱中提出了土地問題;1927年中共“五大”通過《土地問題決議案》;1928年中華蘇維埃政府頒布《井崗山土地法》;1929年出臺《興國土地法》;1931年中央人民委員會第41次常委會通過《土地登記法》，決定“頒發(fā)土地證，確定土地所有權(quán)。1931年11月27日，中央土地人民委員會(土地部)在瑞金成立，設(shè)立“調(diào)查登記局”;1947年7月，中 大 網(wǎng)校中共中央制定了《中國土地法大綱》;1949年11月7日，中央人民政府內(nèi)務(wù)部正式成立地政司，把土地清丈、登記、土地證發(fā)放作為重要職能。1950年，頒布了《城市郊區(qū)土地改革條例》，開始建立以土地清查、地權(quán)登記發(fā)證等為主要內(nèi)容的地籍管理體系;1953年6月，中央人民政府委員會通過了《中華人民共和國土地改革法》;1982年5月，決定農(nóng)業(yè)部下設(shè)土地管理局，開始在不同類型的縣開展了土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計工作試點工作;1986年6月25日，《中華人民共和國土地管理法》公布，明確了土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)、登記、發(fā)證規(guī)定;1986年8月1日，國家土地管理局正式成立。設(shè)立了地籍管理司等職能司室，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)地籍工作，新的土地登記制度開始構(gòu)建。1998年4月8日，國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革組建國土資源部，內(nèi)設(shè)地籍管理司，組織指導(dǎo)土地登記是其重要職能之一。1998年8月29日，九屆全國人大常委會第四次會議通過修訂后的《土地管理法》，進(jìn)一步明確國家建立土地調(diào)查制度和土地統(tǒng)計制度，依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)。目前，已初步形成了包括土地登記持證上崗制度、土地證書定期查驗制度、土地登記公開查詢制度、土地登記代理制度等在內(nèi)的土地登記工作制度。土地登記工作開始向依法有序的法制化、規(guī)范化和信息化的方向發(fā)展。
二、土地登記制度
當(dāng)今世界各國的不動產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權(quán)利登記和托倫斯登記三種基本制度。
(一)契約登記制度
契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點為：
1、采用意思主義立法。土地權(quán)利變動當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權(quán)利不得對抗第三人。
2、采取形式審查主義。土地登記機(jī)關(guān)對土地登記申請不進(jìn)行實質(zhì)性審查，而只進(jìn)行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實等事項。
3、登記無公信力。已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項，當(dāng)有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。
4、登記無強(qiáng)制作用。土地權(quán)利變動事項是否登記，依當(dāng)事人雙方意愿，政府無強(qiáng)制要求。
5、登記簿的編成采取人的編成主義。由于不是強(qiáng)制登記，所以土地登記簿的編成不采用物的編成主義，即不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)，而是以土地權(quán)利人登記的次序為標(biāo)準(zhǔn)編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機(jī)關(guān)只在土地登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利以動態(tài)登記為主。土地登記包括土地權(quán)利和土地權(quán)利變動事項的登記，僅對土地權(quán)利現(xiàn)在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對土地權(quán)利變動事項的登記為動態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。
(二)權(quán)利登記制度
權(quán)利登記制度發(fā)源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點為：
1、采用形式主義立法。土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件，土地權(quán)利的取得或變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權(quán)利變動只有到土地登記機(jī)關(guān)辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。
2、采取實質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權(quán)利變更的原因和事實以及是否符合有關(guān)法律規(guī)定等進(jìn)行實質(zhì)性審查。
3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權(quán)利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負(fù)返還義務(wù)。
4、強(qiáng)制性登記。一切土地權(quán)利的發(fā)生和變更均必須登記。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標(biāo)準(zhǔn)，另外按照登記的先后順序編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。登記機(jī)關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利人以靜態(tài)登記為主。土地均應(yīng)先登記現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)，待變動時，再登記變動時的狀態(tài)。