2011年土地登記代理人地籍調查輔導資料:分類盤活閑置土地

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    閑置土地的利用是一個簡單而又復雜的話題。簡單是因為這個話題已經被多次探討研究過,復雜是因為閑置土地的成因多樣。閑置土地的存在有經濟的因素、法律的因素,還有歷史的因素,同時也有人為的因素。
     土地閑置原因分析
    批而未供造成土地閑置。建設項目前期調查和項目論證不充分,用地者提供的相關用地資料準備不及時充分,影響了供地進程;個別項目并未落實或未確定好開發(fā)單位,開發(fā)還停留在論證階段就要求供地,結果土地征收下來以后,原定項目發(fā)生變化,導致土地征而不能供,形成批而未供閑置用地。
    批而未建造成土地閑置及其他低效用地。部分開發(fā)企業(yè)因自身資金周轉或經營出現(xiàn)問題,盡管已取得土地使用權,但本身確實無力繼續(xù)開發(fā);再者受金融危機影響,各地的房地產市場現(xiàn)階段并非開發(fā)商眼中的高峰期。開發(fā)商等待開發(fā)時機,擇價而開發(fā),投機經營,造成部分土地閑置。另外,前幾年各地招商引資,為引進大型項目,地方政府不惜墊資辦理大型項目擬建設用地的土地手續(xù),由于各種原因引資未果,也造成了相當多的土地長期閑置。
    閑置土地盤活力度不大造成土地長期閑置。國土資源管理部門對建設用地使用權的處置話語權極為有限,制約手段僅停留在土地權屬取得上。閑置土地的處置涉及到收回國有土地使用權和征收集體土地,收回國有土地使用權從立案調查到性質認定直至收回土地使用權法律程序復雜,花費時間長,且國家對拒不交回土地使用權的強制措施并無明確規(guī)定,也加大了收回的難度。集體土地征收為國有的門檻較高,社會高度關注,國家對此有嚴格的限制。因此“地控”手段在閑置土地的盤活上并不強勢。
    多渠道盤活閑置土地
    努力提高供地率,堅決杜絕既存在征而未供土地,又隨意亂占的行為。制定標準,上一年度供地率達不到一定百分比的,暫停辦理新的農用地轉用及土地征用審報手續(xù),并相應核減所在地方的年度用地計劃指標。在安排項目時,首先要考慮已批準農轉用和征收而且尚未供應的土地。盡量利用這部分土地解決短期內的土地需求。同時要著力推進相關制度改革,敦促發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保等部門合理降低準入門檻,提供積極服務,確保及時供地。采取各種方式督促未供地但已動工建設的項目限期辦理用地手續(xù),這類項目用地,如已形成違法占地,應按照有關規(guī)定,依法作出處罰決定后,限期辦理相關手續(xù),如拒不辦理或逾期仍不辦理的依法采取強制措施停止其繼續(xù)施工,同時由地方政府組織對土地及地上建筑物依法履行沒收手續(xù)。
    規(guī)范各類建設用地管理,提高土地利用集約化水平。一是重新審核已辦理農轉用和征收而未供地,但項目已落實的未動工項目。首先審查項目的可行性。如屬虛假項目、圈地項目的,一律調整為能及時開工急需用地的項目使用。其次嚴格按照各地建設用地集約利用控制標準,根據項目投資強度和建筑容積率等進行重新核定用地面積,嚴格把關,限期辦理供地手續(xù),明確要求開工時間和竣工時間,促使土地資源的充分有效利用。二是對批而未建且超過法定期限的土地進行登記造冊,履行法定程序,納入政府土地儲備,優(yōu)先用于就近地域的用地項目安排。
    加大閑置土地處置力度,有效盤活、利用好閑置土地。針對各類不同情況,因地制宜,對閑置土地分類處置盤活。
    根據土地利用總體規(guī)劃、集鎮(zhèn)村莊發(fā)展規(guī)劃,對農村利用不充分的建設用地進行綜合整治,提高土地利用率,進一步緩解城鄉(xiāng)建設用地供需矛盾。
    開展以“空心村”治理、宅基地整理為主要形式的農村建設用地整理試點,促進合村并居及舊村改造工作。
    開展城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的試點,進一步整合城鄉(xiāng)建設用地,優(yōu)化用地布局,推進土地節(jié)約集約利用,利用城鄉(xiāng)建設土地“增減掛鉤”政策規(guī)定的和建設用地年度計劃中一定比例用地指標,作為城郊農村住房建設整村遷建和改造項目的啟動用地。
    鼓勵農村建設用地開發(fā)整理復墾,根據各地實際情況,嘗試造地資金有重點的向地理