土地登記代理人輔導知識講解:物權的效力(一)

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第二節(jié)物權的效力
    所謂物權的效力,是指法律為確保物權的權利人直接支配標的物、享受物權利益不受侵害而賦予物權某些特定的保障力。
    一、物權的優(yōu)先效力
    物權的優(yōu)先效力包括物權優(yōu)先于債權的效力以及物權相互之間的效力。
    (一)物權優(yōu)先于債權的效力
    同一標的物上并存著物權與債權時,不管物權與債權的成立先后,物權皆具有優(yōu)先于債權的效力。具體而言,以特定物為給付標的物的債權成立時,該標的物上也已經(jīng)有物權的存在時,物權的效力優(yōu)先于債權的效力。在"一物二賣"的情況下,如果后買者已完成了物權的公示,而先買者未完成物權的公示,則后買者取得的所有權優(yōu)先于先買者的債權。債務人破產(chǎn)或被強制執(zhí)行時,如果債務人的財產(chǎn)上存在著定限物權,則該定限物權優(yōu)先于其他一般的物權,擔保權人可就該物優(yōu)先受償,而當債權人破產(chǎn)時,如果存在著質權、抵押權或留置權的,則有別除權,第三人對強制執(zhí)行可提起執(zhí)行異議。
    應當注意,物權優(yōu)先于債權并不是絕對的?!度嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行,(民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條規(guī)定,"私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權移轉的,原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。"此為"買賣不破租賃"原則。買賣不破租賃是指租賃物交付后的租賃權不因租賃物所有權的移轉或其他物權的設定而受到影響。
    (二)物權相互間的優(yōu)先效力
    物權相互間的優(yōu)先效力,是指同一標的物上存在著兩個或兩個以上內容或性質相同的物權時,成立在先的物權優(yōu)先于成立在后的物權。例如,同一不動產(chǎn)上設定抵押權后,再在該不動產(chǎn)上設定抵押權的,抵押權的優(yōu)先效力依抵押權登記的先后確定,在行使抵押權時,登記在先的抵押權優(yōu)先受清償;不動產(chǎn)所有人設定土地使用權后,再于同一不動產(chǎn)上設定抵押權時,先設定的土地使用權優(yōu)先于后設定的抵押權。
    應當注意,上述物權相互間的優(yōu)先效力也并不是絕對的。例如,在同一標的物上,雖然定限物權成立于所有權之后,但在其支配范圍內具有優(yōu)先于所有權的效力。
    例題:李某與于某簽訂了房屋租賃合同,李某租用于某的房屋,合同履行期間,于某又將出租房屋出售給王某,王某因急需利用此房經(jīng)營,要收回李某租用的房屋,那么,下述表述不正確的有( )。
    A.李某與于某之間的租賃合同因出租房屋所有權變更而自動失效
    B.于某與王某之間的買賣合同因房屋承載租賃合同而無效
    C.因租賃合同期間未滿,王某尚未取得房屋的所有權
    D.李某有權繼續(xù)租賃承租的房屋直到租賃合同期滿
    E.于某與王某之間的買賣合同有效
    答案:ABC
    解析:《人民法院關于貫徹執(zhí)行,(民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條規(guī)定,"私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權移轉的,原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。"此為"買賣不破租賃"原則。買賣不破租賃是指租賃物交付后的租賃權不因租賃物所有權的移轉或其他物權的設定而受到影響。