1．區(qū)位選擇異常重要
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場(chǎng)環(huán)境的影響。
人們常說(shuō)位置決定了房地產(chǎn)的投資價(jià)值，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。只有當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)利潤(rùn)、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具有支付租金的能力時(shí)，這種投資才具備了基本的可行性。
房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前租金或價(jià)格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等因素密切相關(guān)。很顯然，投資者肯定不愿意在經(jīng)濟(jì)面臨衰退、人口逐漸流失、城市功能日漸衰退、自然環(huán)境日益惡化的區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預(yù)測(cè)區(qū)域未來(lái)環(huán)境的可能變化。對(duì)于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
2．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資
土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。
房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開(kāi)始，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，出租經(jīng)營(yíng)收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開(kāi)始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時(shí)間。
自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。從理論上來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高到?jīng)]有租戶問(wèn)津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造，改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類(lèi)型，投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。
因此，許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，從開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始，就重視其長(zhǎng)期投資價(jià)值的創(chuàng)造、維護(hù)和保持，以使得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的全壽命周期利益化。
3．需要適時(shí)的更新改造投資
從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位。這就要求投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的，投資者通過(guò)及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，寫(xiě)字樓的租戶需要更方便的網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)，那就可以通過(guò)升級(jí)現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施來(lái)滿足這種需求；購(gòu)物中心的租戶需要改善消費(fèi)者購(gòu)物環(huán)境、增加商品展示空間，那就可以通過(guò)改造購(gòu)物中心的空間布局來(lái)滿足這些需求；公寓內(nèi)的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問(wèn)題。
按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整或改進(jìn)房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對(duì)租戶的吸引力。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，如果不愿意進(jìn)行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差，則意味著投資者會(huì)面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
4．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
異質(zhì)性是房地產(chǎn)的重要特性，市場(chǎng)上沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周?chē)h(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩幢建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩幢采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街狀況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。
房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)投資者除了需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師幫助其進(jìn)行價(jià)值判斷以外，還要結(jié)合自身的眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行獨(dú)立判斷，因?yàn)橄嗤袌?chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)卻有著因人而異的投資價(jià)值。
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場(chǎng)環(huán)境的影響。
人們常說(shuō)位置決定了房地產(chǎn)的投資價(jià)值，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。只有當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)利潤(rùn)、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具有支付租金的能力時(shí)，這種投資才具備了基本的可行性。
房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前租金或價(jià)格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等因素密切相關(guān)。很顯然，投資者肯定不愿意在經(jīng)濟(jì)面臨衰退、人口逐漸流失、城市功能日漸衰退、自然環(huán)境日益惡化的區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預(yù)測(cè)區(qū)域未來(lái)環(huán)境的可能變化。對(duì)于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
2．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資
土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。
房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開(kāi)始，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，出租經(jīng)營(yíng)收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開(kāi)始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時(shí)間。
自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。從理論上來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高到?jīng)]有租戶問(wèn)津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造，改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類(lèi)型，投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。
因此，許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，從開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始，就重視其長(zhǎng)期投資價(jià)值的創(chuàng)造、維護(hù)和保持，以使得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的全壽命周期利益化。
3．需要適時(shí)的更新改造投資
從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位。這就要求投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的，投資者通過(guò)及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，寫(xiě)字樓的租戶需要更方便的網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)，那就可以通過(guò)升級(jí)現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施來(lái)滿足這種需求；購(gòu)物中心的租戶需要改善消費(fèi)者購(gòu)物環(huán)境、增加商品展示空間，那就可以通過(guò)改造購(gòu)物中心的空間布局來(lái)滿足這些需求；公寓內(nèi)的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問(wèn)題。
按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整或改進(jìn)房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對(duì)租戶的吸引力。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，如果不愿意進(jìn)行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差，則意味著投資者會(huì)面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
4．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
異質(zhì)性是房地產(chǎn)的重要特性，市場(chǎng)上沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周?chē)h(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩幢建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩幢采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街狀況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。
房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)投資者除了需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師幫助其進(jìn)行價(jià)值判斷以外，還要結(jié)合自身的眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行獨(dú)立判斷，因?yàn)橄嗤袌?chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)卻有著因人而異的投資價(jià)值。