第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)
第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資
在經(jīng)濟(jì)生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加自己的財(cái)富或獲取收益。這樣，經(jīng)常就會(huì)碰到或使用“投資”這個(gè)詞。
一、投資概述
（一）投資的概念
投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。在商品經(jīng)濟(jì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
對(duì)投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。從金融角度理解，投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價(jià)格賣出的行為。從經(jīng)濟(jì)角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為。
相對(duì)于投機(jī)來說，投資所經(jīng)歷的時(shí)間一般較長，趨向在未來一定時(shí)期內(nèi)獲得某種比較持續(xù)穩(wěn)定的收益。
（二）投資的分類
投資活動(dòng)非常復(fù)雜，可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的幾種主要分類如下：
1．短期投資和長期投資
按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資。預(yù)期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資，屬于短期投資。長期投資是指投資期限在一年以上的投資。一般說來，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率也較低。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長期的盈利能力強(qiáng)。
在一定條件下，短期投資和長期投資之間是可以轉(zhuǎn)化的。如購買股票是一種長期投資，無償還期限；但股票持有者可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行短線操作，賣出股票，這又是短期投資。選擇短期投資還是長期投資，主要取決于投資者的投資偏好。
2．直接投資和間接投資
按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經(jīng)營組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。直接投資的特點(diǎn)是資金所有者和資金使用者為同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)。這樣，投資人能有效地控制資金的使用，并能實(shí)施全過程的管理。間接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況。間接投資的主要特點(diǎn)是資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志。
3．金融投資和實(shí)物投資
按投資對(duì)象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實(shí)物投資。金融投資是指投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，金融投資不僅有資本市場(chǎng)的股票、債券、基金、期貨、信托、保險(xiǎn)等投資形式，還有貨幣市場(chǎng)的存款、票據(jù)、外匯等投資形式，還可以包括風(fēng)險(xiǎn)投資、彩票投資等。實(shí)物投資是指投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)，預(yù)先墊付貨幣或其他資源（有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）以形成實(shí)物資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。實(shí)物投資大致可分為固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資等。金融投資與實(shí)物投資的主要區(qū)別在于：前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者通過投資直接實(shí)現(xiàn)社會(huì)積累。
4．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資
按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。生產(chǎn)性投資是指投入到生產(chǎn)、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資。它一般又分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性投資通過循環(huán)和周轉(zhuǎn)，不僅能收回投資，而且能實(shí)現(xiàn)投資的增值和積累。非生產(chǎn)性投資是指投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。其中，對(duì)學(xué)校、政府辦公樓、國防工程、社會(huì)福利設(shè)施等的投資不能收回，是純消費(fèi)投資，其再投資依靠社會(huì)積累。
此外，投資還可以按照國內(nèi)投資和國際投資等多種方式進(jìn)行分類。房地產(chǎn)投資領(lǐng)域幾乎涉及到了各種投資形式，尤其是房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新與發(fā)展，使得傳統(tǒng)上不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的短期投資、間接投資和金融投資形式越來越得到普遍的應(yīng)用。
第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資
在經(jīng)濟(jì)生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加自己的財(cái)富或獲取收益。這樣，經(jīng)常就會(huì)碰到或使用“投資”這個(gè)詞。
一、投資概述
（一）投資的概念
投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。在商品經(jīng)濟(jì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
對(duì)投資的通俗理解，是用錢來獲取更多的錢。從金融角度理解，投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價(jià)格賣出的行為。從經(jīng)濟(jì)角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為。
相對(duì)于投機(jī)來說，投資所經(jīng)歷的時(shí)間一般較長，趨向在未來一定時(shí)期內(nèi)獲得某種比較持續(xù)穩(wěn)定的收益。
（二）投資的分類
投資活動(dòng)非常復(fù)雜，可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的幾種主要分類如下：
1．短期投資和長期投資
按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資。預(yù)期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資，屬于短期投資。長期投資是指投資期限在一年以上的投資。一般說來，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率也較低。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長期的盈利能力強(qiáng)。
在一定條件下，短期投資和長期投資之間是可以轉(zhuǎn)化的。如購買股票是一種長期投資，無償還期限；但股票持有者可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行短線操作，賣出股票，這又是短期投資。選擇短期投資還是長期投資，主要取決于投資者的投資偏好。
2．直接投資和間接投資
按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經(jīng)營組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。直接投資的特點(diǎn)是資金所有者和資金使用者為同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)。這樣，投資人能有效地控制資金的使用，并能實(shí)施全過程的管理。間接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況。間接投資的主要特點(diǎn)是資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志。
3．金融投資和實(shí)物投資
按投資對(duì)象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實(shí)物投資。金融投資是指投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，金融投資不僅有資本市場(chǎng)的股票、債券、基金、期貨、信托、保險(xiǎn)等投資形式，還有貨幣市場(chǎng)的存款、票據(jù)、外匯等投資形式，還可以包括風(fēng)險(xiǎn)投資、彩票投資等。實(shí)物投資是指投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)，預(yù)先墊付貨幣或其他資源（有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）以形成實(shí)物資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。實(shí)物投資大致可分為固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資等。金融投資與實(shí)物投資的主要區(qū)別在于：前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者通過投資直接實(shí)現(xiàn)社會(huì)積累。
4．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資
按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。生產(chǎn)性投資是指投入到生產(chǎn)、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資。它一般又分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性投資通過循環(huán)和周轉(zhuǎn)，不僅能收回投資，而且能實(shí)現(xiàn)投資的增值和積累。非生產(chǎn)性投資是指投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。其中，對(duì)學(xué)校、政府辦公樓、國防工程、社會(huì)福利設(shè)施等的投資不能收回，是純消費(fèi)投資，其再投資依靠社會(huì)積累。
此外，投資還可以按照國內(nèi)投資和國際投資等多種方式進(jìn)行分類。房地產(chǎn)投資領(lǐng)域幾乎涉及到了各種投資形式，尤其是房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新與發(fā)展，使得傳統(tǒng)上不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的短期投資、間接投資和金融投資形式越來越得到普遍的應(yīng)用。