四、房地產(chǎn)權益狀況描述
對房地產(chǎn)權益狀況的描述，一般分為土地權益狀況和建筑物權益狀況兩大部分，分別說明各部分的狀況。
（一）土地權益狀況描述
對土地權益狀況的描述，主要說明下列方面：
（1）土地所有權：說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權由誰行使。例如，估價對象土地為農(nóng)民集體所有，由××村集體經(jīng)濟組織（××村民委員會、××村民小組、××鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織）代表集體行使所有權。
（2）土地使用權：
①說明是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權及其權利人。對于建設用地使用權，說明是出讓的建設用地使用權還是劃撥的建設用地使用權或者其他建設用地使用權。對于出讓的建設用地使用權，說明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否續(xù)期。
②說明是單獨所有還是共有。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。
（3）土地使用管制：說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，主要說明城市規(guī)劃設計條件，包括：①用途或規(guī)劃用地性質；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑高度；④建筑密度；⑤綠地率；⑥建筑后退紅線距離“；⑦建筑間距；⑧交通出入口方位；⑨停車泊位；⑩建筑體量、體型、色彩；⑩地面標高；⑩其他要求，例如規(guī)定規(guī)劃設計方案應符合環(huán)境保護、消防安全、文物保護、衛(wèi)生防疫等有關法律法規(guī)的規(guī)定。
（4）目前使用情況：
①土地利用現(xiàn)狀：說明土地上是否有房屋、林木等土地定著物。②出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。
（5）其他權利設立情況：說明是否設立了抵押權、地役權等。
（6）其他特殊情況：說明①是否達到了法律法規(guī)規(guī)定的轉讓條件。②是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。③是否有拖欠建設工程價款。④是否已依法公告列入征收、征用范圍。⑤是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑥是否土地取得手續(xù)不齊全。⑦是否土地所有權或者土地使，用權不明確或者歸屬有爭議。⑧是否為臨時用地。為臨時用地的，批準期限是多長，是否已超過了批準期限。⑨是否為違法占地。
（二）建筑物權益狀況描述
對建筑物權益狀況的描述，主要說明下列方面：
（1）房屋所有權：
①說明房屋所有權人。
②說明房屋所有權是單獨所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權，是完全產(chǎn)權還是部分產(chǎn)權。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。
（2）出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。
（3）其他權利設立情況：說明是否設立了抵押權、地役權等。
（4）其他特殊情況：說明①是否達到了法律法規(guī)規(guī)定的轉讓條件。②是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。③是否有拖欠建設工程價款。④是否已依法公告列入征收、征用范圍。⑤是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑥是否房屋建設等手續(xù)不齊全。⑦是否房屋所有權不明確或者歸屬有爭議。⑧是否為臨時建筑。為臨時建筑的，批準期限是多長，是否已超過了批準期限。⑨是否為違法、違章建筑。
（5）其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務費標準、管理規(guī)約等。因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素。
對房地產(chǎn)權益狀況的描述，一般分為土地權益狀況和建筑物權益狀況兩大部分，分別說明各部分的狀況。
（一）土地權益狀況描述
對土地權益狀況的描述，主要說明下列方面：
（1）土地所有權：說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權由誰行使。例如，估價對象土地為農(nóng)民集體所有，由××村集體經(jīng)濟組織（××村民委員會、××村民小組、××鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織）代表集體行使所有權。
（2）土地使用權：
①說明是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權及其權利人。對于建設用地使用權，說明是出讓的建設用地使用權還是劃撥的建設用地使用權或者其他建設用地使用權。對于出讓的建設用地使用權，說明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否續(xù)期。
②說明是單獨所有還是共有。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。
（3）土地使用管制：說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，主要說明城市規(guī)劃設計條件，包括：①用途或規(guī)劃用地性質；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑高度；④建筑密度；⑤綠地率；⑥建筑后退紅線距離“；⑦建筑間距；⑧交通出入口方位；⑨停車泊位；⑩建筑體量、體型、色彩；⑩地面標高；⑩其他要求，例如規(guī)定規(guī)劃設計方案應符合環(huán)境保護、消防安全、文物保護、衛(wèi)生防疫等有關法律法規(guī)的規(guī)定。
（4）目前使用情況：
①土地利用現(xiàn)狀：說明土地上是否有房屋、林木等土地定著物。②出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。
（5）其他權利設立情況：說明是否設立了抵押權、地役權等。
（6）其他特殊情況：說明①是否達到了法律法規(guī)規(guī)定的轉讓條件。②是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。③是否有拖欠建設工程價款。④是否已依法公告列入征收、征用范圍。⑤是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑥是否土地取得手續(xù)不齊全。⑦是否土地所有權或者土地使，用權不明確或者歸屬有爭議。⑧是否為臨時用地。為臨時用地的，批準期限是多長，是否已超過了批準期限。⑨是否為違法占地。
（二）建筑物權益狀況描述
對建筑物權益狀況的描述，主要說明下列方面：
（1）房屋所有權：
①說明房屋所有權人。
②說明房屋所有權是單獨所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權，是完全產(chǎn)權還是部分產(chǎn)權。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。
（2）出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。
（3）其他權利設立情況：說明是否設立了抵押權、地役權等。
（4）其他特殊情況：說明①是否達到了法律法規(guī)規(guī)定的轉讓條件。②是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。③是否有拖欠建設工程價款。④是否已依法公告列入征收、征用范圍。⑤是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑥是否房屋建設等手續(xù)不齊全。⑦是否房屋所有權不明確或者歸屬有爭議。⑧是否為臨時建筑。為臨時建筑的，批準期限是多長，是否已超過了批準期限。⑨是否為違法、違章建筑。
（5）其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務費標準、管理規(guī)約等。因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素。