王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬(wàn)元，貸款年利率8%,貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18日，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)改商鋪未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為26萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%和3%，未來(lái)收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請(qǐng)計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。
1)利用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)^n]求出A=4.06萬(wàn)元
2)已抵押貸款余額=(4.06/(8%/12))[1-1/(1+8%/12)^40]=142.14萬(wàn)元
3)已抵押貸款余額=200-142.14=57.86萬(wàn)元
史老師：我的問(wèn)題是：抵押貸款余額應(yīng)該是未還完的數(shù)額，我認(rèn)為應(yīng)該這樣計(jì)算
抵押貸款余額=[4.06/(8%/12)]x[1-1/(1+8%/12)^20]=75.75萬(wàn)元
我的計(jì)算思路對(duì)嗎?如錯(cuò)，請(qǐng)史老師指明原因。感謝史老師!
2010房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試歷年真題解析》(史貴鎮(zhèn) 黑敬祥 主編)P207頁(yè)
答案：
你好，你的理解有點(diǎn)問(wèn)題，探討一下啊，09.10.18已抵押貸款的數(shù)額是142.14萬(wàn)元，還余下57.86萬(wàn)元沒(méi)還的貸款，你考慮的方向反了，不能從現(xiàn)金流量圖由右向左推導(dǎo)，而應(yīng)該從左向右考慮，史
1)利用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)^n]求出A=4.06萬(wàn)元
2)已抵押貸款余額=(4.06/(8%/12))[1-1/(1+8%/12)^40]=142.14萬(wàn)元
3)已抵押貸款余額=200-142.14=57.86萬(wàn)元
史老師：我的問(wèn)題是：抵押貸款余額應(yīng)該是未還完的數(shù)額，我認(rèn)為應(yīng)該這樣計(jì)算
抵押貸款余額=[4.06/(8%/12)]x[1-1/(1+8%/12)^20]=75.75萬(wàn)元
我的計(jì)算思路對(duì)嗎?如錯(cuò)，請(qǐng)史老師指明原因。感謝史老師!
2010房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試歷年真題解析》(史貴鎮(zhèn) 黑敬祥 主編)P207頁(yè)
答案：
你好，你的理解有點(diǎn)問(wèn)題，探討一下啊，09.10.18已抵押貸款的數(shù)額是142.14萬(wàn)元，還余下57.86萬(wàn)元沒(méi)還的貸款，你考慮的方向反了，不能從現(xiàn)金流量圖由右向左推導(dǎo)，而應(yīng)該從左向右考慮，史