四、建設(shè)用地管理
（一）概述
建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。
1、建設(shè)用地的分類。我國(guó)將建設(shè)用地分為國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。
國(guó)家建設(shè)用地是指國(guó)家為進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦各種社會(huì)公益事業(yè)進(jìn)行建設(shè)所需要占用的土地。目前對(duì)國(guó)家建設(shè)用地的范圍做擴(kuò)大化解釋，一些雖非國(guó)家投資，也不具有公益性的建設(shè)項(xiàng)目，如城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，適用國(guó)家建設(shè)用地制度。國(guó)家建設(shè)用地的來(lái)源包括三方面：其一，征用農(nóng)民集體所有土地；其二，使用國(guó)有荒山、荒地；其三，收回他人享有使用權(quán)的國(guó)有土地。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。
2、我國(guó)建設(shè)用地管理制度的特點(diǎn)：第一，對(duì)國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村建設(shè)用地實(shí)行嚴(yán)格的用地審批制度，特別控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)用地。第二、嚴(yán)格限制占用集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。我國(guó)集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)尚不能自由流轉(zhuǎn)，因此這類用地使用權(quán)人的身份條件需符合法律的特殊規(guī)定。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用農(nóng)民集體所有土地。
（二）國(guó)家建設(shè)用地
1、國(guó)家建設(shè)征地的批準(zhǔn)權(quán)限。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)民集體土地，應(yīng)依法報(bào)國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
征收下列土地由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：(1)基本農(nóng)田；(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；(3)其他土地超過(guò)70公頃的。
征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。
2、國(guó)家建設(shè)征地的程序。國(guó)家征收土地按下列流程辦理：按照法定程序經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批——à由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門確定征地補(bǔ)償安置方案——à由同級(jí)人民政府予以公告——à聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)——à(組織實(shí)施)——à被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的——à由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決(上述爭(zhēng)議的解決不影響征收土地方案的實(shí)施。)
3、征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償。征收耕地，用地者需支付、繳納下列費(fèi)用：
(1)土地補(bǔ)償費(fèi)。為該耕地被征收前3年平均產(chǎn)值的6—10倍。
(2)安置補(bǔ)助費(fèi)。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口效，按照被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位人均耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)．為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。但是每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值15倍。
(3)新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。
(4)被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
安置補(bǔ)助費(fèi)可以增加，但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
4、征地補(bǔ)償安置費(fèi)的歸屬或支付對(duì)象。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有。安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ茫话銇?lái)說(shuō)，由誰(shuí)負(fù)責(zé)安置即向誰(shuí)支付安置補(bǔ)助費(fèi)。
（三）鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地
1、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的審批權(quán)限。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的審批權(quán)限為：
(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村興辦企業(yè)需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，先經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，其他審批程序同于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村興辦企業(yè)用地。
(3)農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
2、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的控制原則。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的控制原則是：
(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村興辦企業(yè)的建設(shè)用地，嚴(yán)格控制，其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)，直轄市按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模分別規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。
(2)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。
（四）臨時(shí)建設(shè)用地
臨時(shí)建設(shè)用地是指因建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查等需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者集體土地。其與一般建設(shè)用地相比，用地時(shí)間短、審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便。
1、臨時(shí)建設(shè)用地的審批程序。臨時(shí)建設(shè)用地，由縣級(jí)以上人民政府審批。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。
2、臨時(shí)建設(shè)用地的限制。土地管理法對(duì)臨時(shí)建設(shè)用地作了以下限制性規(guī)定：(1)必須按照臨時(shí)使用合同約定的用途使用土地；(2)不得修建永久性建筑；(3)臨時(shí)使用土地的期限不得超過(guò)2年。
（一）概述
建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。
1、建設(shè)用地的分類。我國(guó)將建設(shè)用地分為國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。
國(guó)家建設(shè)用地是指國(guó)家為進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦各種社會(huì)公益事業(yè)進(jìn)行建設(shè)所需要占用的土地。目前對(duì)國(guó)家建設(shè)用地的范圍做擴(kuò)大化解釋，一些雖非國(guó)家投資，也不具有公益性的建設(shè)項(xiàng)目，如城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，適用國(guó)家建設(shè)用地制度。國(guó)家建設(shè)用地的來(lái)源包括三方面：其一，征用農(nóng)民集體所有土地；其二，使用國(guó)有荒山、荒地；其三，收回他人享有使用權(quán)的國(guó)有土地。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。
2、我國(guó)建設(shè)用地管理制度的特點(diǎn)：第一，對(duì)國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村建設(shè)用地實(shí)行嚴(yán)格的用地審批制度，特別控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)用地。第二、嚴(yán)格限制占用集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。我國(guó)集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)尚不能自由流轉(zhuǎn)，因此這類用地使用權(quán)人的身份條件需符合法律的特殊規(guī)定。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用農(nóng)民集體所有土地。
（二）國(guó)家建設(shè)用地
1、國(guó)家建設(shè)征地的批準(zhǔn)權(quán)限。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)民集體土地，應(yīng)依法報(bào)國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
征收下列土地由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：(1)基本農(nóng)田；(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；(3)其他土地超過(guò)70公頃的。
征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。
2、國(guó)家建設(shè)征地的程序。國(guó)家征收土地按下列流程辦理：按照法定程序經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批——à由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門確定征地補(bǔ)償安置方案——à由同級(jí)人民政府予以公告——à聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)——à(組織實(shí)施)——à被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的——à由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決(上述爭(zhēng)議的解決不影響征收土地方案的實(shí)施。)
3、征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償。征收耕地，用地者需支付、繳納下列費(fèi)用：
(1)土地補(bǔ)償費(fèi)。為該耕地被征收前3年平均產(chǎn)值的6—10倍。
(2)安置補(bǔ)助費(fèi)。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口效，按照被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位人均耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)．為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。但是每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值15倍。
(3)新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。
(4)被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
安置補(bǔ)助費(fèi)可以增加，但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
4、征地補(bǔ)償安置費(fèi)的歸屬或支付對(duì)象。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有。安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ茫话銇?lái)說(shuō)，由誰(shuí)負(fù)責(zé)安置即向誰(shuí)支付安置補(bǔ)助費(fèi)。
（三）鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地
1、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的審批權(quán)限。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的審批權(quán)限為：
(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村興辦企業(yè)需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，先經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，其他審批程序同于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村興辦企業(yè)用地。
(3)農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
2、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的控制原則。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的控制原則是：
(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村興辦企業(yè)的建設(shè)用地，嚴(yán)格控制，其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)，直轄市按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模分別規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。
(2)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。
（四）臨時(shí)建設(shè)用地
臨時(shí)建設(shè)用地是指因建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查等需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者集體土地。其與一般建設(shè)用地相比，用地時(shí)間短、審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便。
1、臨時(shí)建設(shè)用地的審批程序。臨時(shí)建設(shè)用地，由縣級(jí)以上人民政府審批。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。
2、臨時(shí)建設(shè)用地的限制。土地管理法對(duì)臨時(shí)建設(shè)用地作了以下限制性規(guī)定：(1)必須按照臨時(shí)使用合同約定的用途使用土地；(2)不得修建永久性建筑；(3)臨時(shí)使用土地的期限不得超過(guò)2年。