房產(chǎn)轉讓過程中涉及的相關稅務問題

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問:我公司系一房地產(chǎn)開發(fā)公司,現(xiàn)意向購買某報業(yè)公司一爛尾樓工程,裝修后作為我公司的辦公用房。對方要求轉讓價格為扣除所有稅費后的凈價即7000萬元,相關轉讓稅費全部由我公司承擔。我公司做為負稅人,應該承擔哪些應由轉讓人(報業(yè)公司)交納的稅款,包括稅種、納稅基數(shù)?
    答:1、房地產(chǎn)開發(fā)公司購買報業(yè)公司轉讓的爛尾樓工程,可能會涉及到以下稅種:
    (1)營業(yè)稅?!吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定:“在中華人民共和國境內提供本條例法規(guī)的勞務(以下簡稱應稅勞務)、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納營業(yè)稅?!钡谖鍡l規(guī)定:“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用;……”
    《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條條例第五條所稱價外費用,包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。
    凡價外費用,無論會計制度規(guī)定如何核算,均應并入營業(yè)額計算應納稅額。
    第十五條納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額:
    (一)按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
    (二)按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
    (三)按下列公式核定計稅價格:
    計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)
    上列公式中的成本利潤率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
    因此,報業(yè)公司轉讓爛尾樓工程,依照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》所附的《營業(yè)稅稅目稅率表》的規(guī)定,應按轉讓營業(yè)額的5%計算應繳納的營業(yè)稅,同時繳納隨營業(yè)稅附征的附加稅。轉讓價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權按上述順序核定其營業(yè)額。
    (2)土地增值稅?!吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
    (3)印花稅。根據(jù)《關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔1991〕155號)的規(guī)定:“十、‘產(chǎn)權轉移書據(jù)’稅目中‘財產(chǎn)所有權’轉移書據(jù)的征稅范圍如何劃定?
    ‘財產(chǎn)所有權’轉移書據(jù)的征稅范圍是:經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉移所立的書據(jù),以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)?!耙虼?,房地產(chǎn)開發(fā)公司、報業(yè)公司應就各自所持的產(chǎn)權轉移書據(jù),按產(chǎn)權轉移書據(jù)上所載金額0.5‰計稅貼花。
    (4)契稅?!吨腥A人民共和國契稅暫行條例》(國務院令[1997]224號)第一條中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
    第三條契稅稅率為3―5%.
    契稅的適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案。
    第四條契稅的計稅依據(jù):
    (一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,為成交價格;
    因此,房地產(chǎn)開發(fā)公司應按成交價格及不動產(chǎn)所在地人民政府確定的適用稅率計算繳納契稅。
    (5)企業(yè)所得稅。按《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的規(guī)定,報業(yè)公司應就當期取得的應納稅所得額按適用稅率計算繳納企業(yè)所得稅。