房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析
1.盈虧平衡分析的概念及基本原理
盈虧平衡分析概念
通過對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系的分析，找出投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，又稱為量本利分析
目的
找出保本點(diǎn)（利潤為零時(shí)）
找出臨界點(diǎn)（利潤為某一水平時(shí)）
種類
線性盈虧平衡分析
非線性盈虧平衡分析
基本原理
全部成本可以分解為固定成本和變動(dòng)成本兩部分 總成本＝固定成本＋變動(dòng)成本
建立成本、產(chǎn)量和利潤三者的數(shù)學(xué)模型 利潤＝銷售收入－總成本－稅金
求取保本點(diǎn)或臨界點(diǎn)
2.固定成本與變動(dòng)成本的分解
2.1 概念
固定成本
在一定時(shí)期和一定產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本
變動(dòng)成本
凡成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動(dòng)關(guān)系的成本
混合成本
雖然也隨產(chǎn)量的變動(dòng)而變動(dòng)，但不成比例
將混合成本中的變動(dòng)成本和固定成本兩種因素分解出來，再分別劃入兩種成本中去
2.2 固定成本與可變成本分解的方法（三種方法）
費(fèi)用分解法
按投資項(xiàng)目的成本按科目一一列出，對(duì)成本進(jìn)行逐項(xiàng)目分析
高低點(diǎn)法－求出單位變動(dòng)成本
首先利用公式求出單位變動(dòng)成本v
可變成本＝單位變動(dòng)成本×產(chǎn)量
總固定成本＝或最低時(shí)的總成本－對(duì)應(yīng)的可變成本
回歸分析法
3. 線性盈虧平衡分析方法
3.1 線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件
銷售收入和成本為產(chǎn)量的線性函數(shù)
產(chǎn)量等于銷售量，當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷售出去
產(chǎn)量變化，單位變動(dòng)成本不變，總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)
產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變，銷售收入是銷售量的線性函數(shù)
在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變
按單一產(chǎn)品計(jì)算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品
3.2 盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算
圖解法（看線性盈虧平衡分析圖）
橫軸為產(chǎn)量或銷售量，縱軸為收入或支出
畫出固定成本線（一條平行于橫軸的線）和可變成本線（一條通過0點(diǎn)的斜線）
將固定成本線與可變成本線合并為總成本線
畫出銷售收入線
銷售收入線與總成本線的交點(diǎn)即為盈虧平衡點(diǎn)，在橫軸上對(duì)應(yīng)的產(chǎn)量即為保本產(chǎn)量
盈虧平衡點(diǎn)越低，盈利的機(jī)會(huì)越大，虧損風(fēng)險(xiǎn)越小
數(shù)學(xué)計(jì)算法（五種表示方法）
用產(chǎn)量或銷售量表示盈虧平衡點(diǎn)BEP（Q）
用產(chǎn)品單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP（P）
用生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)BEP（%）
用銷售額表示盈虧平衡點(diǎn)BEP（B）
用單位產(chǎn)品變動(dòng)成本表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP（V）
【記憶方法】記住基本公式，需要哪種盈虧平衡點(diǎn)表示方法時(shí)，直接進(jìn)行數(shù)學(xué)運(yùn)算
3.3 盈虧平衡分析的評(píng)價(jià)原則
盈虧平衡點(diǎn)越低越好，BEP（V）除外
盈虧平衡點(diǎn)值低，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)
盈虧平衡點(diǎn)值低，說明項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益
盈虧平衡點(diǎn)值低，說明項(xiàng)目生命力強(qiáng)，有較高的競爭能力
【形象理解】
對(duì)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)值相當(dāng)于高考分?jǐn)?shù)的估分值，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)值相當(dāng)于高考錄取分?jǐn)?shù)線，想一下，錄取分?jǐn)?shù)線高對(duì)考生有利，還是錄取分?jǐn)?shù)線低有利？
【例題1·單選題】【2008年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價(jià)為4 000 元／平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元／平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計(jì)可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為（ ）平方米。
A.14 500
B.16 700
C.20 000
D.22 000
[答案]C
[解析]本題考查盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。注意單位一定要一致。
設(shè)保本開發(fā)面積為x平方米。
0.4x-3000-0.25x=0 x=20000
【例題2·單選題】【2006年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本費(fèi)用為4000萬元，住宅平均售價(jià)為5000元/平方米，單位產(chǎn)品可變成成本為3000元/平方米。該公司計(jì)劃獲利300萬元，則需開發(fā)的面積為（ ）平方米。
A.14300
B.16000
C.20000
D.21500
[答案]D
[解析]求用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)（注意單位）
設(shè)需要開發(fā)的面積是x平方米
固定成本＝4000
單位可變成本＝3000元=0.3萬元
銷售價(jià)格＝5000元=0.5萬元
利潤總額=300
0.5X-4000-0.3X=300
解得：X=21500平方米
1.盈虧平衡分析的概念及基本原理
盈虧平衡分析概念
通過對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系的分析，找出投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，又稱為量本利分析
目的
找出保本點(diǎn)（利潤為零時(shí)）
找出臨界點(diǎn)（利潤為某一水平時(shí)）
種類
線性盈虧平衡分析
非線性盈虧平衡分析
基本原理
全部成本可以分解為固定成本和變動(dòng)成本兩部分 總成本＝固定成本＋變動(dòng)成本
建立成本、產(chǎn)量和利潤三者的數(shù)學(xué)模型 利潤＝銷售收入－總成本－稅金
求取保本點(diǎn)或臨界點(diǎn)
2.固定成本與變動(dòng)成本的分解
2.1 概念
固定成本
在一定時(shí)期和一定產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本
變動(dòng)成本
凡成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動(dòng)關(guān)系的成本
混合成本
雖然也隨產(chǎn)量的變動(dòng)而變動(dòng)，但不成比例
將混合成本中的變動(dòng)成本和固定成本兩種因素分解出來，再分別劃入兩種成本中去
2.2 固定成本與可變成本分解的方法（三種方法）
費(fèi)用分解法
按投資項(xiàng)目的成本按科目一一列出，對(duì)成本進(jìn)行逐項(xiàng)目分析
高低點(diǎn)法－求出單位變動(dòng)成本
首先利用公式求出單位變動(dòng)成本v
可變成本＝單位變動(dòng)成本×產(chǎn)量
總固定成本＝或最低時(shí)的總成本－對(duì)應(yīng)的可變成本
回歸分析法
3. 線性盈虧平衡分析方法
3.1 線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件
銷售收入和成本為產(chǎn)量的線性函數(shù)
產(chǎn)量等于銷售量，當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷售出去
產(chǎn)量變化，單位變動(dòng)成本不變，總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)
產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變，銷售收入是銷售量的線性函數(shù)
在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變
按單一產(chǎn)品計(jì)算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品
3.2 盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算
圖解法（看線性盈虧平衡分析圖）
橫軸為產(chǎn)量或銷售量，縱軸為收入或支出
畫出固定成本線（一條平行于橫軸的線）和可變成本線（一條通過0點(diǎn)的斜線）
將固定成本線與可變成本線合并為總成本線
畫出銷售收入線
銷售收入線與總成本線的交點(diǎn)即為盈虧平衡點(diǎn)，在橫軸上對(duì)應(yīng)的產(chǎn)量即為保本產(chǎn)量
盈虧平衡點(diǎn)越低，盈利的機(jī)會(huì)越大，虧損風(fēng)險(xiǎn)越小
數(shù)學(xué)計(jì)算法（五種表示方法）
用產(chǎn)量或銷售量表示盈虧平衡點(diǎn)BEP（Q）
用產(chǎn)品單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP（P）
用生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)BEP（%）
用銷售額表示盈虧平衡點(diǎn)BEP（B）
用單位產(chǎn)品變動(dòng)成本表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP（V）
【記憶方法】記住基本公式，需要哪種盈虧平衡點(diǎn)表示方法時(shí)，直接進(jìn)行數(shù)學(xué)運(yùn)算
3.3 盈虧平衡分析的評(píng)價(jià)原則
盈虧平衡點(diǎn)越低越好，BEP（V）除外
盈虧平衡點(diǎn)值低，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)
盈虧平衡點(diǎn)值低，說明項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益
盈虧平衡點(diǎn)值低，說明項(xiàng)目生命力強(qiáng)，有較高的競爭能力
【形象理解】
對(duì)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)值相當(dāng)于高考分?jǐn)?shù)的估分值，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)值相當(dāng)于高考錄取分?jǐn)?shù)線，想一下，錄取分?jǐn)?shù)線高對(duì)考生有利，還是錄取分?jǐn)?shù)線低有利？
【例題1·單選題】【2008年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價(jià)為4 000 元／平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元／平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計(jì)可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為（ ）平方米。
A.14 500
B.16 700
C.20 000
D.22 000
[答案]C
[解析]本題考查盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。注意單位一定要一致。
設(shè)保本開發(fā)面積為x平方米。
0.4x-3000-0.25x=0 x=20000
【例題2·單選題】【2006年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本費(fèi)用為4000萬元，住宅平均售價(jià)為5000元/平方米，單位產(chǎn)品可變成成本為3000元/平方米。該公司計(jì)劃獲利300萬元，則需開發(fā)的面積為（ ）平方米。
A.14300
B.16000
C.20000
D.21500
[答案]D
[解析]求用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)（注意單位）
設(shè)需要開發(fā)的面積是x平方米
固定成本＝4000
單位可變成本＝3000元=0.3萬元
銷售價(jià)格＝5000元=0.5萬元
利潤總額=300
0.5X-4000-0.3X=300
解得：X=21500平方米