房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析
1.敏感性分析的含義和作用
含義
指預(yù)測項(xiàng)目主要不確定因素的變化對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響，從而找出敏感因素，分析評價(jià)指標(biāo)對該因素的敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力
敏感程度的表示方法（兩種表示方法）
表示為該因素按一定比例變化時(shí)引起項(xiàng)目指標(biāo)的變動(dòng)幅度
表示為評價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)某個(gè)因素允許變動(dòng)的幅度
作用
使決策者了解不確定因素對指標(biāo)的影響，提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性
啟發(fā)經(jīng)濟(jì)評價(jià)人員對較為敏感的因素進(jìn)行分析研究，提高預(yù)測的可靠性
了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來源和風(fēng)險(xiǎn)大小
可以篩選出較為敏感的因素，盡量降低其不確定性，減少投資風(fēng)險(xiǎn)
可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況或最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值
2.敏感性分析的方法
方法
單因素敏感性分析
多因素敏感性分析
表示方法（兩種）
敏感性分析表－不確定因素按一定比例變化，引起評價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度
敏感性分析圖－指標(biāo)達(dá)臨界點(diǎn)時(shí)，某個(gè)不確定因素允許變化的幅度
3.單因素敏感性分析方法（五步）
3.1 確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)
經(jīng)營型項(xiàng)目－投資回收期、內(nèi)部收益率
出售型項(xiàng)目－凈現(xiàn)值、成本利潤率
投資機(jī)會(huì)研究階段－選用靜態(tài)指標(biāo)，投資收益率和靜態(tài)投資回收期
初步可研和可研階段－動(dòng)態(tài)指標(biāo)，凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率
3.2 選擇需要分析的不確定因素（兩選取原則）
不確定因素預(yù)計(jì)在其可能的變動(dòng)范圍內(nèi)對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響較大（影響大）
不確定因素在確定性經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的預(yù)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大（把握?。?BR> 3.3 確定因素的波動(dòng)程度及其對分析指標(biāo)帶來的增減變化情況
確定不確定因素的變動(dòng)幅度
不確定因素每次變動(dòng)對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響
把不確定因素的變動(dòng)及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)變動(dòng)結(jié)果用圖或表的形式表示出來
3.4 確定敏感性因素（兩種方法）
敏感度系數(shù)（內(nèi)涵就是彈性）
指項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)變化的百分率與不確定因素變化的百分率之比
敏感度系數(shù)絕對值高，表示項(xiàng)目對該不確定因素的敏感程度高
系數(shù)大于零，說明指標(biāo)與因素同方面變化
系數(shù)小于零，說明指標(biāo)與因素反方向變化
臨界點(diǎn)
臨界點(diǎn)是不確定因素的變化使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值，是費(fèi)用增長的百分率或是效益降低的百分率
在基準(zhǔn)收益率一定的條件下，臨界點(diǎn)越低，說明該因素對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響越大，項(xiàng)目對因素越敏感
3.5 進(jìn)一步分析
進(jìn)一步分析研究，提出相應(yīng)的對策
4.多因素敏感性分析方法
敏感面分析法
樂觀－悲觀分析法
1.敏感性分析的含義和作用
含義
指預(yù)測項(xiàng)目主要不確定因素的變化對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響，從而找出敏感因素，分析評價(jià)指標(biāo)對該因素的敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力
敏感程度的表示方法（兩種表示方法）
表示為該因素按一定比例變化時(shí)引起項(xiàng)目指標(biāo)的變動(dòng)幅度
表示為評價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)某個(gè)因素允許變動(dòng)的幅度
作用
使決策者了解不確定因素對指標(biāo)的影響，提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性
啟發(fā)經(jīng)濟(jì)評價(jià)人員對較為敏感的因素進(jìn)行分析研究，提高預(yù)測的可靠性
了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來源和風(fēng)險(xiǎn)大小
可以篩選出較為敏感的因素，盡量降低其不確定性，減少投資風(fēng)險(xiǎn)
可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況或最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值
2.敏感性分析的方法
方法
單因素敏感性分析
多因素敏感性分析
表示方法（兩種）
敏感性分析表－不確定因素按一定比例變化，引起評價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度
敏感性分析圖－指標(biāo)達(dá)臨界點(diǎn)時(shí)，某個(gè)不確定因素允許變化的幅度
3.單因素敏感性分析方法（五步）
3.1 確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)
經(jīng)營型項(xiàng)目－投資回收期、內(nèi)部收益率
出售型項(xiàng)目－凈現(xiàn)值、成本利潤率
投資機(jī)會(huì)研究階段－選用靜態(tài)指標(biāo)，投資收益率和靜態(tài)投資回收期
初步可研和可研階段－動(dòng)態(tài)指標(biāo)，凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率
3.2 選擇需要分析的不確定因素（兩選取原則）
不確定因素預(yù)計(jì)在其可能的變動(dòng)范圍內(nèi)對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響較大（影響大）
不確定因素在確定性經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的預(yù)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大（把握?。?BR> 3.3 確定因素的波動(dòng)程度及其對分析指標(biāo)帶來的增減變化情況
確定不確定因素的變動(dòng)幅度
不確定因素每次變動(dòng)對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響
把不確定因素的變動(dòng)及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)變動(dòng)結(jié)果用圖或表的形式表示出來
3.4 確定敏感性因素（兩種方法）
敏感度系數(shù)（內(nèi)涵就是彈性）
指項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)變化的百分率與不確定因素變化的百分率之比
敏感度系數(shù)絕對值高，表示項(xiàng)目對該不確定因素的敏感程度高
系數(shù)大于零，說明指標(biāo)與因素同方面變化
系數(shù)小于零，說明指標(biāo)與因素反方向變化
臨界點(diǎn)
臨界點(diǎn)是不確定因素的變化使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值，是費(fèi)用增長的百分率或是效益降低的百分率
在基準(zhǔn)收益率一定的條件下，臨界點(diǎn)越低，說明該因素對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響越大，項(xiàng)目對因素越敏感
3.5 進(jìn)一步分析
進(jìn)一步分析研究，提出相應(yīng)的對策
4.多因素敏感性分析方法
敏感面分析法
樂觀－悲觀分析法