房地產投資項目風險分析
【本節(jié)主要內容】
1. 房地產投資項目風險分析概述
2. 房地產投資風險識別
3. 房地產投資風險估計及評價
4. 房地產投資風險應對
【內容詳解】
1. 房地產投資項目風險分析概述
1.1 房地產投資風險的含義
風險
風險是某種不利事件或損失發(fā)生的概念及其后果的函數
房地產投資風險
指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括投入資本的損失和預期收益未達到的損失
房地產投資各階段的主要風險
房地產投資階段 主要風險表現
論證設計階段
市場研究與項目評估分析和預測的準確性
資金籌措階段
資本結構的變化對未來收益的影響
項目建設階段
①承包商的項目控制與管理能力
②通貨膨脹
③不可預料事件
房地產投資項目風險分析的內涵
投資者在風險損失與風險報酬之間進行權衡，并在決策過程中在兩者之間尋求到一個平衡點
【例題·單選題】【2007年真題】在房地產開發(fā)項目論證設計階段，投資的主要風險是（ ）。
A.發(fā)生不可預料的意外事件
B.資本結構的變化
C.項目評估分析和預測的準確性
D.承包商對項目控制與管理的能力
[答案]C
1.2 房地產投資風險的特征（六特征）
客觀性－風險客觀存在，不以人的意志為轉移
不確定性－難以預知
潛在性－是風險存在的形式，受其它事物影響
損益雙重性－風險也意味著機會
可測性－風險不確定但是可以進行主觀的決斷
相關性－風險與投資行為及決策相關
1.3 房地產投資項目風險分析的含義和內容
含義
在財務評價和不確定性分析的基礎上，進一步綜合分析識別項目在將在建設和運營過程中潛在的主要風險因素，提示風險來源，判別風險程度，提出規(guī)避風險的對策，降低風險損失
內容（四環(huán)節(jié)）
風險識別
風險估計
風險評價
風險應對
【例題·單選題】【2008年真題】風險管理的內容不包括（ ）。
A.風險制造
B.風險識別
C.風險評估
D.風險應對
[答案]A
[解析]風險管理的內容主要有四項，分別是風險識別、風險估計、風險評價和風險應對。
2. 房地產投資風險識別
2.1 風險識別的概念（兩個環(huán)節(jié)）
感知風險－認識面臨哪些客觀存在的風險
分析風險－分析引起風險事故的各種潛在因素和造成風險事故的主要原因
2.2 房地產投資風險識別的目的和特點
目的
為房地產投資風險估計和風險評價奠定基礎
為選擇的風險應對方案提供依據
特點
系統(tǒng)性
連續(xù)性
制度性
2.3房地產投資風險的類型
分類標準 風險類型
按是否有獲利機會
純粹風險
投機風險
按風險因素的性質
靜態(tài)風險
動態(tài)風險
按風險所涉及的范圍
基本風險
特定風險
按風險的影響范圍
局部風險
整體風險
按形成損失的原因
自然風險
社會風險
經濟風險
政治風險
按風險的可管理程度
可管理風險
不可管理風險
按風險承擔者
政府風險
投資方風險
業(yè)主風險
承包商風險
分包方風險
供應商風險
擔保方風險
按風險來源
系統(tǒng)風險
非系統(tǒng)風險
系統(tǒng)風險（8項）－對市場內所有項目都產生影響，投資者無法避免或消除的風險
通貨膨脹風險（購買力風險）
市場供求風險
周期風險－房地產市場周期波動
變現風險
利率風險
政策風險
政治風險
或然損失風險
非系統(tǒng)風險（5項）－只對個別項目產生影響，投資者可以設法避免或通過投資組合方法消除
收益現金流風險－實際收益現金流未達到預期目標要求
資本價值風險－收益率的變化使得預期資本價值與現實資本價值之間產生差異
比較風險（機會成本風險）
時間風險－與投資時間和時機有關的風險
持有期風險－與持有時間相關的風險
2.4 投資風險識別的主要方法
問卷調查法
專家調查法
情景分析法
方法 步驟
注意事項或適用情況
問卷調查法
列出調查表需要收集的信息
設計問題，并確定每個問題的類型
選擇題型，并設計好問題的次序
進行初步測試，然后征求意見
修改調查表，得出正式調查表
調查表的問題要簡短明了、一目了然
每一個問題只包含一項內容
問題中不使用專門術語，要通俗易懂
問題的選擇答案不要過多，含義要明確
注意問題提出的方式
專家調查法
擬定風險因素專家調查表
選擇專家10~20位
寄發(fā)調查表反復征詢專家意見
撰寫調查報告
情景分析法
篩選
監(jiān)測
診斷
提醒投資者注意某種措施或政策可能引起的風險及其后果
建議需要進行監(jiān)測的房地產投資風險范圍
研究某種關鍵性因素地未來房地產投資決策過程的影響
3. 房地產投資風險估計及評價
3.1 投資風險估計與評價的步驟
列出需要進行概率分析的不確定因素
選擇投資項目風險分析的財務指標
分析確定每個不確定因素發(fā)生的概率
計算在概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率
3.2 投資風險估計
投資風險估計的概念
風險估計的分類
主觀概率估計－根據人的知識和經驗以及對事件的了解和認識，對未來發(fā)生的可能性作出主觀估計。風險估計常用主觀概率估計
客觀概率估計－用統(tǒng)計的方法計算某一風險發(fā)生的可能性
概率的特性
所有可能發(fā)生的事件每一個事件發(fā)生的概率大于或者等于零，小于或等于1
各種可能發(fā)生的概率總和必須等于1
主觀概率預測的方法
當預測對象僅有一個可能發(fā)生的事件時
當預測對象有多個可能發(fā)生的事件時
平均概率密度函數－可預測各事件發(fā)生的可能性
累積概率分布函數－可預測某一范圍內事件發(fā)生的可能性
房地產投資風險的測度
期望值
標準差
標準差越大，風險越大
變異系數（投資風險度）
變異系數越大，風險越大
【重點難點】
期望值、標準差、變異系數的計算
當兩個方案的期望值相同或相近時，可采用標準差來測度風險，如期望值不相同也不相近時，要用變異系數來比較風險的大小
3.3 投資風險評價（兩種類型）
以經濟指標的累計概率、標準差、變異系數為判別標準
投資項目的財務內部收益率大于等于基準收益率的累計概率越大，風險越小
標準差越小，風險越小
變異系數越小，風險越小
以綜合風險等級為差別標準
劃分風險等級的方法
短陣列表法
綜合風險等級
K－項目風險很強，應放棄項目
M－項目風險強，需要修正擬議中的方案，通過改變項目定位或設計采取補償措施
T－表示風險較強，需要設定某些指標的臨界值，指標一旦達到臨界值，就要變更設計或對負面影響采取補償措施
R－風險適度，適當采取措施后不影響項目
I－風險弱，可忽略
4. 房地產投資風險應對
4.1 風險應對原則
連續(xù)性－每個階段都面臨各種風險
針對性－不同的房地產項目具有不同的風險
可行性－風險應對措施在財務、技術等方面切實可行
經濟性－尋求用最小的費用獲取的風險效益
4.2 風險應對方法（六種方法）
風險預防
概念
事先采取相應的措施，阻止風險損失的發(fā)生
措施
防止危險因素產生
減少已存在的危險因素
對風險因素進行時間與空間上的隔離
加強投資方保護能力
進行風險預防的評價
對下一步預防目標進行審核與規(guī)劃
風險回避
概念
投資者發(fā)現某項房地產投資可能出現風險損失，有意識地采取回避措施
風險轉移
概念
房地產投資者以某種方式（主要是契約或合同）將風險損失轉給他人承擔
方法
契約性轉移－預售、預租、出售一定年限的房地產使用權、項目工程出包與分包
項目資金證券化（一發(fā)行股票、債券等有價證券，二是成立房地產投資信托機構）
風險組合
概念
將類似但不會同時發(fā)生的風險集中組合，使這一組合中發(fā)生風險的損失部分，能得到其他未發(fā)生風險損失部分的補償
方式
項目的空間分離
項目的時間分離
增加項目的獨立性，減少相關性
增加風險單位數量
企業(yè)合并與多種經營
風險自留
概念
投資者以其自身的財力來負擔未來可能的風險損失
局限性
它要求對風險進行準確的評估和預測，費用較高
在風險基金不足以補償損失的情況下，會發(fā)生經濟困難
有可能出現短期風險突發(fā)，導致收益小于成本
種類
承擔風險－消極的自我承擔和積極的自我承擔
自保風險
概念
適用范圍
形式
承擔風險
損失直接攤入成本
用其他方法處理的成本高于自我承擔風險的代價
風險帶來的損失小，對經營者影響不大
對于不可轉移出去的風險，只能承擔
風險管理人員由于缺乏風險技術知識或疏忽處理造成的風險損失
自保風險
損失不直接攤入成本，由企業(yè)本身通過預測其擁有風險損失發(fā)生的概率與程度，根據企業(yè)自身的財務能力預先提取基金以彌補風險所致的損失的積極性自我承擔
適用于損失較大的風險
將風險損失攤銷計入成本
建立和使用內部風險損失基金
組織和經營專業(yè)自保公司，降低企業(yè)總體風險水平
風險利用
分析該風險的利用可能性和利用價值
必須對利用風險所需付出的代價進行分析
【例題1·多選題】【2008年真題】采用風險預防方法防范房地產投資風險的措施有（ ）。
A.防止相關風險因素的產生
B.設立內部風險損失基金
C.通過合同將損失轉移給非保險企業(yè)
D.對已經存在的相關風險因素進行監(jiān)控
E.對相關風險因素進行時間和空間隔離
[答案] ADE
【例題2·單選題】【2007年真題】房地產投資風險轉移的主要形式是（ ）。
A.將風險損失攤銷計入成本
B.從未發(fā)生風險損失項目的收益中補償
C.與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內部風險基金
[答案]C
4.3 風險防范策略
保險策略－適用于意外風險
投資分散策略
投資區(qū)域分散
投資種類分散
投資時間分散
融資策略－發(fā)行股票，將風險分散于社會
聯合策略－企業(yè)的聯合
【本節(jié)主要內容】
1. 房地產投資項目風險分析概述
2. 房地產投資風險識別
3. 房地產投資風險估計及評價
4. 房地產投資風險應對
【內容詳解】
1. 房地產投資項目風險分析概述
1.1 房地產投資風險的含義
風險
風險是某種不利事件或損失發(fā)生的概念及其后果的函數
房地產投資風險
指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括投入資本的損失和預期收益未達到的損失
房地產投資各階段的主要風險
房地產投資階段 主要風險表現
論證設計階段
市場研究與項目評估分析和預測的準確性
資金籌措階段
資本結構的變化對未來收益的影響
項目建設階段
①承包商的項目控制與管理能力
②通貨膨脹
③不可預料事件
房地產投資項目風險分析的內涵
投資者在風險損失與風險報酬之間進行權衡，并在決策過程中在兩者之間尋求到一個平衡點
【例題·單選題】【2007年真題】在房地產開發(fā)項目論證設計階段，投資的主要風險是（ ）。
A.發(fā)生不可預料的意外事件
B.資本結構的變化
C.項目評估分析和預測的準確性
D.承包商對項目控制與管理的能力
[答案]C
1.2 房地產投資風險的特征（六特征）
客觀性－風險客觀存在，不以人的意志為轉移
不確定性－難以預知
潛在性－是風險存在的形式，受其它事物影響
損益雙重性－風險也意味著機會
可測性－風險不確定但是可以進行主觀的決斷
相關性－風險與投資行為及決策相關
1.3 房地產投資項目風險分析的含義和內容
含義
在財務評價和不確定性分析的基礎上，進一步綜合分析識別項目在將在建設和運營過程中潛在的主要風險因素，提示風險來源，判別風險程度，提出規(guī)避風險的對策，降低風險損失
內容（四環(huán)節(jié)）
風險識別
風險估計
風險評價
風險應對
【例題·單選題】【2008年真題】風險管理的內容不包括（ ）。
A.風險制造
B.風險識別
C.風險評估
D.風險應對
[答案]A
[解析]風險管理的內容主要有四項，分別是風險識別、風險估計、風險評價和風險應對。
2. 房地產投資風險識別
2.1 風險識別的概念（兩個環(huán)節(jié)）
感知風險－認識面臨哪些客觀存在的風險
分析風險－分析引起風險事故的各種潛在因素和造成風險事故的主要原因
2.2 房地產投資風險識別的目的和特點
目的
為房地產投資風險估計和風險評價奠定基礎
為選擇的風險應對方案提供依據
特點
系統(tǒng)性
連續(xù)性
制度性
2.3房地產投資風險的類型
分類標準 風險類型
按是否有獲利機會
純粹風險
投機風險
按風險因素的性質
靜態(tài)風險
動態(tài)風險
按風險所涉及的范圍
基本風險
特定風險
按風險的影響范圍
局部風險
整體風險
按形成損失的原因
自然風險
社會風險
經濟風險
政治風險
按風險的可管理程度
可管理風險
不可管理風險
按風險承擔者
政府風險
投資方風險
業(yè)主風險
承包商風險
分包方風險
供應商風險
擔保方風險
按風險來源
系統(tǒng)風險
非系統(tǒng)風險
系統(tǒng)風險（8項）－對市場內所有項目都產生影響，投資者無法避免或消除的風險
通貨膨脹風險（購買力風險）
市場供求風險
周期風險－房地產市場周期波動
變現風險
利率風險
政策風險
政治風險
或然損失風險
非系統(tǒng)風險（5項）－只對個別項目產生影響，投資者可以設法避免或通過投資組合方法消除
收益現金流風險－實際收益現金流未達到預期目標要求
資本價值風險－收益率的變化使得預期資本價值與現實資本價值之間產生差異
比較風險（機會成本風險）
時間風險－與投資時間和時機有關的風險
持有期風險－與持有時間相關的風險
2.4 投資風險識別的主要方法
問卷調查法
專家調查法
情景分析法
方法 步驟
注意事項或適用情況
問卷調查法
列出調查表需要收集的信息
設計問題，并確定每個問題的類型
選擇題型，并設計好問題的次序
進行初步測試，然后征求意見
修改調查表，得出正式調查表
調查表的問題要簡短明了、一目了然
每一個問題只包含一項內容
問題中不使用專門術語，要通俗易懂
問題的選擇答案不要過多，含義要明確
注意問題提出的方式
專家調查法
擬定風險因素專家調查表
選擇專家10~20位
寄發(fā)調查表反復征詢專家意見
撰寫調查報告
情景分析法
篩選
監(jiān)測
診斷
提醒投資者注意某種措施或政策可能引起的風險及其后果
建議需要進行監(jiān)測的房地產投資風險范圍
研究某種關鍵性因素地未來房地產投資決策過程的影響
3. 房地產投資風險估計及評價
3.1 投資風險估計與評價的步驟
列出需要進行概率分析的不確定因素
選擇投資項目風險分析的財務指標
分析確定每個不確定因素發(fā)生的概率
計算在概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率
3.2 投資風險估計
投資風險估計的概念
風險估計的分類
主觀概率估計－根據人的知識和經驗以及對事件的了解和認識，對未來發(fā)生的可能性作出主觀估計。風險估計常用主觀概率估計
客觀概率估計－用統(tǒng)計的方法計算某一風險發(fā)生的可能性
概率的特性
所有可能發(fā)生的事件每一個事件發(fā)生的概率大于或者等于零，小于或等于1
各種可能發(fā)生的概率總和必須等于1
主觀概率預測的方法
當預測對象僅有一個可能發(fā)生的事件時
當預測對象有多個可能發(fā)生的事件時
平均概率密度函數－可預測各事件發(fā)生的可能性
累積概率分布函數－可預測某一范圍內事件發(fā)生的可能性
房地產投資風險的測度
期望值
標準差
標準差越大，風險越大
變異系數（投資風險度）
變異系數越大，風險越大
【重點難點】
期望值、標準差、變異系數的計算
當兩個方案的期望值相同或相近時，可采用標準差來測度風險，如期望值不相同也不相近時，要用變異系數來比較風險的大小
3.3 投資風險評價（兩種類型）
以經濟指標的累計概率、標準差、變異系數為判別標準
投資項目的財務內部收益率大于等于基準收益率的累計概率越大，風險越小
標準差越小，風險越小
變異系數越小，風險越小
以綜合風險等級為差別標準
劃分風險等級的方法
短陣列表法
綜合風險等級
K－項目風險很強，應放棄項目
M－項目風險強，需要修正擬議中的方案，通過改變項目定位或設計采取補償措施
T－表示風險較強，需要設定某些指標的臨界值，指標一旦達到臨界值，就要變更設計或對負面影響采取補償措施
R－風險適度，適當采取措施后不影響項目
I－風險弱，可忽略
4. 房地產投資風險應對
4.1 風險應對原則
連續(xù)性－每個階段都面臨各種風險
針對性－不同的房地產項目具有不同的風險
可行性－風險應對措施在財務、技術等方面切實可行
經濟性－尋求用最小的費用獲取的風險效益
4.2 風險應對方法（六種方法）
風險預防
概念
事先采取相應的措施，阻止風險損失的發(fā)生
措施
防止危險因素產生
減少已存在的危險因素
對風險因素進行時間與空間上的隔離
加強投資方保護能力
進行風險預防的評價
對下一步預防目標進行審核與規(guī)劃
風險回避
概念
投資者發(fā)現某項房地產投資可能出現風險損失，有意識地采取回避措施
風險轉移
概念
房地產投資者以某種方式（主要是契約或合同）將風險損失轉給他人承擔
方法
契約性轉移－預售、預租、出售一定年限的房地產使用權、項目工程出包與分包
項目資金證券化（一發(fā)行股票、債券等有價證券，二是成立房地產投資信托機構）
風險組合
概念
將類似但不會同時發(fā)生的風險集中組合，使這一組合中發(fā)生風險的損失部分，能得到其他未發(fā)生風險損失部分的補償
方式
項目的空間分離
項目的時間分離
增加項目的獨立性，減少相關性
增加風險單位數量
企業(yè)合并與多種經營
風險自留
概念
投資者以其自身的財力來負擔未來可能的風險損失
局限性
它要求對風險進行準確的評估和預測，費用較高
在風險基金不足以補償損失的情況下，會發(fā)生經濟困難
有可能出現短期風險突發(fā)，導致收益小于成本
種類
承擔風險－消極的自我承擔和積極的自我承擔
自保風險
概念
適用范圍
形式
承擔風險
損失直接攤入成本
用其他方法處理的成本高于自我承擔風險的代價
風險帶來的損失小，對經營者影響不大
對于不可轉移出去的風險，只能承擔
風險管理人員由于缺乏風險技術知識或疏忽處理造成的風險損失
自保風險
損失不直接攤入成本，由企業(yè)本身通過預測其擁有風險損失發(fā)生的概率與程度，根據企業(yè)自身的財務能力預先提取基金以彌補風險所致的損失的積極性自我承擔
適用于損失較大的風險
將風險損失攤銷計入成本
建立和使用內部風險損失基金
組織和經營專業(yè)自保公司，降低企業(yè)總體風險水平
風險利用
分析該風險的利用可能性和利用價值
必須對利用風險所需付出的代價進行分析
【例題1·多選題】【2008年真題】采用風險預防方法防范房地產投資風險的措施有（ ）。
A.防止相關風險因素的產生
B.設立內部風險損失基金
C.通過合同將損失轉移給非保險企業(yè)
D.對已經存在的相關風險因素進行監(jiān)控
E.對相關風險因素進行時間和空間隔離
[答案] ADE
【例題2·單選題】【2007年真題】房地產投資風險轉移的主要形式是（ ）。
A.將風險損失攤銷計入成本
B.從未發(fā)生風險損失項目的收益中補償
C.與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內部風險基金
[答案]C
4.3 風險防范策略
保險策略－適用于意外風險
投資分散策略
投資區(qū)域分散
投資種類分散
投資時間分散
融資策略－發(fā)行股票，將風險分散于社會
聯合策略－企業(yè)的聯合