房地產(chǎn)投資概述
1. 投資的概念和類別
1.1 投資的概念
是投資者以獲取未來收益為目的，投放一定量的資金，以經(jīng)營某項事業(yè)的行為
本質(zhì)是以犧牲一定的即期消費來換取未來更多的預期消費
1.2 投資的類別
類別
直接投資（擁有所有權）
間接投資（投資于有價證券）
直接投資與間接投資的區(qū)別
直接投資是資金所有者和資金使用者合一，是資產(chǎn)所有權和經(jīng)營權統(tǒng)一
間接投資所有權和使用權分離，投資者對資產(chǎn)及經(jīng)營無直接控制權
直接投資與間接投資的聯(lián)系
間接投資可以為直接投資籌措到所需資金
直接投資可以通過企業(yè)生產(chǎn)能力的變化影響投資者對企業(yè)的預期，從而影響間接投資
2. 房地產(chǎn)投資的含義和形式
2.1 概念
是指投資者以獲取房地產(chǎn)未來收益或資產(chǎn)增值為目的，投入一定量的資金，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的行為。
2.2 形式
房地產(chǎn)直接投資
房地產(chǎn)開發(fā)投資（原料生產(chǎn)過程）
出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資
出租型房地產(chǎn)開發(fā)投資
自營型房地產(chǎn)開發(fā)投資
房地產(chǎn)置業(yè)投資（獲得成品過程）
購買型房地產(chǎn)投資
租賃型房地產(chǎn)投資
房地產(chǎn)間接投資
房地產(chǎn)企業(yè)股票
房地產(chǎn)債券
房地產(chǎn)投資信托基金
住房抵押貸款支持證券
【例題·單選題】【典型例題】能形成房地產(chǎn)市場上的增量供給，投資者完成了貨幣－產(chǎn)品－貨幣的投資過程，且實現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過程的房地產(chǎn)投資類型是（ ）。
A.出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資
B.租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資
C.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資
D.購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資
[答案]A
[解析]要點一：增加供給，意味著是開發(fā)投資而非置業(yè)投資；要點二，貨幣－產(chǎn)品－貨幣的過程是出售型而非租賃或經(jīng)營型。
3. 房地產(chǎn)投資的特點（八性）
投資品種的多樣性
投資變現(xiàn)的復雜性
投資價值的附加性
投資區(qū)域的差異性
投資收益的個別性
投資過程的綜合性
投資預期的風險性
投資決策的專業(yè)性
4. 房地產(chǎn)投資的構成
4.1 主體構成
國家
企業(yè)
個人
4.2 資金構成
企業(yè)自有資金
預售收入
信貸融資
債券融資
利用外資
財政資金
1. 投資的概念和類別
1.1 投資的概念
是投資者以獲取未來收益為目的，投放一定量的資金，以經(jīng)營某項事業(yè)的行為
本質(zhì)是以犧牲一定的即期消費來換取未來更多的預期消費
1.2 投資的類別
類別
直接投資（擁有所有權）
間接投資（投資于有價證券）
直接投資與間接投資的區(qū)別
直接投資是資金所有者和資金使用者合一，是資產(chǎn)所有權和經(jīng)營權統(tǒng)一
間接投資所有權和使用權分離，投資者對資產(chǎn)及經(jīng)營無直接控制權
直接投資與間接投資的聯(lián)系
間接投資可以為直接投資籌措到所需資金
直接投資可以通過企業(yè)生產(chǎn)能力的變化影響投資者對企業(yè)的預期，從而影響間接投資
2. 房地產(chǎn)投資的含義和形式
2.1 概念
是指投資者以獲取房地產(chǎn)未來收益或資產(chǎn)增值為目的，投入一定量的資金，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的行為。
2.2 形式
房地產(chǎn)直接投資
房地產(chǎn)開發(fā)投資（原料生產(chǎn)過程）
出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資
出租型房地產(chǎn)開發(fā)投資
自營型房地產(chǎn)開發(fā)投資
房地產(chǎn)置業(yè)投資（獲得成品過程）
購買型房地產(chǎn)投資
租賃型房地產(chǎn)投資
房地產(chǎn)間接投資
房地產(chǎn)企業(yè)股票
房地產(chǎn)債券
房地產(chǎn)投資信托基金
住房抵押貸款支持證券
【例題·單選題】【典型例題】能形成房地產(chǎn)市場上的增量供給，投資者完成了貨幣－產(chǎn)品－貨幣的投資過程，且實現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過程的房地產(chǎn)投資類型是（ ）。
A.出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資
B.租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資
C.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資
D.購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資
[答案]A
[解析]要點一：增加供給，意味著是開發(fā)投資而非置業(yè)投資；要點二，貨幣－產(chǎn)品－貨幣的過程是出售型而非租賃或經(jīng)營型。
3. 房地產(chǎn)投資的特點（八性）
投資品種的多樣性
投資變現(xiàn)的復雜性
投資價值的附加性
投資區(qū)域的差異性
投資收益的個別性
投資過程的綜合性
投資預期的風險性
投資決策的專業(yè)性
4. 房地產(chǎn)投資的構成
4.1 主體構成
國家
企業(yè)
個人
4.2 資金構成
企業(yè)自有資金
預售收入
信貸融資
債券融資
利用外資
財政資金