國有建設(shè)用地使用權(quán)出租
【重點(diǎn)難點(diǎn)】租賃與出租的區(qū)別
租賃－國有建設(shè)用地租賃－出租方是國家
出租－國有建設(shè)用地使用權(quán)出租－出租方是土地使用權(quán)人
1.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件和程序
條件
出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
以轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
以下劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)也可以出租
土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明
補(bǔ)簽了出讓合同，補(bǔ)交了出讓金
建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件
建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同
未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)的，不得出租
出租必須辦理租賃登記
建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序
申請(qǐng)
審批
簽訂合同
辦理登記
2.國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同
標(biāo)的
建設(shè)用地使用權(quán)
租期
要約定期限也可不約定
不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余年限
建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，土地租賃合同自然終止
租金標(biāo)準(zhǔn)及支付期限、方式
雙方協(xié)商確定
土地使用條件
必須符合土地出讓合同的規(guī)定
如需改變，必須由出租人向土管部門申請(qǐng)
土地用途
符合出讓合同規(guī)定的用途
雙方權(quán)利義務(wù)
出租方權(quán)利
收取租金
監(jiān)督承租方使用
依法收回出租土地
出租方義務(wù)
交附土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)
修繕義務(wù)
妨害除去義務(wù)（不論原因是誰所致）
出租人繼續(xù)履行出讓合同
承租方權(quán)利
合法使用租賃物的權(quán)利
要求保障正常、有效使用租賃物的權(quán)利
承租方義務(wù)
保管義務(wù)
支付租金義務(wù)
租賃標(biāo)的物返還義務(wù)
其它條款
【例題·多選題】【2008年真題】建設(shè)用地使用權(quán)出租中，出租方的義務(wù)包括（ ）。
A.保管義務(wù)
B.修繕義務(wù)
C.妨害去除義務(wù)
D.租賃標(biāo)的物返還義務(wù)
E.按照合同規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交付土地及地上建筑物
[答案]BCE
[解析]本題考查建設(shè)用地使用權(quán)出租中，出租方、承租方的權(quán)利和義務(wù)。AD為承租方的義務(wù)。
3.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別
出租與出讓的區(qū)別
出讓是一級(jí)市場(chǎng)行為，出租是二三級(jí)市場(chǎng)行為
出讓的主體是國家，具有壟斷性特點(diǎn)，而出租的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的使用權(quán)人
出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)人改變，出租不改變?cè)恋厥褂脵?quán)人
轉(zhuǎn)讓時(shí)，房隨地走，房的所有權(quán)隨地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，而出租時(shí)，房的所有權(quán)不發(fā)生變化
轉(zhuǎn)讓可以有償也可以無償，而出租必須是有償?shù)?BR> 出租與抵押的區(qū)別
抵押是不轉(zhuǎn)移占有，而出租是轉(zhuǎn)移占有
出租是獨(dú)立的主合同行為，而抵押是擔(dān)保從合同行為
抵押后是否返還土地取決于債務(wù)是否償還，而出租結(jié)束后，土地必須返還
【重點(diǎn)難點(diǎn)】租賃與出租的區(qū)別
租賃－國有建設(shè)用地租賃－出租方是國家
出租－國有建設(shè)用地使用權(quán)出租－出租方是土地使用權(quán)人
1.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件和程序
條件
出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
以轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
以下劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)也可以出租
土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明
補(bǔ)簽了出讓合同，補(bǔ)交了出讓金
建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件
建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同
未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)的，不得出租
出租必須辦理租賃登記
建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序
申請(qǐng)
審批
簽訂合同
辦理登記
2.國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同
標(biāo)的
建設(shè)用地使用權(quán)
租期
要約定期限也可不約定
不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余年限
建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，土地租賃合同自然終止
租金標(biāo)準(zhǔn)及支付期限、方式
雙方協(xié)商確定
土地使用條件
必須符合土地出讓合同的規(guī)定
如需改變，必須由出租人向土管部門申請(qǐng)
土地用途
符合出讓合同規(guī)定的用途
雙方權(quán)利義務(wù)
出租方權(quán)利
收取租金
監(jiān)督承租方使用
依法收回出租土地
出租方義務(wù)
交附土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)
修繕義務(wù)
妨害除去義務(wù)（不論原因是誰所致）
出租人繼續(xù)履行出讓合同
承租方權(quán)利
合法使用租賃物的權(quán)利
要求保障正常、有效使用租賃物的權(quán)利
承租方義務(wù)
保管義務(wù)
支付租金義務(wù)
租賃標(biāo)的物返還義務(wù)
其它條款
【例題·多選題】【2008年真題】建設(shè)用地使用權(quán)出租中，出租方的義務(wù)包括（ ）。
A.保管義務(wù)
B.修繕義務(wù)
C.妨害去除義務(wù)
D.租賃標(biāo)的物返還義務(wù)
E.按照合同規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交付土地及地上建筑物
[答案]BCE
[解析]本題考查建設(shè)用地使用權(quán)出租中，出租方、承租方的權(quán)利和義務(wù)。AD為承租方的義務(wù)。
3.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別
出租與出讓的區(qū)別
出讓是一級(jí)市場(chǎng)行為，出租是二三級(jí)市場(chǎng)行為
出讓的主體是國家，具有壟斷性特點(diǎn)，而出租的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的使用權(quán)人
出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)人改變，出租不改變?cè)恋厥褂脵?quán)人
轉(zhuǎn)讓時(shí)，房隨地走，房的所有權(quán)隨地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，而出租時(shí)，房的所有權(quán)不發(fā)生變化
轉(zhuǎn)讓可以有償也可以無償，而出租必須是有償?shù)?BR> 出租與抵押的區(qū)別
抵押是不轉(zhuǎn)移占有，而出租是轉(zhuǎn)移占有
出租是獨(dú)立的主合同行為，而抵押是擔(dān)保從合同行為
抵押后是否返還土地取決于債務(wù)是否償還，而出租結(jié)束后，土地必須返還