國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用
1.國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥
1.1 劃撥的含義
國家無償無期限地將國有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的一種行為
劃撥的最低權(quán)限在縣級(jí)人民政府。
1.2 劃撥的范圍
國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地
城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地
法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地）
1.3 劃撥程序
申請(qǐng)（設(shè)計(jì)任務(wù)書＋年度基本建設(shè)計(jì)劃＋建設(shè)用地規(guī)劃許可證）
審批
撥地
發(fā)證
1.4 劃撥土地使用權(quán)的管理
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件
土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明
劃撥土地轉(zhuǎn)讓（兩種方式）
受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金
不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家
劃撥土地出租
劃撥土地地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家
劃撥土地抵押
房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格
因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價(jià)
未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地的
政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款
凡上繳土地收益的土地（未辦理出讓手續(xù)的），仍按劃撥土地進(jìn)行管理
【例題·單選題】【2008年真題】下列各項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是（ ）。
A.汽車加油站
B.地稅局機(jī)關(guān)
C.城市綠地
D.街心公園
[答案]A
[解析]本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營項(xiàng)目，不能以劃撥方式得到用地
2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
2.1 出讓的方式和特征
概念
國家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者
出讓的方式（4種方式）
招標(biāo)（競爭性）
拍賣（競爭性）
掛牌（競爭性）
協(xié)議（非競爭性）
出讓的規(guī)定
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓
嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)
出讓的特征（5大特征）
土地出讓是國家壟斷行為（只有國有土地才能出讓）
出讓使用權(quán)有使用期限
居住用地 70年
工業(yè)用地 50年
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年
商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年
綜合或者其他用地 50年
使用權(quán)出讓是有償?shù)摹恋厥褂脵?quán)出讓金
建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定——地表、地上、地下分設(shè)
土地使用者權(quán)利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬除外
【例題1·單選題】【2008年真題】下列各建設(shè)項(xiàng)目用地中，土地使用權(quán)出讓的年限不可能為50年的是（ ）。
A.別墅用地
B.圖書館用地
C.汽車裝配廠用地
D.購物中心用地
[答案]D
[解析]本題考查土地使用權(quán)出讓年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，出讓年限為70年，可以低于這個(gè)年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業(yè)用地，出讓年限為40年，不可能為50年。
【例題2·單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成酒店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)年限不高于（ ）年。
A.37
B.40
C.47
D.50
[答案]A
[解析]注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。
2.2 出讓金
指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費(fèi)用
在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付
2.3 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式及程序
一般規(guī)定（三種方式共同的規(guī)定）
編制出讓文件
發(fā)布出讓公告
出讓公告的內(nèi)容
出讓底價(jià)的確定
資格審查
出讓公告的內(nèi)容
出讓人的情況
出讓宗地的情況
投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請(qǐng)辦法
索取出讓文件的辦法
時(shí)間、期限、競價(jià)方式
確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法
投標(biāo)、競買保證金
其它事項(xiàng)
關(guān)于出讓底價(jià)
可有底價(jià)也可無底價(jià)
根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價(jià)，不得低于國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)
集體決策確定底價(jià)、起叫價(jià)、起始價(jià)、保證金
【例題·單選題】【2007年真題】土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容一般不包括（ ）。
A.投標(biāo)人的名稱和地址
B.投標(biāo)人的資格要求
C.投標(biāo)保證金
D.確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法
[答案]A
[解析]用常識(shí)即可決斷，發(fā)招標(biāo)公告時(shí)并不知道誰會(huì)來投標(biāo)。
招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的程序
出讓方式 程 序
招標(biāo)
投標(biāo)；開標(biāo)；評(píng)標(biāo)；中標(biāo)
拍賣
主持人點(diǎn)算競買人
主持人介紹拍賣宗地的情況
主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度（可以無底價(jià)，必須明示）
主持人報(bào)出起叫價(jià)
競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)
主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)
主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，落槌成交
主持人宣布應(yīng)價(jià)者為競得人
掛牌
在掛牌起始日，將宗地的情況在土地交易所掛牌公布時(shí)間不少于10個(gè)工作日
符合條件的競爭者填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)
出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后更新顯示掛牌價(jià)格
掛牌主持人在掛牌截止時(shí)間確定競得人
掛牌截止由主持人主持確定
【重點(diǎn)難點(diǎn)】
關(guān)于投標(biāo)
投標(biāo)人不得少于3個(gè)，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)
評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)
中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是能夠限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格的投標(biāo)人，應(yīng)確定為中標(biāo)人
關(guān)于拍賣
在拍賣中，競買人的應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
掛牌競價(jià)規(guī)則
只有一個(gè)競買人，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，掛牌成交
有兩個(gè)及以上的競買人，出價(jià)高者成交
報(bào)價(jià)相同，先提交者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外
掛牌期內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或所有報(bào)價(jià)均低于底價(jià)，掛牌不成交
關(guān)于投標(biāo)、競買保證金的處理
中標(biāo)人、競得人的保證金，抵作土地出讓款
其它人在活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)退還，不計(jì)利息
【例題1·單選題】【2008年真題】某地塊擬通過招標(biāo)方式出讓，評(píng)標(biāo)小組成員至少為（ ）人。
A.3
B.5
C.7
D.9
[答案]B
[解析]本題考查土地使用權(quán)招標(biāo)中評(píng)標(biāo)小組的構(gòu)成。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。
【例題2·多選題】【2008年真題】下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的說法中，正確的有（ ）。
A.旅游用途的經(jīng)營性用地，只能采取掛牌方式出讓
B.掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布
C.在掛牌期限內(nèi)，只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合掛牌條件，掛牌成交
D.在掛牌期限內(nèi)，有兩個(gè)以上報(bào)價(jià)相同的競買人且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，出讓人可召集競買人進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)
E.出讓人須在掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)退還所有競買人的競買保證金
[答案]BC
[解析]本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的相關(guān)規(guī)定。A旅游用地可用招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓;D在掛牌期限內(nèi)，有兩個(gè)以上報(bào)價(jià)相同的競買人且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，則先提交報(bào)價(jià)單者為競得人;E競得人的競買保證金，抵作土地出讓價(jià)款，其他投標(biāo)人、競買人的競買保證金，在掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。
建設(shè)用地使用權(quán)的受讓
成交確認(rèn)書的簽訂——具有法律效力
出讓合同的簽訂，并退還保證金
出讓結(jié)果的公布——10個(gè)工作日內(nèi)
建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取——必須全部付清出讓金
2.4 協(xié)議出讓方式及程序
協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理
由市、縣國土資源管理部門組織實(shí)施
建立協(xié)議出讓中的重大事項(xiàng)集體決策制度
協(xié)議出讓的范圍（五種情況）
各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議出讓（倉儲(chǔ)用地屬于經(jīng)營性用地，而采礦用地不屬于經(jīng)營性用地）
原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外
出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式
通過出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的
協(xié)議出讓的類型（五種類型）
政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓
集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地
政府收回收購的國有建設(shè)用地
原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
協(xié)議出讓
為了宏觀調(diào)控土地市場防止低價(jià)協(xié)議出讓用地而實(shí)施的出讓金最低控制標(biāo)準(zhǔn)
標(biāo)準(zhǔn)
不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)以及應(yīng)交納的有關(guān)稅費(fèi)（不能低于開發(fā)成本）
不得低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%
協(xié)議出讓的程序
擬定并批準(zhǔn)協(xié)議出讓
市、縣國土部門編制建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公布
申請(qǐng)人向土管部門提出意向用地申請(qǐng)，政府接受申請(qǐng)時(shí)間不少于30日
市、縣政府國土部門制定協(xié)議出讓土地方案，并確定協(xié)議出讓底價(jià)
市、縣國土部門與意向申請(qǐng)人協(xié)商一致，簽訂出讓合同
合同簽訂7日內(nèi)，向社會(huì)公布出讓結(jié)果，公布時(shí)間不得少于15日
受讓方支付全部出讓金后，辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國有土地使用證
協(xié)議土地改變?yōu)榻?jīng)營性用途的處理
取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃部門的同意
簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同
補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金
辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)
協(xié)議出讓過程中，有下列行為之一，對(duì)負(fù)責(zé)人員給予行政處分
不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的
確定出讓底價(jià)時(shí)未經(jīng)集體決策的
泄漏出讓底價(jià)的
低于協(xié)議出讓出讓建設(shè)用地使用權(quán)的
減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的
2.5 協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別
區(qū)別項(xiàng)目 招拍掛
協(xié)議
適用范圍不同
經(jīng)營性用地用招拍掛
除此之外的才用協(xié)議，適用于政府的優(yōu)惠扶持項(xiàng)目
出讓金形成方式不同
競爭形成
與政府協(xié)商
確定的原則不同
根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定
不低于開發(fā)費(fèi)用之和不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%
2.6 出讓合同
出讓合同的概念
指土地出讓方（國家）與受讓方之間就國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂
出讓合同的特征
是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門
受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個(gè)人
出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用（如用途和期限）
出讓合同的內(nèi)容
土地狀況
土地用途及使用年限
建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
動(dòng)工開發(fā)期限
出讓金額及支付方式
開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度
違約責(zé)任
其他條款
出讓雙方的權(quán)利義務(wù)
出讓方權(quán)利義務(wù)
對(duì)方違約，出讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償
對(duì)未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地
應(yīng)向受讓方提供達(dá)到合同規(guī)定條件的場地與資料
受讓方權(quán)利義務(wù)
對(duì)方違約，受讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償
可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證
可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地
出讓合同的變更和解除
變更－較為多見的是改變土地用途
應(yīng)取得土管部門和規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
解除－多見于雙方違約或土管部門收回土地
【例題·單選題】【2007年真題】《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括（ ）。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.動(dòng)工開發(fā)建設(shè)期限
D.土地界址、面積
[答案]C
3.國有建設(shè)用地租賃
3.1 租賃的概念與范圍
概念
國家將土地租給使用者，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為
是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式
范圍
劃撥用地可不實(shí)行租賃
改變用途后不再符合劃撥用地的，可實(shí)行租賃
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃
非經(jīng)營性開發(fā)的，可實(shí)行租賃等有償使用方式
國企破產(chǎn)出售時(shí)，原劃撥土地采取出讓方式處置，不實(shí)行租賃
范圍的歸納
兩種情況必須采用出讓
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地
國有企業(yè)破產(chǎn)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置
其他建設(shè)用地和原劃撥用地，可采取出讓方式，也可采取國有土地租賃方式
3.2 租賃方式
招標(biāo)（提倡）
拍賣（提倡）
掛牌
協(xié)議
3.3 租賃期限
短期租賃－年限不超過5年
長期租賃－5年以上，法定出讓年限以下
3.4 租賃合同
租賃期六個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同
3.5 承租建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能（四項(xiàng)權(quán)能）
轉(zhuǎn)租－承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利
轉(zhuǎn)讓－承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系
抵押－地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓
在使用年期內(nèi)，承租人優(yōu)先受讓權(quán)－承租人優(yōu)先辦理出讓
3.6 承租建設(shè)用地使用權(quán)的收回
國家因公共利益需要收回，給承租人以補(bǔ)償
承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回
承租土地使用權(quán)期滿未續(xù)期的，無償收回
【例題·多選題】【2007年真題】下列關(guān)于國有土地租賃的說法中，正確的有（ ）。
A.國有土地地租貨，可以采取招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式
B.國有土地租賃，租賃期限六個(gè)月以上的，必須簽訂租賃合同
C.承租人將土地轉(zhuǎn)租給第三人的，承租土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓
D.承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期
E.國家因社會(huì)公共利益的需要，可依法提前無償收回承租土地使用權(quán)
[答案]ABD
4.建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營
4.1 適用范圍
一般規(guī)定
對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，可采用授權(quán)經(jīng)營
分類規(guī)定
涉及國家安全的領(lǐng)域或具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，可繼續(xù)采用劃撥
對(duì)自然壟斷行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行為，支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價(jià)出資入股（重點(diǎn)）
對(duì)一般競爭性行業(yè)，應(yīng)以出讓、租賃等方式
承擔(dān)國家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的，可劃撥，也可作價(jià)出資（重點(diǎn)）
1.國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥
1.1 劃撥的含義
國家無償無期限地將國有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的一種行為
劃撥的最低權(quán)限在縣級(jí)人民政府。
1.2 劃撥的范圍
國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地
城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地
法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地）
1.3 劃撥程序
申請(qǐng)（設(shè)計(jì)任務(wù)書＋年度基本建設(shè)計(jì)劃＋建設(shè)用地規(guī)劃許可證）
審批
撥地
發(fā)證
1.4 劃撥土地使用權(quán)的管理
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件
土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明
劃撥土地轉(zhuǎn)讓（兩種方式）
受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金
不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家
劃撥土地出租
劃撥土地地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家
劃撥土地抵押
房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格
因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價(jià)
未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地的
政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款
凡上繳土地收益的土地（未辦理出讓手續(xù)的），仍按劃撥土地進(jìn)行管理
【例題·單選題】【2008年真題】下列各項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是（ ）。
A.汽車加油站
B.地稅局機(jī)關(guān)
C.城市綠地
D.街心公園
[答案]A
[解析]本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營項(xiàng)目，不能以劃撥方式得到用地
2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
2.1 出讓的方式和特征
概念
國家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者
出讓的方式（4種方式）
招標(biāo)（競爭性）
拍賣（競爭性）
掛牌（競爭性）
協(xié)議（非競爭性）
出讓的規(guī)定
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓
嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)
出讓的特征（5大特征）
土地出讓是國家壟斷行為（只有國有土地才能出讓）
出讓使用權(quán)有使用期限
居住用地 70年
工業(yè)用地 50年
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年
商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年
綜合或者其他用地 50年
使用權(quán)出讓是有償?shù)摹恋厥褂脵?quán)出讓金
建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定——地表、地上、地下分設(shè)
土地使用者權(quán)利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬除外
【例題1·單選題】【2008年真題】下列各建設(shè)項(xiàng)目用地中，土地使用權(quán)出讓的年限不可能為50年的是（ ）。
A.別墅用地
B.圖書館用地
C.汽車裝配廠用地
D.購物中心用地
[答案]D
[解析]本題考查土地使用權(quán)出讓年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，出讓年限為70年，可以低于這個(gè)年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業(yè)用地，出讓年限為40年，不可能為50年。
【例題2·單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成酒店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)年限不高于（ ）年。
A.37
B.40
C.47
D.50
[答案]A
[解析]注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。
2.2 出讓金
指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費(fèi)用
在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付
2.3 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式及程序
一般規(guī)定（三種方式共同的規(guī)定）
編制出讓文件
發(fā)布出讓公告
出讓公告的內(nèi)容
出讓底價(jià)的確定
資格審查
出讓公告的內(nèi)容
出讓人的情況
出讓宗地的情況
投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請(qǐng)辦法
索取出讓文件的辦法
時(shí)間、期限、競價(jià)方式
確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法
投標(biāo)、競買保證金
其它事項(xiàng)
關(guān)于出讓底價(jià)
可有底價(jià)也可無底價(jià)
根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價(jià)，不得低于國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)
集體決策確定底價(jià)、起叫價(jià)、起始價(jià)、保證金
【例題·單選題】【2007年真題】土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容一般不包括（ ）。
A.投標(biāo)人的名稱和地址
B.投標(biāo)人的資格要求
C.投標(biāo)保證金
D.確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法
[答案]A
[解析]用常識(shí)即可決斷，發(fā)招標(biāo)公告時(shí)并不知道誰會(huì)來投標(biāo)。
招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的程序
出讓方式 程 序
招標(biāo)
投標(biāo)；開標(biāo)；評(píng)標(biāo)；中標(biāo)
拍賣
主持人點(diǎn)算競買人
主持人介紹拍賣宗地的情況
主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度（可以無底價(jià)，必須明示）
主持人報(bào)出起叫價(jià)
競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)
主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)
主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，落槌成交
主持人宣布應(yīng)價(jià)者為競得人
掛牌
在掛牌起始日，將宗地的情況在土地交易所掛牌公布時(shí)間不少于10個(gè)工作日
符合條件的競爭者填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)
出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后更新顯示掛牌價(jià)格
掛牌主持人在掛牌截止時(shí)間確定競得人
掛牌截止由主持人主持確定
【重點(diǎn)難點(diǎn)】
關(guān)于投標(biāo)
投標(biāo)人不得少于3個(gè)，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)
評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)
中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是能夠限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格的投標(biāo)人，應(yīng)確定為中標(biāo)人
關(guān)于拍賣
在拍賣中，競買人的應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
掛牌競價(jià)規(guī)則
只有一個(gè)競買人，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，掛牌成交
有兩個(gè)及以上的競買人，出價(jià)高者成交
報(bào)價(jià)相同，先提交者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外
掛牌期內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或所有報(bào)價(jià)均低于底價(jià)，掛牌不成交
關(guān)于投標(biāo)、競買保證金的處理
中標(biāo)人、競得人的保證金，抵作土地出讓款
其它人在活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)退還，不計(jì)利息
【例題1·單選題】【2008年真題】某地塊擬通過招標(biāo)方式出讓，評(píng)標(biāo)小組成員至少為（ ）人。
A.3
B.5
C.7
D.9
[答案]B
[解析]本題考查土地使用權(quán)招標(biāo)中評(píng)標(biāo)小組的構(gòu)成。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。
【例題2·多選題】【2008年真題】下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的說法中，正確的有（ ）。
A.旅游用途的經(jīng)營性用地，只能采取掛牌方式出讓
B.掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布
C.在掛牌期限內(nèi)，只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合掛牌條件，掛牌成交
D.在掛牌期限內(nèi)，有兩個(gè)以上報(bào)價(jià)相同的競買人且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，出讓人可召集競買人進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)
E.出讓人須在掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)退還所有競買人的競買保證金
[答案]BC
[解析]本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的相關(guān)規(guī)定。A旅游用地可用招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓;D在掛牌期限內(nèi)，有兩個(gè)以上報(bào)價(jià)相同的競買人且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，則先提交報(bào)價(jià)單者為競得人;E競得人的競買保證金，抵作土地出讓價(jià)款，其他投標(biāo)人、競買人的競買保證金，在掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。
建設(shè)用地使用權(quán)的受讓
成交確認(rèn)書的簽訂——具有法律效力
出讓合同的簽訂，并退還保證金
出讓結(jié)果的公布——10個(gè)工作日內(nèi)
建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取——必須全部付清出讓金
2.4 協(xié)議出讓方式及程序
協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理
由市、縣國土資源管理部門組織實(shí)施
建立協(xié)議出讓中的重大事項(xiàng)集體決策制度
協(xié)議出讓的范圍（五種情況）
各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議出讓（倉儲(chǔ)用地屬于經(jīng)營性用地，而采礦用地不屬于經(jīng)營性用地）
原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外
出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式
通過出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的
協(xié)議出讓的類型（五種類型）
政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓
集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地
政府收回收購的國有建設(shè)用地
原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓
協(xié)議出讓
為了宏觀調(diào)控土地市場防止低價(jià)協(xié)議出讓用地而實(shí)施的出讓金最低控制標(biāo)準(zhǔn)
標(biāo)準(zhǔn)
不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)以及應(yīng)交納的有關(guān)稅費(fèi)（不能低于開發(fā)成本）
不得低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%
協(xié)議出讓的程序
擬定并批準(zhǔn)協(xié)議出讓
市、縣國土部門編制建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公布
申請(qǐng)人向土管部門提出意向用地申請(qǐng)，政府接受申請(qǐng)時(shí)間不少于30日
市、縣政府國土部門制定協(xié)議出讓土地方案，并確定協(xié)議出讓底價(jià)
市、縣國土部門與意向申請(qǐng)人協(xié)商一致，簽訂出讓合同
合同簽訂7日內(nèi)，向社會(huì)公布出讓結(jié)果，公布時(shí)間不得少于15日
受讓方支付全部出讓金后，辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國有土地使用證
協(xié)議土地改變?yōu)榻?jīng)營性用途的處理
取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃部門的同意
簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同
補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金
辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)
協(xié)議出讓過程中，有下列行為之一，對(duì)負(fù)責(zé)人員給予行政處分
不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的
確定出讓底價(jià)時(shí)未經(jīng)集體決策的
泄漏出讓底價(jià)的
低于協(xié)議出讓出讓建設(shè)用地使用權(quán)的
減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的
2.5 協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別
區(qū)別項(xiàng)目 招拍掛
協(xié)議
適用范圍不同
經(jīng)營性用地用招拍掛
除此之外的才用協(xié)議，適用于政府的優(yōu)惠扶持項(xiàng)目
出讓金形成方式不同
競爭形成
與政府協(xié)商
確定的原則不同
根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定
不低于開發(fā)費(fèi)用之和不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%
2.6 出讓合同
出讓合同的概念
指土地出讓方（國家）與受讓方之間就國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂
出讓合同的特征
是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門
受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個(gè)人
出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用（如用途和期限）
出讓合同的內(nèi)容
土地狀況
土地用途及使用年限
建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
動(dòng)工開發(fā)期限
出讓金額及支付方式
開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度
違約責(zé)任
其他條款
出讓雙方的權(quán)利義務(wù)
出讓方權(quán)利義務(wù)
對(duì)方違約，出讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償
對(duì)未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地
應(yīng)向受讓方提供達(dá)到合同規(guī)定條件的場地與資料
受讓方權(quán)利義務(wù)
對(duì)方違約，受讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償
可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證
可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地
出讓合同的變更和解除
變更－較為多見的是改變土地用途
應(yīng)取得土管部門和規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
解除－多見于雙方違約或土管部門收回土地
【例題·單選題】【2007年真題】《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括（ ）。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.動(dòng)工開發(fā)建設(shè)期限
D.土地界址、面積
[答案]C
3.國有建設(shè)用地租賃
3.1 租賃的概念與范圍
概念
國家將土地租給使用者，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為
是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式
范圍
劃撥用地可不實(shí)行租賃
改變用途后不再符合劃撥用地的，可實(shí)行租賃
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃
非經(jīng)營性開發(fā)的，可實(shí)行租賃等有償使用方式
國企破產(chǎn)出售時(shí)，原劃撥土地采取出讓方式處置，不實(shí)行租賃
范圍的歸納
兩種情況必須采用出讓
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地
國有企業(yè)破產(chǎn)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置
其他建設(shè)用地和原劃撥用地，可采取出讓方式，也可采取國有土地租賃方式
3.2 租賃方式
招標(biāo)（提倡）
拍賣（提倡）
掛牌
協(xié)議
3.3 租賃期限
短期租賃－年限不超過5年
長期租賃－5年以上，法定出讓年限以下
3.4 租賃合同
租賃期六個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同
3.5 承租建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能（四項(xiàng)權(quán)能）
轉(zhuǎn)租－承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利
轉(zhuǎn)讓－承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系
抵押－地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓
在使用年期內(nèi)，承租人優(yōu)先受讓權(quán)－承租人優(yōu)先辦理出讓
3.6 承租建設(shè)用地使用權(quán)的收回
國家因公共利益需要收回，給承租人以補(bǔ)償
承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回
承租土地使用權(quán)期滿未續(xù)期的，無償收回
【例題·多選題】【2007年真題】下列關(guān)于國有土地租賃的說法中，正確的有（ ）。
A.國有土地地租貨，可以采取招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式
B.國有土地租賃，租賃期限六個(gè)月以上的，必須簽訂租賃合同
C.承租人將土地轉(zhuǎn)租給第三人的，承租土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓
D.承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期
E.國家因社會(huì)公共利益的需要，可依法提前無償收回承租土地使用權(quán)
[答案]ABD
4.建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營
4.1 適用范圍
一般規(guī)定
對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，可采用授權(quán)經(jīng)營
分類規(guī)定
涉及國家安全的領(lǐng)域或具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，可繼續(xù)采用劃撥
對(duì)自然壟斷行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行為，支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價(jià)出資入股（重點(diǎn)）
對(duì)一般競爭性行業(yè)，應(yīng)以出讓、租賃等方式
承擔(dān)國家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的，可劃撥，也可作價(jià)出資（重點(diǎn)）