國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用
1.國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥
1.1 劃撥的含義
國家無償無期限地將國有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的一種行為
劃撥的最低權(quán)限在縣級人民政府。
1.2 劃撥的范圍
國家機關(guān)用地和軍事用地
城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地
法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地）
1.3 劃撥程序
申請（設(shè)計任務(wù)書＋年度基本建設(shè)計劃＋建設(shè)用地規(guī)劃許可證）
審批
撥地
發(fā)證
1.4 劃撥土地使用權(quán)的管理
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件
土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟組織和個人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明
劃撥土地轉(zhuǎn)讓（兩種方式）
受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金
不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家
劃撥土地出租
劃撥土地地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家
劃撥土地抵押
房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價格
因抵押權(quán)實現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補交地價
未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地的
政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款
凡上繳土地收益的土地（未辦理出讓手續(xù)的），仍按劃撥土地進行管理
【例題·單選題】【2008年真題】下列各項目的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是（ ）。
A.汽車加油站
B.地稅局機關(guān)
C.城市綠地
D.街心公園
[答案]A
[解析]本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營項目，不能以劃撥方式得到用地
2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
2.1 出讓的方式和特征
概念
國家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者
出讓的方式（4種方式）
招標（競爭性）
拍賣（競爭性）
掛牌（競爭性）
協(xié)議（非競爭性）
出讓的規(guī)定
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓
嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)
出讓的特征（5大特征）
土地出讓是國家壟斷行為（只有國有土地才能出讓）
出讓使用權(quán)有使用期限
居住用地 70年
工業(yè)用地 50年
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年
商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年
綜合或者其他用地 50年
使用權(quán)出讓是有償?shù)摹恋厥褂脵?quán)出讓金
建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定——地表、地上、地下分設(shè)
土地使用者權(quán)利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬除外
【例題1·單選題】【2008年真題】下列各建設(shè)項目用地中，土地使用權(quán)出讓的年限不可能為50年的是（ ）。
A.別墅用地
B.圖書館用地
C.汽車裝配廠用地
D.購物中心用地
[答案]D
[解析]本題考查土地使用權(quán)出讓年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，出讓年限為70年，可以低于這個年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業(yè)用地，出讓年限為40年，不可能為50年。
【例題2·單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成酒店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)年限不高于（ ）年。
A.37
B.40
C.47
D.50
[答案]A
[解析]注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。
2.2 出讓金
指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費用
在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付
2.3 招標、拍賣、掛牌出讓方式及程序
一般規(guī)定（三種方式共同的規(guī)定）
編制出讓文件
發(fā)布出讓公告
出讓公告的內(nèi)容
出讓底價的確定
資格審查
出讓公告的內(nèi)容
出讓人的情況
出讓宗地的情況
投標人、競買人的資格要求及申請辦法
索取出讓文件的辦法
時間、期限、競價方式
確定中標人、競得人的標準和方法
投標、競買保證金
其它事項
關(guān)于出讓底價
可有底價也可無底價
根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或底價，不得低于國家規(guī)定的最低標準
集體決策確定底價、起叫價、起始價、保證金
【例題·單選題】【2007年真題】土地使用權(quán)出讓招標公告的內(nèi)容一般不包括（ ）。
A.投標人的名稱和地址
B.投標人的資格要求
C.投標保證金
D.確定中標人的標準和方法
[答案]A
[解析]用常識即可決斷，發(fā)招標公告時并不知道誰會來投標。
招標、拍賣、掛牌出讓的程序
出讓方式 程 序
招標
投標；開標；評標；中標
拍賣
主持人點算競買人
主持人介紹拍賣宗地的情況
主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度（可以無底價，必須明示）
主持人報出起叫價
競買人舉牌應(yīng)價或者報價
主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價
主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，落槌成交
主持人宣布應(yīng)價者為競得人
掛牌
在掛牌起始日，將宗地的情況在土地交易所掛牌公布時間不少于10個工作日
符合條件的競爭者填寫報價單報價
出讓人確認該報價后更新顯示掛牌價格
掛牌主持人在掛牌截止時間確定競得人
掛牌截止由主持人主持確定
【重點難點】
關(guān)于投標
投標人不得少于3個，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標活動
評標小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)
中標的標準是能夠限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格的投標人，應(yīng)確定為中標人
關(guān)于拍賣
在拍賣中，競買人的應(yīng)價未達到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
掛牌競價規(guī)則
只有一個競買人，且報價高于底價，掛牌成交
有兩個及以上的競買人，出價高者成交
報價相同，先提交者為競得人，但報價低于底價者除外
掛牌期內(nèi)無應(yīng)價者或所有報價均低于底價，掛牌不成交
關(guān)于投標、競買保證金的處理
中標人、競得人的保證金，抵作土地出讓款
其它人在活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還，不計利息
【例題1·單選題】【2008年真題】某地塊擬通過招標方式出讓，評標小組成員至少為（ ）人。
A.3
B.5
C.7
D.9
[答案]B
[解析]本題考查土地使用權(quán)招標中評標小組的構(gòu)成。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。
【例題2·多選題】【2008年真題】下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的說法中，正確的有（ ）。
A.旅游用途的經(jīng)營性用地，只能采取掛牌方式出讓
B.掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布
C.在掛牌期限內(nèi)，只有一個競買人報價且報價高于底價，并符合掛牌條件，掛牌成交
D.在掛牌期限內(nèi)，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，出讓人可召集競買人進行現(xiàn)場競價
E.出讓人須在掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還所有競買人的競買保證金
[答案]BC
[解析]本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的相關(guān)規(guī)定。A旅游用地可用招標、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓;D在掛牌期限內(nèi)，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，則先提交報價單者為競得人;E競得人的競買保證金，抵作土地出讓價款，其他投標人、競買人的競買保證金，在掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。
建設(shè)用地使用權(quán)的受讓
成交確認書的簽訂——具有法律效力
出讓合同的簽訂，并退還保證金
出讓結(jié)果的公布——10個工作日內(nèi)
建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取——必須全部付清出讓金
2.4 協(xié)議出讓方式及程序
協(xié)議出讓的組織實施管理
由市、縣國土資源管理部門組織實施
建立協(xié)議出讓中的重大事項集體決策制度
協(xié)議出讓的范圍（五種情況）
各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個意向用地者的，可以協(xié)議出讓（倉儲用地屬于經(jīng)營性用地，而采礦用地不屬于經(jīng)營性用地）
原劃撥、承租土地使用人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外
出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式
通過出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定實行協(xié)議出讓方式的
協(xié)議出讓的類型（五種類型）
政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓
集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地
政府收回收購的國有建設(shè)用地
原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓
出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請辦理協(xié)議出讓
出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請辦理協(xié)議出讓
協(xié)議出讓
為了宏觀調(diào)控土地市場防止低價協(xié)議出讓用地而實施的出讓金最低控制標準
標準
不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地補償費以及應(yīng)交納的有關(guān)稅費（不能低于開發(fā)成本）
不得低于所在級別基準地價的70%
協(xié)議出讓的程序
擬定并批準協(xié)議出讓
市、縣國土部門編制建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃，報同級政府批準后，向社會公布
申請人向土管部門提出意向用地申請，政府接受申請時間不少于30日
市、縣政府國土部門制定協(xié)議出讓土地方案，并確定協(xié)議出讓底價
市、縣國土部門與意向申請人協(xié)商一致，簽訂出讓合同
合同簽訂7日內(nèi)，向社會公布出讓結(jié)果，公布時間不得少于15日
受讓方支付全部出讓金后，辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國有土地使用證
協(xié)議土地改變?yōu)榻?jīng)營性用途的處理
取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃部門的同意
簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同
補交相應(yīng)的出讓金
辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)
協(xié)議出讓過程中，有下列行為之一，對負責(zé)人員給予行政處分
不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的
確定出讓底價時未經(jīng)集體決策的
泄漏出讓底價的
低于協(xié)議出讓出讓建設(shè)用地使用權(quán)的
減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的
2.5 協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別
區(qū)別項目 招拍掛
協(xié)議
適用范圍不同
經(jīng)營性用地用招拍掛
除此之外的才用協(xié)議，適用于政府的優(yōu)惠扶持項目
出讓金形成方式不同
競爭形成
與政府協(xié)商
確定的原則不同
根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定
不低于開發(fā)費用之和不低于基準地價的70%
2.6 出讓合同
出讓合同的概念
指土地出讓方（國家）與受讓方之間就國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓達成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂
出讓合同的特征
是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門
受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個人
出讓合同對轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用（如用途和期限）
出讓合同的內(nèi)容
土地狀況
土地用途及使用年限
建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件
動工開發(fā)期限
出讓金額及支付方式
開發(fā)進度與分期投資額度
違約責(zé)任
其他條款
出讓雙方的權(quán)利義務(wù)
出讓方權(quán)利義務(wù)
對方違約，出讓方可解除合同并請求違約賠償
對未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地
應(yīng)向受讓方提供達到合同規(guī)定條件的場地與資料
受讓方權(quán)利義務(wù)
對方違約，受讓方可解除合同并請求違約賠償
可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證
可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地
出讓合同的變更和解除
變更－較為多見的是改變土地用途
應(yīng)取得土管部門和規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
解除－多見于雙方違約或土管部門收回土地
【例題·單選題】【2007年真題】《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括（ ）。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.動工開發(fā)建設(shè)期限
D.土地界址、面積
[答案]C
3.國有建設(shè)用地租賃
3.1 租賃的概念與范圍
概念
國家將土地租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為
是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式
范圍
劃撥用地可不實行租賃
改變用途后不再符合劃撥用地的，可實行租賃
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實行出讓，不實行租賃
非經(jīng)營性開發(fā)的，可實行租賃等有償使用方式
國企破產(chǎn)出售時，原劃撥土地采取出讓方式處置，不實行租賃
范圍的歸納
兩種情況必須采用出讓
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地
國有企業(yè)破產(chǎn)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置
其他建設(shè)用地和原劃撥用地，可采取出讓方式，也可采取國有土地租賃方式
3.2 租賃方式
招標（提倡）
拍賣（提倡）
掛牌
協(xié)議
3.3 租賃期限
短期租賃－年限不超過5年
長期租賃－5年以上，法定出讓年限以下
3.4 租賃合同
租賃期六個月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同
3.5 承租建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能（四項權(quán)能）
轉(zhuǎn)租－承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項權(quán)利
轉(zhuǎn)讓－承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系
抵押－地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃合同同時轉(zhuǎn)讓
在使用年期內(nèi)，承租人優(yōu)先受讓權(quán)－承租人優(yōu)先辦理出讓
3.6 承租建設(shè)用地使用權(quán)的收回
國家因公共利益需要收回，給承租人以補償
承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回
承租土地使用權(quán)期滿未續(xù)期的，無償收回
【例題·多選題】【2007年真題】下列關(guān)于國有土地租賃的說法中，正確的有（ ）。
A.國有土地地租貨，可以采取招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式
B.國有土地租賃，租賃期限六個月以上的，必須簽訂租賃合同
C.承租人將土地轉(zhuǎn)租給第三人的，承租土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓
D.承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期
E.國家因社會公共利益的需要，可依法提前無償收回承租土地使用權(quán)
[答案]ABD
4.建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營
4.1 適用范圍
一般規(guī)定
對于省級以上人民政府批準實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)，可采用授權(quán)經(jīng)營
分類規(guī)定
涉及國家安全的領(lǐng)域或具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，可繼續(xù)采用劃撥
對自然壟斷行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行為，支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資入股（重點）
對一般競爭性行業(yè)，應(yīng)以出讓、租賃等方式
承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的，可劃撥，也可作價出資（重點）
1.國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥
1.1 劃撥的含義
國家無償無期限地將國有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的一種行為
劃撥的最低權(quán)限在縣級人民政府。
1.2 劃撥的范圍
國家機關(guān)用地和軍事用地
城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地
法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地）
1.3 劃撥程序
申請（設(shè)計任務(wù)書＋年度基本建設(shè)計劃＋建設(shè)用地規(guī)劃許可證）
審批
撥地
發(fā)證
1.4 劃撥土地使用權(quán)的管理
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件
土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟組織和個人
有國有土地使用證
具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明
劃撥土地轉(zhuǎn)讓（兩種方式）
受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金
不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家
劃撥土地出租
劃撥土地地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家
劃撥土地抵押
房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價格
因抵押權(quán)實現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補交地價
未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地的
政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款
凡上繳土地收益的土地（未辦理出讓手續(xù)的），仍按劃撥土地進行管理
【例題·單選題】【2008年真題】下列各項目的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是（ ）。
A.汽車加油站
B.地稅局機關(guān)
C.城市綠地
D.街心公園
[答案]A
[解析]本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營項目，不能以劃撥方式得到用地
2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
2.1 出讓的方式和特征
概念
國家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者
出讓的方式（4種方式）
招標（競爭性）
拍賣（競爭性）
掛牌（競爭性）
協(xié)議（非競爭性）
出讓的規(guī)定
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓
嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)
出讓的特征（5大特征）
土地出讓是國家壟斷行為（只有國有土地才能出讓）
出讓使用權(quán)有使用期限
居住用地 70年
工業(yè)用地 50年
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年
商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年
綜合或者其他用地 50年
使用權(quán)出讓是有償?shù)摹恋厥褂脵?quán)出讓金
建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定——地表、地上、地下分設(shè)
土地使用者權(quán)利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬除外
【例題1·單選題】【2008年真題】下列各建設(shè)項目用地中，土地使用權(quán)出讓的年限不可能為50年的是（ ）。
A.別墅用地
B.圖書館用地
C.汽車裝配廠用地
D.購物中心用地
[答案]D
[解析]本題考查土地使用權(quán)出讓年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，出讓年限為70年，可以低于這個年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業(yè)用地，出讓年限為40年，不可能為50年。
【例題2·單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成酒店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)年限不高于（ ）年。
A.37
B.40
C.47
D.50
[答案]A
[解析]注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。
2.2 出讓金
指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費用
在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付
2.3 招標、拍賣、掛牌出讓方式及程序
一般規(guī)定（三種方式共同的規(guī)定）
編制出讓文件
發(fā)布出讓公告
出讓公告的內(nèi)容
出讓底價的確定
資格審查
出讓公告的內(nèi)容
出讓人的情況
出讓宗地的情況
投標人、競買人的資格要求及申請辦法
索取出讓文件的辦法
時間、期限、競價方式
確定中標人、競得人的標準和方法
投標、競買保證金
其它事項
關(guān)于出讓底價
可有底價也可無底價
根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或底價，不得低于國家規(guī)定的最低標準
集體決策確定底價、起叫價、起始價、保證金
【例題·單選題】【2007年真題】土地使用權(quán)出讓招標公告的內(nèi)容一般不包括（ ）。
A.投標人的名稱和地址
B.投標人的資格要求
C.投標保證金
D.確定中標人的標準和方法
[答案]A
[解析]用常識即可決斷，發(fā)招標公告時并不知道誰會來投標。
招標、拍賣、掛牌出讓的程序
出讓方式 程 序
招標
投標；開標；評標；中標
拍賣
主持人點算競買人
主持人介紹拍賣宗地的情況
主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度（可以無底價，必須明示）
主持人報出起叫價
競買人舉牌應(yīng)價或者報價
主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價
主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，落槌成交
主持人宣布應(yīng)價者為競得人
掛牌
在掛牌起始日，將宗地的情況在土地交易所掛牌公布時間不少于10個工作日
符合條件的競爭者填寫報價單報價
出讓人確認該報價后更新顯示掛牌價格
掛牌主持人在掛牌截止時間確定競得人
掛牌截止由主持人主持確定
【重點難點】
關(guān)于投標
投標人不得少于3個，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標活動
評標小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)
中標的標準是能夠限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格的投標人，應(yīng)確定為中標人
關(guān)于拍賣
在拍賣中，競買人的應(yīng)價未達到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
掛牌競價規(guī)則
只有一個競買人，且報價高于底價，掛牌成交
有兩個及以上的競買人，出價高者成交
報價相同，先提交者為競得人，但報價低于底價者除外
掛牌期內(nèi)無應(yīng)價者或所有報價均低于底價，掛牌不成交
關(guān)于投標、競買保證金的處理
中標人、競得人的保證金，抵作土地出讓款
其它人在活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還，不計利息
【例題1·單選題】【2008年真題】某地塊擬通過招標方式出讓，評標小組成員至少為（ ）人。
A.3
B.5
C.7
D.9
[答案]B
[解析]本題考查土地使用權(quán)招標中評標小組的構(gòu)成。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。
【例題2·多選題】【2008年真題】下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的說法中，正確的有（ ）。
A.旅游用途的經(jīng)營性用地，只能采取掛牌方式出讓
B.掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布
C.在掛牌期限內(nèi)，只有一個競買人報價且報價高于底價，并符合掛牌條件，掛牌成交
D.在掛牌期限內(nèi)，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，出讓人可召集競買人進行現(xiàn)場競價
E.出讓人須在掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還所有競買人的競買保證金
[答案]BC
[解析]本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的相關(guān)規(guī)定。A旅游用地可用招標、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓;D在掛牌期限內(nèi)，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，則先提交報價單者為競得人;E競得人的競買保證金，抵作土地出讓價款，其他投標人、競買人的競買保證金，在掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。
建設(shè)用地使用權(quán)的受讓
成交確認書的簽訂——具有法律效力
出讓合同的簽訂，并退還保證金
出讓結(jié)果的公布——10個工作日內(nèi)
建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取——必須全部付清出讓金
2.4 協(xié)議出讓方式及程序
協(xié)議出讓的組織實施管理
由市、縣國土資源管理部門組織實施
建立協(xié)議出讓中的重大事項集體決策制度
協(xié)議出讓的范圍（五種情況）
各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個意向用地者的，可以協(xié)議出讓（倉儲用地屬于經(jīng)營性用地，而采礦用地不屬于經(jīng)營性用地）
原劃撥、承租土地使用人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外
出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式
通過出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定實行協(xié)議出讓方式的
協(xié)議出讓的類型（五種類型）
政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓
集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地
政府收回收購的國有建設(shè)用地
原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓
出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請辦理協(xié)議出讓
出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請辦理協(xié)議出讓
協(xié)議出讓
為了宏觀調(diào)控土地市場防止低價協(xié)議出讓用地而實施的出讓金最低控制標準
標準
不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地補償費以及應(yīng)交納的有關(guān)稅費（不能低于開發(fā)成本）
不得低于所在級別基準地價的70%
協(xié)議出讓的程序
擬定并批準協(xié)議出讓
市、縣國土部門編制建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃，報同級政府批準后，向社會公布
申請人向土管部門提出意向用地申請，政府接受申請時間不少于30日
市、縣政府國土部門制定協(xié)議出讓土地方案，并確定協(xié)議出讓底價
市、縣國土部門與意向申請人協(xié)商一致，簽訂出讓合同
合同簽訂7日內(nèi)，向社會公布出讓結(jié)果，公布時間不得少于15日
受讓方支付全部出讓金后，辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國有土地使用證
協(xié)議土地改變?yōu)榻?jīng)營性用途的處理
取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃部門的同意
簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同
補交相應(yīng)的出讓金
辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)
協(xié)議出讓過程中，有下列行為之一，對負責(zé)人員給予行政處分
不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的
確定出讓底價時未經(jīng)集體決策的
泄漏出讓底價的
低于協(xié)議出讓出讓建設(shè)用地使用權(quán)的
減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的
2.5 協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別
區(qū)別項目 招拍掛
協(xié)議
適用范圍不同
經(jīng)營性用地用招拍掛
除此之外的才用協(xié)議，適用于政府的優(yōu)惠扶持項目
出讓金形成方式不同
競爭形成
與政府協(xié)商
確定的原則不同
根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定
不低于開發(fā)費用之和不低于基準地價的70%
2.6 出讓合同
出讓合同的概念
指土地出讓方（國家）與受讓方之間就國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓達成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂
出讓合同的特征
是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門
受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個人
出讓合同對轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用（如用途和期限）
出讓合同的內(nèi)容
土地狀況
土地用途及使用年限
建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件
動工開發(fā)期限
出讓金額及支付方式
開發(fā)進度與分期投資額度
違約責(zé)任
其他條款
出讓雙方的權(quán)利義務(wù)
出讓方權(quán)利義務(wù)
對方違約，出讓方可解除合同并請求違約賠償
對未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地
應(yīng)向受讓方提供達到合同規(guī)定條件的場地與資料
受讓方權(quán)利義務(wù)
對方違約，受讓方可解除合同并請求違約賠償
可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證
可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地
出讓合同的變更和解除
變更－較為多見的是改變土地用途
應(yīng)取得土管部門和規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
解除－多見于雙方違約或土管部門收回土地
【例題·單選題】【2007年真題】《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括（ ）。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.動工開發(fā)建設(shè)期限
D.土地界址、面積
[答案]C
3.國有建設(shè)用地租賃
3.1 租賃的概念與范圍
概念
國家將土地租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為
是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式
范圍
劃撥用地可不實行租賃
改變用途后不再符合劃撥用地的，可實行租賃
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實行出讓，不實行租賃
非經(jīng)營性開發(fā)的，可實行租賃等有償使用方式
國企破產(chǎn)出售時，原劃撥土地采取出讓方式處置，不實行租賃
范圍的歸納
兩種情況必須采用出讓
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地
國有企業(yè)破產(chǎn)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置
其他建設(shè)用地和原劃撥用地，可采取出讓方式，也可采取國有土地租賃方式
3.2 租賃方式
招標（提倡）
拍賣（提倡）
掛牌
協(xié)議
3.3 租賃期限
短期租賃－年限不超過5年
長期租賃－5年以上，法定出讓年限以下
3.4 租賃合同
租賃期六個月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同
3.5 承租建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能（四項權(quán)能）
轉(zhuǎn)租－承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項權(quán)利
轉(zhuǎn)讓－承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系
抵押－地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃合同同時轉(zhuǎn)讓
在使用年期內(nèi)，承租人優(yōu)先受讓權(quán)－承租人優(yōu)先辦理出讓
3.6 承租建設(shè)用地使用權(quán)的收回
國家因公共利益需要收回，給承租人以補償
承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回
承租土地使用權(quán)期滿未續(xù)期的，無償收回
【例題·多選題】【2007年真題】下列關(guān)于國有土地租賃的說法中，正確的有（ ）。
A.國有土地地租貨，可以采取招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式
B.國有土地租賃，租賃期限六個月以上的，必須簽訂租賃合同
C.承租人將土地轉(zhuǎn)租給第三人的，承租土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓
D.承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期
E.國家因社會公共利益的需要，可依法提前無償收回承租土地使用權(quán)
[答案]ABD
4.建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營
4.1 適用范圍
一般規(guī)定
對于省級以上人民政府批準實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)，可采用授權(quán)經(jīng)營
分類規(guī)定
涉及國家安全的領(lǐng)域或具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，可繼續(xù)采用劃撥
對自然壟斷行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行為，支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資入股（重點）
對一般競爭性行業(yè)，應(yīng)以出讓、租賃等方式
承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的，可劃撥，也可作價出資（重點）