房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序
1.集體土地征收程序（五步）
1.1 申請(qǐng)
申請(qǐng)主體－任何申請(qǐng)集體用地的單位和個(gè)人，三個(gè)除外
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地
農(nóng)民宅基地
鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地
申請(qǐng)形式
根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)
分期建設(shè)的分期申請(qǐng)
向哪個(gè)部門申請(qǐng)
向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)
《建設(shè)用地申請(qǐng)表》附件
建設(shè)單位資質(zhì)證明
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其它批準(zhǔn)文件
建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告
初步設(shè)計(jì)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件
建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖
占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案
建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害性評(píng)估報(bào)告
1.2 審查
土地行政主管部門進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告
市縣土管部門擬訂或編制以下資料（收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)）
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案
補(bǔ)充耕地方案
征收土地方案
供地方案
建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書
土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖
勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告
地籍資料或其他土地權(quán)屬證明材料
土地有償使用合同及說明
城市規(guī)劃圖和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃圖
報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地主管部門審查
上級(jí)土管部門再報(bào)同級(jí)人民政府審核
再逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，將資料送同級(jí)土管部門審查
1.3 批準(zhǔn)
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案的條件
符合土地利用總體規(guī)劃
確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)
占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求
單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件
征收土地方案的條件
被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭(zhēng)議的
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的
需要安置人員的安置途徑切實(shí)可行
供地方案符合條件
符合國家的土地供應(yīng)政策
申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求
劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件
以有償使用方式供地的，供地方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定
只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確
1.4 公告
由被征地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施，并組織公告
公告的內(nèi)容
批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)
征收土地的用途、范圍、面積
征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置辦法
辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙?BR> 1.5 征收補(bǔ)償
2.集體土地征收的審批（兩步）
2.1 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批－用途變化
項(xiàng)目批準(zhǔn)單位
土地審批單位
省級(jí)政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目
國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目
國務(wù)院
為實(shí)施規(guī)劃而農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的
由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)
已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)具體建設(shè)項(xiàng)目用地
市縣政府
其它項(xiàng)目
省級(jí)政府
2.2 土地征收審批－所有權(quán)變化（國務(wù)院和省級(jí)兩級(jí)審批）
國務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目
所有的基本農(nóng)田
基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的
其他土地超過70公頃的（包括耕地和其它土地之和超過70公頃的）
省級(jí)政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目
除由國務(wù)院批準(zhǔn)之外的其它土地
必須同時(shí)報(bào)國務(wù)院備案
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系（三種情況）
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)限
征收土地批準(zhǔn)權(quán)限
處理方式
國務(wù)院
國務(wù)院或省級(jí)政府
由國務(wù)院同時(shí)批準(zhǔn)
省級(jí)政府
省級(jí)政府
省級(jí)政府同時(shí)批準(zhǔn)
省級(jí)政府
國務(wù)院
先由省級(jí)政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再由國務(wù)院辦理征地審批
【例題·多選題】【典型例題】下列征地屬于非法征地、無效征地的是（ ）。
A.縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收農(nóng)地20畝的
B.省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收基本農(nóng)田
C.先辦立項(xiàng)后征地的
D.省級(jí)人民政府批準(zhǔn)共征收100公頃，但其中耕地只有20公頃，其余為荒地
E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)征收的荒地
[答案]ABDE
3.城市房屋拆遷的管理體制（四類主體）
國家一級(jí)的房屋拆遷管理部門
國務(wù)院建設(shè)行政主管部門－負(fù)責(zé)全國房屋拆遷工作的監(jiān)督管理
地方一級(jí)的房屋拆遷管理部門
縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門－對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理
拆遷協(xié)管部門
縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門－互相配合，保證拆遷管理工作順利進(jìn)行
與房屋拆遷有關(guān)的土地管理部門
縣級(jí)以上人民政府土地管理主管部門－負(fù)責(zé)有關(guān)拆遷的土地管理工作
4.城市房屋拆遷的程序（四步）
4.1 提出拆遷申請(qǐng)
向被拆遷房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提出
提交的資料
建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
建設(shè)用地規(guī)劃許可證
國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件
拆遷計(jì)劃和拆遷方案
拆遷補(bǔ)償安置資金證明
4.2 拆遷審批和取得拆遷許可證
管理部門自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，核發(fā)拆遷許可證
拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證
管理部門同時(shí)將拆遷許可證的內(nèi)容以房屋拆遷公告的形式予以公布
4.3 簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間就補(bǔ)償安置問題達(dá)成的書面協(xié)議
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容
被拆遷房屋的地點(diǎn)、面積、用途
補(bǔ)償方式
補(bǔ)償金額
安置用房面積和安置地點(diǎn)
搬遷過渡方式及期限
違約責(zé)任
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征
協(xié)議當(dāng)事人主體特定
協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制
協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性
公證與備案
一般項(xiàng)目可公證，并送房屋拆遷主管部門備案
拆遷代管房屋的，代管人是拆遷主管部門的，補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證，并辦理證據(jù)保全
4.4 實(shí)施拆遷
必須在拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)拆遷
拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷，但拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托
委托拆遷合同訂立15日內(nèi)，到管理部門備案
拆遷中不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實(shí)施拆遷
被委托的拆遷業(yè)務(wù)不得轉(zhuǎn)讓
1.集體土地征收程序（五步）
1.1 申請(qǐng)
申請(qǐng)主體－任何申請(qǐng)集體用地的單位和個(gè)人，三個(gè)除外
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地
農(nóng)民宅基地
鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地
申請(qǐng)形式
根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)
分期建設(shè)的分期申請(qǐng)
向哪個(gè)部門申請(qǐng)
向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)
《建設(shè)用地申請(qǐng)表》附件
建設(shè)單位資質(zhì)證明
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其它批準(zhǔn)文件
建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告
初步設(shè)計(jì)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件
建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖
占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案
建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害性評(píng)估報(bào)告
1.2 審查
土地行政主管部門進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告
市縣土管部門擬訂或編制以下資料（收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)）
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案
補(bǔ)充耕地方案
征收土地方案
供地方案
建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書
土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖
勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告
地籍資料或其他土地權(quán)屬證明材料
土地有償使用合同及說明
城市規(guī)劃圖和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃圖
報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地主管部門審查
上級(jí)土管部門再報(bào)同級(jí)人民政府審核
再逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，將資料送同級(jí)土管部門審查
1.3 批準(zhǔn)
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案的條件
符合土地利用總體規(guī)劃
確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)
占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求
單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件
征收土地方案的條件
被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭(zhēng)議的
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的
需要安置人員的安置途徑切實(shí)可行
供地方案符合條件
符合國家的土地供應(yīng)政策
申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求
劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件
以有償使用方式供地的，供地方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定
只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確
1.4 公告
由被征地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施，并組織公告
公告的內(nèi)容
批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)
征收土地的用途、范圍、面積
征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置辦法
辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙?BR> 1.5 征收補(bǔ)償
2.集體土地征收的審批（兩步）
2.1 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批－用途變化
項(xiàng)目批準(zhǔn)單位
土地審批單位
省級(jí)政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目
國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目
國務(wù)院
為實(shí)施規(guī)劃而農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的
由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)
已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)具體建設(shè)項(xiàng)目用地
市縣政府
其它項(xiàng)目
省級(jí)政府
2.2 土地征收審批－所有權(quán)變化（國務(wù)院和省級(jí)兩級(jí)審批）
國務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目
所有的基本農(nóng)田
基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的
其他土地超過70公頃的（包括耕地和其它土地之和超過70公頃的）
省級(jí)政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目
除由國務(wù)院批準(zhǔn)之外的其它土地
必須同時(shí)報(bào)國務(wù)院備案
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系（三種情況）
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)限
征收土地批準(zhǔn)權(quán)限
處理方式
國務(wù)院
國務(wù)院或省級(jí)政府
由國務(wù)院同時(shí)批準(zhǔn)
省級(jí)政府
省級(jí)政府
省級(jí)政府同時(shí)批準(zhǔn)
省級(jí)政府
國務(wù)院
先由省級(jí)政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再由國務(wù)院辦理征地審批
【例題·多選題】【典型例題】下列征地屬于非法征地、無效征地的是（ ）。
A.縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收農(nóng)地20畝的
B.省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收基本農(nóng)田
C.先辦立項(xiàng)后征地的
D.省級(jí)人民政府批準(zhǔn)共征收100公頃，但其中耕地只有20公頃，其余為荒地
E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)征收的荒地
[答案]ABDE
3.城市房屋拆遷的管理體制（四類主體）
國家一級(jí)的房屋拆遷管理部門
國務(wù)院建設(shè)行政主管部門－負(fù)責(zé)全國房屋拆遷工作的監(jiān)督管理
地方一級(jí)的房屋拆遷管理部門
縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門－對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理
拆遷協(xié)管部門
縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門－互相配合，保證拆遷管理工作順利進(jìn)行
與房屋拆遷有關(guān)的土地管理部門
縣級(jí)以上人民政府土地管理主管部門－負(fù)責(zé)有關(guān)拆遷的土地管理工作
4.城市房屋拆遷的程序（四步）
4.1 提出拆遷申請(qǐng)
向被拆遷房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提出
提交的資料
建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
建設(shè)用地規(guī)劃許可證
國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件
拆遷計(jì)劃和拆遷方案
拆遷補(bǔ)償安置資金證明
4.2 拆遷審批和取得拆遷許可證
管理部門自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，核發(fā)拆遷許可證
拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證
管理部門同時(shí)將拆遷許可證的內(nèi)容以房屋拆遷公告的形式予以公布
4.3 簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間就補(bǔ)償安置問題達(dá)成的書面協(xié)議
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容
被拆遷房屋的地點(diǎn)、面積、用途
補(bǔ)償方式
補(bǔ)償金額
安置用房面積和安置地點(diǎn)
搬遷過渡方式及期限
違約責(zé)任
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征
協(xié)議當(dāng)事人主體特定
協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制
協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性
公證與備案
一般項(xiàng)目可公證，并送房屋拆遷主管部門備案
拆遷代管房屋的，代管人是拆遷主管部門的，補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證，并辦理證據(jù)保全
4.4 實(shí)施拆遷
必須在拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)拆遷
拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷，但拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托
委托拆遷合同訂立15日內(nèi)，到管理部門備案
拆遷中不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實(shí)施拆遷
被委托的拆遷業(yè)務(wù)不得轉(zhuǎn)讓