房地產(chǎn)征收征用概述
1.房地產(chǎn)征收概述
1.1 房地產(chǎn)征收的概念
是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產(chǎn)的行為
本質(zhì)是所有權(quán)由集體、單位和個人變?yōu)閲宜?BR> 征收主體是國家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權(quán)
1.2 房地產(chǎn)征收的類型
集體所有的土地征收
單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)征收
國有土地上的房屋征收（城市房屋拆遷）
集體土地上的房屋征收
其他不動產(chǎn)征收
1.3 房地產(chǎn)征收的限制條件（三條件）
征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業(yè)用途為目的的征收
征收必須嚴格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序
政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價值對被征收人損失予以公正補償
2.房地產(chǎn)征用概述
2.1 征用的概念和限制條件
概念
指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人的財產(chǎn)的行為
限制條件
征用的前提條件是發(fā)生搶險、救災等緊急情況，平時不得采用
征用應符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序
使用后應當將征用財產(chǎn)返還被征用人，并且給予補償
2.2 征用的特征
征用必須是因緊急需要（屬于公共利益＋無法通過市場購買解決）
國家必須依法行使征用權(quán)－專屬于政府的權(quán)力
不轉(zhuǎn)移所有權(quán)－只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，用后返還
既適用于不動產(chǎn)也適用于動產(chǎn)
2.3 征收與征用的異同
共同點（兩點）
強制性，都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意
補償性，都應給予補償
區(qū)別（四點）
征 收
征 用
前提條件不同
為了公共利益需要
因搶險、救災等緊急需要
適用對象不同
限于不動產(chǎn)
動產(chǎn)、不動產(chǎn)均適用
所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同
所有權(quán)轉(zhuǎn)移
所有權(quán)不變，使用權(quán)轉(zhuǎn)移
補償不同
法律規(guī)定
雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定
房地產(chǎn)征收的前提條件
1.公共利益的界定
房地產(chǎn)征收因具有強制性，所以必須限制在公共利益的范圍之內(nèi)
但公共利益如何界定，目前還未達成共識
2.公共利益的特點（四特點）
公共利益是客觀的－獨立地真實地存在于各種利益之上
公共利益是共享的－是社會共同的、整體的、普遍的利益，不是多數(shù)人與少數(shù)人的問題
公共利益是不確定的－利益內(nèi)容的不確定性和受益對象的不確定性
公共利益不同于國家利益或政府利益－有時重合，有時甚至沖突
3.商業(yè)利益與公共利益的關系
商業(yè)利益與公共利益并非絕對對立，有時是一致的
商業(yè)利益是否構(gòu)成公共利益，應結(jié)合實際情況作出判斷
1.房地產(chǎn)征收概述
1.1 房地產(chǎn)征收的概念
是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產(chǎn)的行為
本質(zhì)是所有權(quán)由集體、單位和個人變?yōu)閲宜?BR> 征收主體是國家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權(quán)
1.2 房地產(chǎn)征收的類型
集體所有的土地征收
單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)征收
國有土地上的房屋征收（城市房屋拆遷）
集體土地上的房屋征收
其他不動產(chǎn)征收
1.3 房地產(chǎn)征收的限制條件（三條件）
征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業(yè)用途為目的的征收
征收必須嚴格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序
政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價值對被征收人損失予以公正補償
2.房地產(chǎn)征用概述
2.1 征用的概念和限制條件
概念
指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人的財產(chǎn)的行為
限制條件
征用的前提條件是發(fā)生搶險、救災等緊急情況，平時不得采用
征用應符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序
使用后應當將征用財產(chǎn)返還被征用人，并且給予補償
2.2 征用的特征
征用必須是因緊急需要（屬于公共利益＋無法通過市場購買解決）
國家必須依法行使征用權(quán)－專屬于政府的權(quán)力
不轉(zhuǎn)移所有權(quán)－只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，用后返還
既適用于不動產(chǎn)也適用于動產(chǎn)
2.3 征收與征用的異同
共同點（兩點）
強制性，都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意
補償性，都應給予補償
區(qū)別（四點）
征 收
征 用
前提條件不同
為了公共利益需要
因搶險、救災等緊急需要
適用對象不同
限于不動產(chǎn)
動產(chǎn)、不動產(chǎn)均適用
所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同
所有權(quán)轉(zhuǎn)移
所有權(quán)不變，使用權(quán)轉(zhuǎn)移
補償不同
法律規(guī)定
雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定
房地產(chǎn)征收的前提條件
1.公共利益的界定
房地產(chǎn)征收因具有強制性，所以必須限制在公共利益的范圍之內(nèi)
但公共利益如何界定，目前還未達成共識
2.公共利益的特點（四特點）
公共利益是客觀的－獨立地真實地存在于各種利益之上
公共利益是共享的－是社會共同的、整體的、普遍的利益，不是多數(shù)人與少數(shù)人的問題
公共利益是不確定的－利益內(nèi)容的不確定性和受益對象的不確定性
公共利益不同于國家利益或政府利益－有時重合，有時甚至沖突
3.商業(yè)利益與公共利益的關系
商業(yè)利益與公共利益并非絕對對立，有時是一致的
商業(yè)利益是否構(gòu)成公共利益，應結(jié)合實際情況作出判斷