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十一、土地價(jià)格的計(jì)算
計(jì)算公式為：
地價(jià)＝不動產(chǎn)總價(jià)－建筑開發(fā)費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－不可預(yù)見費(fèi)－利息－租售費(fèi)用－稅金－開發(fā)商合理利潤
此時(shí)在以上公式中，雖然公式右邊的利息中也含有地價(jià)未知數(shù)，利潤若按投資回報(bào)率或年利潤計(jì)算則也會含有地價(jià)未知數(shù)，但等式中只有地價(jià)這一未知數(shù)，因此，并不影響地價(jià)額的計(jì)算。
十一、剩余法適用范圍：
從剩余法的計(jì)算公式和特點(diǎn)可以看出，剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價(jià)：
(1)待開發(fā)土地的估價(jià)；
(2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，這時(shí)公式中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用；
(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)，此時(shí)公式中的樓價(jià)為整理后的土地價(jià)格，建筑費(fèi)為整理費(fèi)用；
(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。
需指出的是，在第(4)種情況下，即在土地或建筑的價(jià)格依其他方法不能明確把握時(shí)，剩余法是有效的方法。例如，要對附有建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然依買賣實(shí)例比較法可求得空地價(jià)格，但對于因附有建筑物而使得土地價(jià)值降低的情況，究竟應(yīng)該減價(jià)多少，這時(shí)僅依靠買賣實(shí)例比較法確實(shí)難以獲得正確答案，而運(yùn)用土地剩余法，則可求得附有建筑物的土地價(jià)格。不過，只有建筑物比較新且處于使用狀態(tài)時(shí)，剩余法才是的方法；否則，運(yùn)用這種方法也不—定能保證求得適當(dāng)價(jià)格。前面提到此法對于附有建筑物的土地評估也是有效的，這在理論上確實(shí)如此，但實(shí)務(wù)上多數(shù)情形卻難以求得適當(dāng)?shù)膬r(jià)格。例如，在房屋建筑不久，且不是使用時(shí)，以土地殘余法求適當(dāng)?shù)耐恋貎r(jià)格是比較困難的；若建筑物已陳舊，且租金低廉時(shí)，歸屬于土地的純收益已有偏差，則求取適當(dāng)?shù)耐恋厥找鎯r(jià)格也有困難。
在剩余法估價(jià)中，由于包含了較多的可變因素，因此，不同的估價(jià)人員對于同一宗地的估價(jià)結(jié)果有時(shí)相差很大。這便體現(xiàn)了經(jīng)驗(yàn)與資料的重要性。就目前的地產(chǎn)市場來看，當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價(jià)值時(shí)，剩余法不失為一種可靠、實(shí)用和重要的估價(jià)方法。
十一、土地價(jià)格的計(jì)算
計(jì)算公式為：
地價(jià)＝不動產(chǎn)總價(jià)－建筑開發(fā)費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－不可預(yù)見費(fèi)－利息－租售費(fèi)用－稅金－開發(fā)商合理利潤
此時(shí)在以上公式中，雖然公式右邊的利息中也含有地價(jià)未知數(shù)，利潤若按投資回報(bào)率或年利潤計(jì)算則也會含有地價(jià)未知數(shù)，但等式中只有地價(jià)這一未知數(shù)，因此，并不影響地價(jià)額的計(jì)算。
十一、剩余法適用范圍：
從剩余法的計(jì)算公式和特點(diǎn)可以看出，剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價(jià)：
(1)待開發(fā)土地的估價(jià)；
(2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，這時(shí)公式中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用；
(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)，此時(shí)公式中的樓價(jià)為整理后的土地價(jià)格，建筑費(fèi)為整理費(fèi)用；
(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。
需指出的是，在第(4)種情況下，即在土地或建筑的價(jià)格依其他方法不能明確把握時(shí)，剩余法是有效的方法。例如，要對附有建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然依買賣實(shí)例比較法可求得空地價(jià)格，但對于因附有建筑物而使得土地價(jià)值降低的情況，究竟應(yīng)該減價(jià)多少，這時(shí)僅依靠買賣實(shí)例比較法確實(shí)難以獲得正確答案，而運(yùn)用土地剩余法，則可求得附有建筑物的土地價(jià)格。不過，只有建筑物比較新且處于使用狀態(tài)時(shí)，剩余法才是的方法；否則，運(yùn)用這種方法也不—定能保證求得適當(dāng)價(jià)格。前面提到此法對于附有建筑物的土地評估也是有效的，這在理論上確實(shí)如此，但實(shí)務(wù)上多數(shù)情形卻難以求得適當(dāng)?shù)膬r(jià)格。例如，在房屋建筑不久，且不是使用時(shí)，以土地殘余法求適當(dāng)?shù)耐恋貎r(jià)格是比較困難的；若建筑物已陳舊，且租金低廉時(shí)，歸屬于土地的純收益已有偏差，則求取適當(dāng)?shù)耐恋厥找鎯r(jià)格也有困難。
在剩余法估價(jià)中，由于包含了較多的可變因素，因此，不同的估價(jià)人員對于同一宗地的估價(jià)結(jié)果有時(shí)相差很大。這便體現(xiàn)了經(jīng)驗(yàn)與資料的重要性。就目前的地產(chǎn)市場來看，當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價(jià)值時(shí)，剩余法不失為一種可靠、實(shí)用和重要的估價(jià)方法。