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第五章剩余法
一、大綱要求：
(一)考試目的
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)剩余法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
(二)考試基本要求
掌握：剩余法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)參數(shù)的求取。
熟悉：剩余法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別。
了解：剩余法的應(yīng)用領(lǐng)域。
(三)考試范圍
1．剩余法概念
2．剩余法的基本公式
(1)公式的內(nèi)涵
(2)公式的表達(dá)式
(3)公式各變量的含義
(4)各公式的適用條件
3．剩余法估價(jià)步驟
(1)開發(fā)利用方式的確定
(2)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算
(3)開發(fā)成本的計(jì)算
(4)利息的計(jì)算
(5)利潤的計(jì)算考試論壇
(6)土地價(jià)格的計(jì)算
4．開發(fā)利用方式
(1)開發(fā)利用方式的選擇依據(jù)
(2)確定開發(fā)利用方式所要確定的項(xiàng)目
5。開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算
(1)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的概念
(2)不同條件下不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的計(jì)算要求及方法
6．開發(fā)成本
(1)開發(fā)成本的概念
(2)開發(fā)成本的構(gòu)成及計(jì)算依據(jù)
(3)不同條件下開發(fā)成本的計(jì)算要求及方法
7．利息
(1)剩余法中利息計(jì)算方式及其區(qū)別
(2)單利與復(fù)利的計(jì)算方法
(3)傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
(4)利息率的選取依據(jù)及確定方法
8．利潤
(1)利潤的概念
(2)利潤的計(jì)算依據(jù)
(3)計(jì)算利潤的參數(shù)確定、計(jì)算方法
9．土地價(jià)格的計(jì)算
(1)適用公式的選擇
(2)土地價(jià)格的計(jì)算公式與方法
10．剩余法適用范圍
二、本章知識(shí)匯總：
剩余法
一、剩余法：
1、概念：又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法，是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
從發(fā)展的觀點(diǎn)看，土地之所以有價(jià)，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價(jià)，顯然是在預(yù)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)中扣除成本費(fèi)用和社會(huì)平均預(yù)期收益后的“剩余價(jià)格”。即地價(jià)等于土地與建筑出售價(jià)格減去建筑物本身的價(jià)格。
2、剩余法的特點(diǎn)
根據(jù)剩余法的原理和計(jì)算公式，剩余法估價(jià)是從開發(fā)商的角度分析，測(cè)算其所能支付的場(chǎng)地購置費(fèi)用。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：①是否根據(jù)土地估價(jià)的使用原則和合法原則，正確確定了土地利用方式(包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的式樣、外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局等)；②是否正確掌握了地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系；并正確判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià)；③是否正確地確定了土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤等。
需要注意的是剩余法估價(jià)有以下幾個(gè)假設(shè)和限制條件：
(1)盡管不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支付都發(fā)生在將來，但剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。這是因?yàn)樽鳛楣纼r(jià)師很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來的成本和租金、價(jià)格水平的細(xì)微變化，同時(shí)在開發(fā)期間不但租金和售價(jià)會(huì)上漲(下降)，各類開發(fā)成本也會(huì)上漲(下降)。因此，剩余法估價(jià)隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：剩余法估價(jià)中涉及到的這些關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化。當(dāng)然，若采用剩余法進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究或投資決策分析，也可通過周密的市場(chǎng)調(diào)查和分析，對(duì)預(yù)期租金、售價(jià)及成本數(shù)據(jù)作出預(yù)測(cè)，或采用更準(zhǔn)確考慮支出和收益變化的現(xiàn)金流量法或貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進(jìn)行評(píng)估。
(2)假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響。
(3)假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。以上這些假設(shè)條件在國外的剩余法估價(jià)中表現(xiàn)得更為明顯。國內(nèi)一些估價(jià)人員則往往混淆了估價(jià)與項(xiàng)目可行性分析的區(qū)別，因而往往忽視了這些假設(shè)與限制條件。
第五章剩余法
一、大綱要求：
(一)考試目的
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)剩余法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
(二)考試基本要求
掌握：剩余法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)參數(shù)的求取。
熟悉：剩余法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別。
了解：剩余法的應(yīng)用領(lǐng)域。
(三)考試范圍
1．剩余法概念
2．剩余法的基本公式
(1)公式的內(nèi)涵
(2)公式的表達(dá)式
(3)公式各變量的含義
(4)各公式的適用條件
3．剩余法估價(jià)步驟
(1)開發(fā)利用方式的確定
(2)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算
(3)開發(fā)成本的計(jì)算
(4)利息的計(jì)算
(5)利潤的計(jì)算考試論壇
(6)土地價(jià)格的計(jì)算
4．開發(fā)利用方式
(1)開發(fā)利用方式的選擇依據(jù)
(2)確定開發(fā)利用方式所要確定的項(xiàng)目
5。開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算
(1)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的概念
(2)不同條件下不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的計(jì)算要求及方法
6．開發(fā)成本
(1)開發(fā)成本的概念
(2)開發(fā)成本的構(gòu)成及計(jì)算依據(jù)
(3)不同條件下開發(fā)成本的計(jì)算要求及方法
7．利息
(1)剩余法中利息計(jì)算方式及其區(qū)別
(2)單利與復(fù)利的計(jì)算方法
(3)傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
(4)利息率的選取依據(jù)及確定方法
8．利潤
(1)利潤的概念
(2)利潤的計(jì)算依據(jù)
(3)計(jì)算利潤的參數(shù)確定、計(jì)算方法
9．土地價(jià)格的計(jì)算
(1)適用公式的選擇
(2)土地價(jià)格的計(jì)算公式與方法
10．剩余法適用范圍
二、本章知識(shí)匯總：
剩余法
一、剩余法：
1、概念：又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法，是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
從發(fā)展的觀點(diǎn)看，土地之所以有價(jià)，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價(jià)，顯然是在預(yù)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)中扣除成本費(fèi)用和社會(huì)平均預(yù)期收益后的“剩余價(jià)格”。即地價(jià)等于土地與建筑出售價(jià)格減去建筑物本身的價(jià)格。
2、剩余法的特點(diǎn)
根據(jù)剩余法的原理和計(jì)算公式，剩余法估價(jià)是從開發(fā)商的角度分析，測(cè)算其所能支付的場(chǎng)地購置費(fèi)用。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：①是否根據(jù)土地估價(jià)的使用原則和合法原則，正確確定了土地利用方式(包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的式樣、外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局等)；②是否正確掌握了地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系；并正確判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià)；③是否正確地確定了土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤等。
需要注意的是剩余法估價(jià)有以下幾個(gè)假設(shè)和限制條件：
(1)盡管不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支付都發(fā)生在將來，但剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。這是因?yàn)樽鳛楣纼r(jià)師很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來的成本和租金、價(jià)格水平的細(xì)微變化，同時(shí)在開發(fā)期間不但租金和售價(jià)會(huì)上漲(下降)，各類開發(fā)成本也會(huì)上漲(下降)。因此，剩余法估價(jià)隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：剩余法估價(jià)中涉及到的這些關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化。當(dāng)然，若采用剩余法進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究或投資決策分析，也可通過周密的市場(chǎng)調(diào)查和分析，對(duì)預(yù)期租金、售價(jià)及成本數(shù)據(jù)作出預(yù)測(cè)，或采用更準(zhǔn)確考慮支出和收益變化的現(xiàn)金流量法或貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進(jìn)行評(píng)估。
(2)假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響。
(3)假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。以上這些假設(shè)條件在國外的剩余法估價(jià)中表現(xiàn)得更為明顯。國內(nèi)一些估價(jià)人員則往往混淆了估價(jià)與項(xiàng)目可行性分析的區(qū)別，因而往往忽視了這些假設(shè)與限制條件。