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十一、其它相關(guān)修正的類型及修正方法
(一)土地使用權(quán)年期修正
1．實(shí)質(zhì)
土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。
2．修正方法
(1)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：
K=[1-1／(1+r)m] /[1-1/（1+r）n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
m——待估宗地的使用權(quán)年期；
n——比較案例的使用權(quán)年期。
(2)利用年期修正系數(shù)對交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：
年期修正后地價(jià)＝比較案例價(jià)格×K
案例3：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：
年期修正后的地價(jià)＝500×[1-1／(1+8%)20]/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2
(二)容積率修正
容積率是指建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。容積率的大小直接影響土地利用程度的高低。一般來說，容積率越高，土地利用效益就越高，從而地價(jià)也就相應(yīng)地提高。所以在評估地價(jià)時(shí)要進(jìn)行容積率的修正，通過容積率修正，消除由于容積率的不同而造成的地價(jià)水平的差異。
容積率修正可采用下式計(jì)算：
容積率修正后的交易案例價(jià)格＝比較宗地價(jià)格×待估宗地容積率修正/比較案例容積率修正。
如果比較案例為600元／平方米，容積率為1．0，待估宗地規(guī)劃容積率為2.0，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：
容積率修正后的交易案例價(jià)格＝600×2/1＝1200(元／平方米)
十一、其它相關(guān)修正的類型及修正方法
(一)土地使用權(quán)年期修正
1．實(shí)質(zhì)
土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。
2．修正方法
(1)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：
K=[1-1／(1+r)m] /[1-1/（1+r）n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
m——待估宗地的使用權(quán)年期；
n——比較案例的使用權(quán)年期。
(2)利用年期修正系數(shù)對交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：
年期修正后地價(jià)＝比較案例價(jià)格×K
案例3：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：
年期修正后的地價(jià)＝500×[1-1／(1+8%)20]/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2
(二)容積率修正
容積率是指建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。容積率的大小直接影響土地利用程度的高低。一般來說，容積率越高，土地利用效益就越高，從而地價(jià)也就相應(yīng)地提高。所以在評估地價(jià)時(shí)要進(jìn)行容積率的修正，通過容積率修正，消除由于容積率的不同而造成的地價(jià)水平的差異。
容積率修正可采用下式計(jì)算：
容積率修正后的交易案例價(jià)格＝比較宗地價(jià)格×待估宗地容積率修正/比較案例容積率修正。
如果比較案例為600元／平方米，容積率為1．0，待估宗地規(guī)劃容積率為2.0，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：
容積率修正后的交易案例價(jià)格＝600×2/1＝1200(元／平方米)