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七、交易情況修正
1、市場交易情況修正是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。由于房地產(chǎn)市場的特殊性質(zhì)，如交易物的不可移動性，市場的不完全性等，其交易價格是隨個別交易而形成的，往往容易受當(dāng)時的一些特殊因素的影響形成偏差，不宜直接作為比較對象。因此，運用比較法評估土地價格時，必須進行交易情況的比較、分析。
受到特殊因素影響，不宜直接作為比較交易案例的交易情況有：
1．有一定利害關(guān)系的人們互相間的交易，通常都以低于市價的價格進行；
2．急欲脫售或急欲購買的交易，前者易造成價格偏低，后者則偏高；
3．買方或賣方不了解市場行情，使交易價格偏高或偏低；
4．交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；
5．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；
6．相鄰地塊的合并交易；
7．特殊交易方式的交易；
8．交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；
9．其他非正常的交易。
交易情況修正的目的是對不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，使之可以作為比較案例進行使用。
（二）交易情況修正系數(shù)確定方法
對于交易情況的修正，需要估價人員具有豐富的經(jīng)驗，對市場的充分了解，修正是否準(zhǔn)確，在很大程度上依賴于估價人員的經(jīng)驗。一般步驟為：
1．剔除非正常的交易案例；
2．測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度；
3．利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。
計算公式為：考試論壇
情況修正后的交易案例價格＝比較交易案例價格×(待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù))
具體舉例如下：
交易形式情況修正系數(shù)表
交易形式 協(xié)議 招標(biāo) 拍賣
修正系數(shù) 0．40 0．90 1
例如：某交易案例為協(xié)議方式交易，成交價為每平方米200元，而待估土地要求評估招標(biāo)成交價格，現(xiàn)知道當(dāng)時協(xié)議的修正系數(shù)是0.4，招標(biāo)的修正系數(shù)是0.9，則修正后的交易案例價格為：200×0.9/0.4=450元。
七、交易情況修正
1、市場交易情況修正是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。由于房地產(chǎn)市場的特殊性質(zhì)，如交易物的不可移動性，市場的不完全性等，其交易價格是隨個別交易而形成的，往往容易受當(dāng)時的一些特殊因素的影響形成偏差，不宜直接作為比較對象。因此，運用比較法評估土地價格時，必須進行交易情況的比較、分析。
受到特殊因素影響，不宜直接作為比較交易案例的交易情況有：
1．有一定利害關(guān)系的人們互相間的交易，通常都以低于市價的價格進行；
2．急欲脫售或急欲購買的交易，前者易造成價格偏低，后者則偏高；
3．買方或賣方不了解市場行情，使交易價格偏高或偏低；
4．交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；
5．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；
6．相鄰地塊的合并交易；
7．特殊交易方式的交易；
8．交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；
9．其他非正常的交易。
交易情況修正的目的是對不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，使之可以作為比較案例進行使用。
（二）交易情況修正系數(shù)確定方法
對于交易情況的修正，需要估價人員具有豐富的經(jīng)驗，對市場的充分了解，修正是否準(zhǔn)確，在很大程度上依賴于估價人員的經(jīng)驗。一般步驟為：
1．剔除非正常的交易案例；
2．測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度；
3．利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。
計算公式為：考試論壇
情況修正后的交易案例價格＝比較交易案例價格×(待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù))
具體舉例如下：
交易形式情況修正系數(shù)表
交易形式 協(xié)議 招標(biāo) 拍賣
修正系數(shù) 0．40 0．90 1
例如：某交易案例為協(xié)議方式交易，成交價為每平方米200元，而待估土地要求評估招標(biāo)成交價格，現(xiàn)知道當(dāng)時協(xié)議的修正系數(shù)是0.4，招標(biāo)的修正系數(shù)是0.9，則修正后的交易案例價格為：200×0.9/0.4=450元。