第三章 市場比較法-1
一、大綱要求：
(一)考試目的
測試應(yīng)考人員對市場比較法的原理和特點(diǎn)理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1．市場比較法概念
2．市場比較法的特征
3．市場比較法的原理
(1)理論依據(jù)
(2)適用的估價(jià)原則
(3)適用的假定條件
4．市場比較法的基本公式
(1)公式的內(nèi)涵
(2)公式的表達(dá)式
(3)公式各變量的含義
(4)公式計(jì)算的基本要求
5．市場比較法的估價(jià)步驟
(1)調(diào)查與選擇比較案例
(2)確定價(jià)格可比基準(zhǔn)
(3)交易情況修正
(4)估價(jià)期日修正
(5)區(qū)域因素比較與修正
(6)個(gè)別因素比較與修正
(7)其他相關(guān)修正
(8)確定比準(zhǔn)價(jià)格
6．調(diào)查與選擇比較案例
(1)比較案例的概念
(2)比較案例的要求
(3)比較案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容
(4)比較案例的調(diào)查途徑和方法
(5)比較案例的選擇環(huán)境
(6)比較案例選擇的原則和方法
7．確定價(jià)格可比基準(zhǔn)
(1)地價(jià)可比基準(zhǔn)的概念
(2)地價(jià)可比基準(zhǔn)確定的原則
(3)可比基準(zhǔn)的內(nèi)容
(4)可比基準(zhǔn)確定的方法
8．交易情況修正
(1)交易情況的概念
(2)交易情況的種類
(3)交易情況修正的目的
(4)不同交易情況的修正原則
(5)交易情況修正系數(shù)確定方法
9．估價(jià)期日修正
(1)估價(jià)期日的概念
(2)估價(jià)期日修正的目的
(3)估價(jià)期日修正的原則
(4)估價(jià)期日修正系數(shù)
(5)權(quán)重確定方法等
10．區(qū)域因素比較與修正
(1)區(qū)域因素的概念
(2)區(qū)域因素的種類
(3)區(qū)域因素選擇的方法
(4)區(qū)域因素比較的內(nèi)容
(5)區(qū)域因素修正系數(shù)確定方法等
11.個(gè)別因素比較與修正
(1)個(gè)別因素的概念
(2)個(gè)別因素的種類
(3)個(gè)別因素選擇的方法
(4)個(gè)別因素比較的內(nèi)容
(5)個(gè)別因素修正系數(shù)、權(quán)重確定方法
12．其他相關(guān)修正的類型及修正方法
13．確定比準(zhǔn)價(jià)格
(1)比準(zhǔn)價(jià)格的概念
(2)比準(zhǔn)價(jià)格確定的方法
14．市場比較法適用范圍
(1)市場比較法適用范圍及基本條件
(2)市場比較法確定其他參數(shù)的基本方法
15．市場比較法的發(fā)展過程及在國外的使用
二、本章知識(shí)匯總：
2.2 市場比較法
一、市場比較法概念：在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估期日地價(jià)的方法。
市場比較法中的有關(guān)概念：
(1)類似土地，是指其所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價(jià)的因素和條件相同或相近的土地。
(2)比較宗地，是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易案例的宗地或地塊。
(3)標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干宗地。
(4)估價(jià)期日，是指決定待估土地價(jià)額的基準(zhǔn)日期。
(5)交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
(6)區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素
(7)個(gè)別因素，是指土地的個(gè)別特性(宗地條件)對其價(jià)格的影響因素。
(8)地價(jià)指數(shù)，指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)水平換算成相對于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平相對百分比的指數(shù)。
(9)區(qū)域分析，指分析判斷待估宗地所處區(qū)域的類型、特性，以及這些特性對待估宗地價(jià)格所產(chǎn)生的影響等。
(10)同一供需圈，指與待估宗地能形成替代關(guān)系，對待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域。
(11)相鄰區(qū)域，針對宗地而言，相鄰區(qū)域指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰該區(qū)域周圍的其他區(qū)域。
(12)類似區(qū)域，指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、同一供需圈的其他區(qū)域。
一、大綱要求：
(一)考試目的
測試應(yīng)考人員對市場比較法的原理和特點(diǎn)理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1．市場比較法概念
2．市場比較法的特征
3．市場比較法的原理
(1)理論依據(jù)
(2)適用的估價(jià)原則
(3)適用的假定條件
4．市場比較法的基本公式
(1)公式的內(nèi)涵
(2)公式的表達(dá)式
(3)公式各變量的含義
(4)公式計(jì)算的基本要求
5．市場比較法的估價(jià)步驟
(1)調(diào)查與選擇比較案例
(2)確定價(jià)格可比基準(zhǔn)
(3)交易情況修正
(4)估價(jià)期日修正
(5)區(qū)域因素比較與修正
(6)個(gè)別因素比較與修正
(7)其他相關(guān)修正
(8)確定比準(zhǔn)價(jià)格
6．調(diào)查與選擇比較案例
(1)比較案例的概念
(2)比較案例的要求
(3)比較案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容
(4)比較案例的調(diào)查途徑和方法
(5)比較案例的選擇環(huán)境
(6)比較案例選擇的原則和方法
7．確定價(jià)格可比基準(zhǔn)
(1)地價(jià)可比基準(zhǔn)的概念
(2)地價(jià)可比基準(zhǔn)確定的原則
(3)可比基準(zhǔn)的內(nèi)容
(4)可比基準(zhǔn)確定的方法
8．交易情況修正
(1)交易情況的概念
(2)交易情況的種類
(3)交易情況修正的目的
(4)不同交易情況的修正原則
(5)交易情況修正系數(shù)確定方法
9．估價(jià)期日修正
(1)估價(jià)期日的概念
(2)估價(jià)期日修正的目的
(3)估價(jià)期日修正的原則
(4)估價(jià)期日修正系數(shù)
(5)權(quán)重確定方法等
10．區(qū)域因素比較與修正
(1)區(qū)域因素的概念
(2)區(qū)域因素的種類
(3)區(qū)域因素選擇的方法
(4)區(qū)域因素比較的內(nèi)容
(5)區(qū)域因素修正系數(shù)確定方法等
11.個(gè)別因素比較與修正
(1)個(gè)別因素的概念
(2)個(gè)別因素的種類
(3)個(gè)別因素選擇的方法
(4)個(gè)別因素比較的內(nèi)容
(5)個(gè)別因素修正系數(shù)、權(quán)重確定方法
12．其他相關(guān)修正的類型及修正方法
13．確定比準(zhǔn)價(jià)格
(1)比準(zhǔn)價(jià)格的概念
(2)比準(zhǔn)價(jià)格確定的方法
14．市場比較法適用范圍
(1)市場比較法適用范圍及基本條件
(2)市場比較法確定其他參數(shù)的基本方法
15．市場比較法的發(fā)展過程及在國外的使用
二、本章知識(shí)匯總：
2.2 市場比較法
一、市場比較法概念：在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估期日地價(jià)的方法。
市場比較法中的有關(guān)概念：
(1)類似土地，是指其所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價(jià)的因素和條件相同或相近的土地。
(2)比較宗地，是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易案例的宗地或地塊。
(3)標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干宗地。
(4)估價(jià)期日，是指決定待估土地價(jià)額的基準(zhǔn)日期。
(5)交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
(6)區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素
(7)個(gè)別因素，是指土地的個(gè)別特性(宗地條件)對其價(jià)格的影響因素。
(8)地價(jià)指數(shù)，指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)水平換算成相對于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平相對百分比的指數(shù)。
(9)區(qū)域分析，指分析判斷待估宗地所處區(qū)域的類型、特性，以及這些特性對待估宗地價(jià)格所產(chǎn)生的影響等。
(10)同一供需圈，指與待估宗地能形成替代關(guān)系，對待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域。
(11)相鄰區(qū)域，針對宗地而言，相鄰區(qū)域指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰該區(qū)域周圍的其他區(qū)域。
(12)類似區(qū)域，指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、同一供需圈的其他區(qū)域。