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（十）、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍
1．收益還原法的特點(diǎn)：收益還原法是以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)。土地、勞動(dòng)、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各要素分配。歸屬于土地的收益應(yīng)是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的收益。它可以采取從總收益中扣除其他生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益后求得，然后，將土地的收益以一定的還原率還原，即為土地的價(jià)格。收益還原法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度，所以求取土地收益及確定還原率是收益還原法的關(guān)鍵。
2．收益還原法的適用范圍：收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價(jià)。例如，租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)的估價(jià)均可采用此法。收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，而對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益用地的估價(jià)則大多不適用。同時(shí)，由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)，注意：而關(guān)于收益性土地的穩(wěn)定純收益和適當(dāng)?shù)倪€原率的求取，要受一般的經(jīng)濟(jì)行情和工商企業(yè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、變化的影響，確定它也是一件困難的事。這是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)。
（十一）、06年試題實(shí)際講析
1．綜合還原利率r、土地還原利率r1，和建筑物還原利率r2的關(guān)系為(選項(xiàng)中L為土地價(jià)格，B為建筑物價(jià)格)( D )。
A．r=r1+r2
B．r=1／r1+1／r2
C．r=(r1B+r2L)／(L十B)
D．r=(r1L十r2B)／(L十B)
出處：（07大綱第四部分－土地估價(jià)方法－收益還原法）(04估價(jià)理論書P190)
解析：收益還原法中對(duì)還原率的分類及確定。
2．某房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)取得一宗商業(yè)用地的年期土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)用3年時(shí)間完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目建成后的年房地純收益為320萬(wàn)元。若綜合還原率為8％，折現(xiàn)率為12％，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為( C )萬(wàn)元。
A．4000
B．3768
C．2682
D．2847
出處：（07大綱-第四部分土地估價(jià)方法-收益還原法）
解析：該題一隱含條件是商業(yè)用地使用權(quán)限是40年，項(xiàng)目建成后的房地總價(jià)值＝（320÷8％）×〔1-1÷（1＋8％）（40-3）〕＝4000×0.942＝3768萬(wàn)元，折現(xiàn)為3768÷（1＋12％）3＝2682萬(wàn)元，為C。
（十）、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍
1．收益還原法的特點(diǎn)：收益還原法是以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)。土地、勞動(dòng)、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各要素分配。歸屬于土地的收益應(yīng)是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的收益。它可以采取從總收益中扣除其他生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益后求得，然后，將土地的收益以一定的還原率還原，即為土地的價(jià)格。收益還原法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度，所以求取土地收益及確定還原率是收益還原法的關(guān)鍵。
2．收益還原法的適用范圍：收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價(jià)。例如，租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)的估價(jià)均可采用此法。收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，而對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益用地的估價(jià)則大多不適用。同時(shí)，由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)，注意：而關(guān)于收益性土地的穩(wěn)定純收益和適當(dāng)?shù)倪€原率的求取，要受一般的經(jīng)濟(jì)行情和工商企業(yè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、變化的影響，確定它也是一件困難的事。這是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)。
（十一）、06年試題實(shí)際講析
1．綜合還原利率r、土地還原利率r1，和建筑物還原利率r2的關(guān)系為(選項(xiàng)中L為土地價(jià)格，B為建筑物價(jià)格)( D )。
A．r=r1+r2
B．r=1／r1+1／r2
C．r=(r1B+r2L)／(L十B)
D．r=(r1L十r2B)／(L十B)
出處：（07大綱第四部分－土地估價(jià)方法－收益還原法）(04估價(jià)理論書P190)
解析：收益還原法中對(duì)還原率的分類及確定。
2．某房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)取得一宗商業(yè)用地的年期土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)用3年時(shí)間完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目建成后的年房地純收益為320萬(wàn)元。若綜合還原率為8％，折現(xiàn)率為12％，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為( C )萬(wàn)元。
A．4000
B．3768
C．2682
D．2847
出處：（07大綱-第四部分土地估價(jià)方法-收益還原法）
解析：該題一隱含條件是商業(yè)用地使用權(quán)限是40年，項(xiàng)目建成后的房地總價(jià)值＝（320÷8％）×〔1-1÷（1＋8％）（40-3）〕＝4000×0.942＝3768萬(wàn)元，折現(xiàn)為3768÷（1＋12％）3＝2682萬(wàn)元，為C。