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（八）、土地價(jià)格的確定
在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用綜合還原率對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原求取。
（九）、收益還原法應(yīng)用
1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格
基本思路：首先求得建筑物的價(jià)格；然后從待估不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價(jià)格。
2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格
基本思路：首先求取土地價(jià)格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的總的收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價(jià)格。
3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
基本思路:
首先，計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，然后用綜合還原率還原，求取不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，這又分為兩種情況：
(1)純收益是扣除折舊后的收益。這種情況下，土地與建筑物(不動(dòng)產(chǎn))的收益價(jià)格等于土地與建筑物的純收益與土地及建筑物的綜合還原率相除的數(shù)值。
(2)純收益是折舊前的收益。這種情況，由于純收益內(nèi)含有折舊費(fèi)，這時(shí)的綜合還原率要取土地還原率與建筑物還原率及建筑物折舊率確定的綜合還原率。
4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格
1）承租土地使用權(quán)的概念：承租土地使用權(quán)是指在國(guó)有土地租賃中，國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權(quán)。
2）利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理
利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格，又稱(chēng)差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來(lái)若干年租金差額的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式為：
式中：P——承租土地使用權(quán)價(jià)格；
PR——贏余租金，即市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金的差額；
r——承租土地使用權(quán)還原率；
n——收益年期；
由于承租土地使用權(quán)作為財(cái)產(chǎn)比出讓土地使用權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)大，收益不確定性高，因此在用收益還原法估價(jià)時(shí)，所選用的還原率一般應(yīng)比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。
（八）、土地價(jià)格的確定
在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用綜合還原率對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原求取。
（九）、收益還原法應(yīng)用
1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格
基本思路：首先求得建筑物的價(jià)格；然后從待估不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價(jià)格。
2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格
基本思路：首先求取土地價(jià)格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的總的收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價(jià)格。
3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
基本思路:
首先，計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，然后用綜合還原率還原，求取不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，這又分為兩種情況：
(1)純收益是扣除折舊后的收益。這種情況下，土地與建筑物(不動(dòng)產(chǎn))的收益價(jià)格等于土地與建筑物的純收益與土地及建筑物的綜合還原率相除的數(shù)值。
(2)純收益是折舊前的收益。這種情況，由于純收益內(nèi)含有折舊費(fèi)，這時(shí)的綜合還原率要取土地還原率與建筑物還原率及建筑物折舊率確定的綜合還原率。
4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格
1）承租土地使用權(quán)的概念：承租土地使用權(quán)是指在國(guó)有土地租賃中，國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權(quán)。
2）利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理
利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格，又稱(chēng)差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來(lái)若干年租金差額的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式為：
式中：P——承租土地使用權(quán)價(jià)格；
PR——贏余租金，即市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金的差額；
r——承租土地使用權(quán)還原率；
n——收益年期；
由于承租土地使用權(quán)作為財(cái)產(chǎn)比出讓土地使用權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)大，收益不確定性高，因此在用收益還原法估價(jià)時(shí)，所選用的還原率一般應(yīng)比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。