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2、土地還原率的確定方法
1）土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率
采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價格的平均值。
具體方法是：選擇3宗以上最近發(fā)生的，且在類型、性質(zhì)上都與待估不動產(chǎn)具有相似特點的交易案例，以案例的純收益與其價格的比率的均值作為還原率。
2）安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率
還原率＝安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。
安全利率是指無風(fēng)險的資本投資利潤率，可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。
3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率
將社會上各種類型的投資(如銀行存款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險應(yīng)該落在哪個范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
2、土地還原率的確定方法
1）土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率
采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價格的平均值。
具體方法是：選擇3宗以上最近發(fā)生的，且在類型、性質(zhì)上都與待估不動產(chǎn)具有相似特點的交易案例，以案例的純收益與其價格的比率的均值作為還原率。
2）安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率
還原率＝安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。
安全利率是指無風(fēng)險的資本投資利潤率，可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。
3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率
將社會上各種類型的投資(如銀行存款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險應(yīng)該落在哪個范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。