1.2 土地估價(jià)原則
土地價(jià)格是由土地的效用、相對(duì)稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。我們?cè)谔接懲恋毓纼r(jià)方法之前，首先要掌握土地估價(jià)的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。
1、預(yù)期收益原則
土地的價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。
預(yù)期收益的估算對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。
2、替代原則
根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。因此，土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：
1）土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；
2）土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；
3）土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。
在土地估價(jià)中經(jīng)常采用的市場(chǎng)比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的。由于在土地估價(jià)時(shí)很難尋找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品，一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格。
在我國(guó)目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格；而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。
3、利用原則 土地價(jià)格是以該地塊的效用發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于使用狀態(tài)，但許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國(guó)的一些城鎮(zhèn)，由于過(guò)去長(zhǎng)期無(wú)償無(wú)限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。
根據(jù)土地價(jià)格以其使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田，其利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地，對(duì)此地塊就不能用農(nóng)田的估價(jià)方法來(lái)估價(jià)。
判斷土地是否為使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的利用方式是什么；目前的利用方式是否為使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為使用的可能性如何；使用方式能持續(xù)多久等。其中使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來(lái)的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。
總之，使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
土地價(jià)格是由土地的效用、相對(duì)稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。我們?cè)谔接懲恋毓纼r(jià)方法之前，首先要掌握土地估價(jià)的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。
1、預(yù)期收益原則
土地的價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。
預(yù)期收益的估算對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。
2、替代原則
根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。因此，土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：
1）土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；
2）土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；
3）土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。
在土地估價(jià)中經(jīng)常采用的市場(chǎng)比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的。由于在土地估價(jià)時(shí)很難尋找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品，一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格。
在我國(guó)目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格；而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。
3、利用原則 土地價(jià)格是以該地塊的效用發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于使用狀態(tài)，但許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國(guó)的一些城鎮(zhèn)，由于過(guò)去長(zhǎng)期無(wú)償無(wú)限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。
根據(jù)土地價(jià)格以其使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田，其利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地，對(duì)此地塊就不能用農(nóng)田的估價(jià)方法來(lái)估價(jià)。
判斷土地是否為使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的利用方式是什么；目前的利用方式是否為使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為使用的可能性如何；使用方式能持續(xù)多久等。其中使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來(lái)的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。
總之，使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。