1.2 土地估價原則
土地價格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。我們在探討土地估價方法之前，首先要掌握土地估價的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價格的因素，靈活使用各種土地估價方法，對土地價格做出最準(zhǔn)確的判斷。
1、預(yù)期收益原則
土地的價格受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。
預(yù)期收益的估算對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。
2、替代原則
根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。因此，土地估價中的替代原則可概括如下：
1）土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定；
2）土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；
3）土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
在土地估價中經(jīng)常采用的市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的。由于在土地估價時很難尋找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品，一般都要進(jìn)行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。
在我國目前的土地估價工作中，基準(zhǔn)地價評估是先評定土地使用價值，進(jìn)行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價格；而基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，則是在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行系數(shù)修正，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。
3、利用原則 土地價格是以該地塊的效用發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于使用狀態(tài)，但許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。
根據(jù)土地價格以其使用為前提的原則進(jìn)行估價時，不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田，其利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地，對此地塊就不能用農(nóng)田的估價方法來估價。
判斷土地是否為使用時，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的利用方式是什么；目前的利用方式是否為使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為使用的可能性如何；使用方式能持續(xù)多久等。其中使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運用。
總之，使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
土地價格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。我們在探討土地估價方法之前，首先要掌握土地估價的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價格的因素，靈活使用各種土地估價方法，對土地價格做出最準(zhǔn)確的判斷。
1、預(yù)期收益原則
土地的價格受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。
預(yù)期收益的估算對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。
2、替代原則
根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。因此，土地估價中的替代原則可概括如下：
1）土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定；
2）土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；
3）土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
在土地估價中經(jīng)常采用的市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的。由于在土地估價時很難尋找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品，一般都要進(jìn)行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。
在我國目前的土地估價工作中，基準(zhǔn)地價評估是先評定土地使用價值，進(jìn)行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價格；而基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，則是在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行系數(shù)修正，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。
3、利用原則 土地價格是以該地塊的效用發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于使用狀態(tài)，但許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。
根據(jù)土地價格以其使用為前提的原則進(jìn)行估價時，不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田，其利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地，對此地塊就不能用農(nóng)田的估價方法來估價。
判斷土地是否為使用時，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的利用方式是什么；目前的利用方式是否為使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為使用的可能性如何；使用方式能持續(xù)多久等。其中使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運用。
總之，使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。