第四部分土地估價(jià)方法
第二章收益還原法(下)
（四）、土地年總收益的概念、測(cè)算方法，不同情況下總收益的測(cè)算
1、總收益的概念：指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。
2、土地年總收益的計(jì)算方法：
根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況：
1）土地租金
是指直接通過(guò)土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過(guò)程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。
2）房地出租的租金
是指房地一起出租過(guò)程中，出租方從承租方取得的租金及有關(guān)收益。一般根據(jù)實(shí)際的租賃合同金額和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，確定客觀收益水平。
3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益
是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀總收益。在分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)的客觀收益時(shí)，首先可以根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，客觀的財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基本反映，但是由于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往會(huì)受到經(jīng)營(yíng)管理水平、不合理的人為干預(yù)等偶然因素的影響，造成企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能客觀地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力，因此在利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分析時(shí)，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整為正常經(jīng)營(yíng)管理水平下的客觀收益；其次還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)項(xiàng)目及其相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格，分析計(jì)算其客觀總收益。
（五）、總費(fèi)用的測(cè)算方法
1、總費(fèi)用的概念：是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費(fèi)用。
2、不同條件下土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法：
根據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同，總費(fèi)用的計(jì)算也分為以下幾種情況：
1）土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算
一般這種單純的土地租賃時(shí)，發(fā)生的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：
(1)土地稅。指因土地使用和租賃發(fā)生的，由評(píng)估土地負(fù)擔(dān)的稅賦。如我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用稅等。
(2)管理費(fèi)。指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。一般以年租金額的3％計(jì)算。
(3)維護(hù)費(fèi)。指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用。
2）房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計(jì)算土地純收益時(shí)的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：
(1)管理費(fèi)。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費(fèi)的計(jì)算有兩種方法：一是依管理面積平均計(jì)算；二是依租金的一定比例計(jì)算，通常以年租金的2％～5％計(jì)。
(2)維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。它的計(jì)算方法比較復(fù)雜，一般有造價(jià)比例法、定期輪修法、經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法等，為計(jì)算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r(jià)的1．5％～2％計(jì)算。
(3)保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。一般可按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。
(4)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。(5)計(jì)算房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋在使用過(guò)程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。其計(jì)算公式為：
當(dāng)房屋耐用年限超過(guò)土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計(jì)算公式為：
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算
企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是指在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為獲取經(jīng)營(yíng)收益而必須支付的一切費(fèi)用，通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用。
企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算通常有以下兩種方法：
(1)根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整計(jì)算
客觀的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的基本反映，因此可根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的損益表及有關(guān)財(cái)務(wù)資料分析計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用，但需要詳細(xì)分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理的整個(gè)過(guò)程，扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理費(fèi)用，計(jì)算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。
(2)根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或服務(wù)的項(xiàng)目計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計(jì)算總成本，采用這種方式計(jì)算總費(fèi)用需要詳細(xì)了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程和各種成本費(fèi)用的支出狀況。
第二章收益還原法(下)
（四）、土地年總收益的概念、測(cè)算方法，不同情況下總收益的測(cè)算
1、總收益的概念：指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。
2、土地年總收益的計(jì)算方法：
根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況：
1）土地租金
是指直接通過(guò)土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過(guò)程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。
2）房地出租的租金
是指房地一起出租過(guò)程中，出租方從承租方取得的租金及有關(guān)收益。一般根據(jù)實(shí)際的租賃合同金額和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，確定客觀收益水平。
3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益
是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀總收益。在分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)的客觀收益時(shí)，首先可以根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，客觀的財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基本反映，但是由于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往會(huì)受到經(jīng)營(yíng)管理水平、不合理的人為干預(yù)等偶然因素的影響，造成企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能客觀地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力，因此在利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分析時(shí)，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整為正常經(jīng)營(yíng)管理水平下的客觀收益；其次還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)項(xiàng)目及其相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格，分析計(jì)算其客觀總收益。
（五）、總費(fèi)用的測(cè)算方法
1、總費(fèi)用的概念：是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費(fèi)用。
2、不同條件下土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法：
根據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同，總費(fèi)用的計(jì)算也分為以下幾種情況：
1）土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算
一般這種單純的土地租賃時(shí)，發(fā)生的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：
(1)土地稅。指因土地使用和租賃發(fā)生的，由評(píng)估土地負(fù)擔(dān)的稅賦。如我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用稅等。
(2)管理費(fèi)。指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。一般以年租金額的3％計(jì)算。
(3)維護(hù)費(fèi)。指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用。
2）房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計(jì)算土地純收益時(shí)的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：
(1)管理費(fèi)。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費(fèi)的計(jì)算有兩種方法：一是依管理面積平均計(jì)算；二是依租金的一定比例計(jì)算，通常以年租金的2％～5％計(jì)。
(2)維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。它的計(jì)算方法比較復(fù)雜，一般有造價(jià)比例法、定期輪修法、經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法等，為計(jì)算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r(jià)的1．5％～2％計(jì)算。
(3)保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。一般可按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。
(4)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。(5)計(jì)算房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋在使用過(guò)程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。其計(jì)算公式為：
當(dāng)房屋耐用年限超過(guò)土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計(jì)算公式為：
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算
企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是指在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為獲取經(jīng)營(yíng)收益而必須支付的一切費(fèi)用，通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用。
企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算通常有以下兩種方法：
(1)根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整計(jì)算
客觀的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的基本反映，因此可根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的損益表及有關(guān)財(cái)務(wù)資料分析計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用，但需要詳細(xì)分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理的整個(gè)過(guò)程，扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理費(fèi)用，計(jì)算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。
(2)根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或服務(wù)的項(xiàng)目計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計(jì)算總成本，采用這種方式計(jì)算總費(fèi)用需要詳細(xì)了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程和各種成本費(fèi)用的支出狀況。