第四部分 土地估價(jià)方法
第二章 收益還原法（上）
一、大綱要求：
三、收益還原法
(一)考試目的
測試應(yīng)考人員對收益還原法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1．收益還原法概念
2．收益還原法的基本公式
(1)公式的內(nèi)涵
(2)公式的表達(dá)式
(3)公式各變量的含義
3．收益還原法不同情況下的公式
(1)預(yù)期純收益不變情況下的公式
(2)預(yù)期純收益變化情況下的公式
(3)還原率變化情況下的公式
(4)收益年期不同情況下的公式
(5)不同公式的應(yīng)用條件
4．收益還原法估價(jià)的基本步驟
(1)總收益測算的項(xiàng)目和方法
(2)總費(fèi)用測算的項(xiàng)目和方法
(3)不同條件下純收益測算方法
(4)還原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等
(5)評估價(jià)格計(jì)算公式的選擇和估價(jià)結(jié)果的確定
5．土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算。
(1)土地年總收益的概念
(2)土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法
6．總費(fèi)用的測算方法考試論壇
(1)土地年總費(fèi)用的概念
(2)土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總費(fèi)用的計(jì)算要求及方法
7．土地純收益的概念及測算方法
(1)土地純收益的概念
(2)土地純收益的計(jì)算方法
(3)不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
8．土地還原率的概念及其確定方法
(1)土地還原率概念
(2)土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
(3)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
(4)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
9．收益還原法的適用范圍
(三)考試基本要求
掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價(jià)步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法；
熟悉：收益還原法的適用范圍。
二、本章知識匯總：
2.1 收益還原法
（一）收益還原法概念
1、收益還原法的定義：是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。收益還原法是對土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。運(yùn)用此方法在估價(jià)時(shí)，是把購買土地作為一種投資，即地價(jià)款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。
2、收益還原法的的原理：由于土地具有固定性、不增性、個(gè)別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時(shí)，土地不僅能提供現(xiàn)時(shí)的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得。當(dāng)將此項(xiàng)隨時(shí)間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額(稱為收益價(jià)值或資本價(jià)值)時(shí)，它即表現(xiàn)為該土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值。也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值，這就是收益還原法的原理。
具體表述為：如一宗土地，每平方米每年可產(chǎn)生1000元的純收益，土地所有人對此宗土地的純收益只要能以5％的資本年利率還原即能滿意，那么該所有者的土地純收益價(jià)格應(yīng)該是每平方米20000元，即地價(jià)＝土地年純收益÷土地還原率。相當(dāng)于將20000元貨幣以年利率5％存入銀行，此人每年得到的利息與上述一平方米土地的收益等額。因此，對該土地所有者來講，一平方米土地與20000元貨幣，其資本價(jià)值相等。 (以上是在土地收益、土地還原率每年不變，且在土地使用年期為無限年情況下的表述。)
第二章 收益還原法（上）
一、大綱要求：
三、收益還原法
(一)考試目的
測試應(yīng)考人員對收益還原法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1．收益還原法概念
2．收益還原法的基本公式
(1)公式的內(nèi)涵
(2)公式的表達(dá)式
(3)公式各變量的含義
3．收益還原法不同情況下的公式
(1)預(yù)期純收益不變情況下的公式
(2)預(yù)期純收益變化情況下的公式
(3)還原率變化情況下的公式
(4)收益年期不同情況下的公式
(5)不同公式的應(yīng)用條件
4．收益還原法估價(jià)的基本步驟
(1)總收益測算的項(xiàng)目和方法
(2)總費(fèi)用測算的項(xiàng)目和方法
(3)不同條件下純收益測算方法
(4)還原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等
(5)評估價(jià)格計(jì)算公式的選擇和估價(jià)結(jié)果的確定
5．土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算。
(1)土地年總收益的概念
(2)土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法
6．總費(fèi)用的測算方法考試論壇
(1)土地年總費(fèi)用的概念
(2)土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法
(3)不同條件下土地年總費(fèi)用的計(jì)算要求及方法
7．土地純收益的概念及測算方法
(1)土地純收益的概念
(2)土地純收益的計(jì)算方法
(3)不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
8．土地還原率的概念及其確定方法
(1)土地還原率概念
(2)土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
(3)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
(4)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
9．收益還原法的適用范圍
(三)考試基本要求
掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價(jià)步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法；
熟悉：收益還原法的適用范圍。
二、本章知識匯總：
2.1 收益還原法
（一）收益還原法概念
1、收益還原法的定義：是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。收益還原法是對土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。運(yùn)用此方法在估價(jià)時(shí)，是把購買土地作為一種投資，即地價(jià)款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。
2、收益還原法的的原理：由于土地具有固定性、不增性、個(gè)別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時(shí)，土地不僅能提供現(xiàn)時(shí)的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得。當(dāng)將此項(xiàng)隨時(shí)間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額(稱為收益價(jià)值或資本價(jià)值)時(shí)，它即表現(xiàn)為該土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值。也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值，這就是收益還原法的原理。
具體表述為：如一宗土地，每平方米每年可產(chǎn)生1000元的純收益，土地所有人對此宗土地的純收益只要能以5％的資本年利率還原即能滿意，那么該所有者的土地純收益價(jià)格應(yīng)該是每平方米20000元，即地價(jià)＝土地年純收益÷土地還原率。相當(dāng)于將20000元貨幣以年利率5％存入銀行，此人每年得到的利息與上述一平方米土地的收益等額。因此，對該土地所有者來講，一平方米土地與20000元貨幣，其資本價(jià)值相等。 (以上是在土地收益、土地還原率每年不變，且在土地使用年期為無限年情況下的表述。)