房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值、投資開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是，從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。
從我們?cè)诳蛻舻念檰?wèn)的過(guò)程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。
一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究
開(kāi)發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開(kāi)發(fā)的最終目的是通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。
◆總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等
◆GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況
◆全社會(huì)消費(fèi)品零售總額
◆全市商業(yè)增加值
◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入
◆城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額
通過(guò)對(duì)統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料通過(guò)統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。
二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查
所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營(yíng)還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場(chǎng)商機(jī)；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來(lái)，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營(yíng)氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：
◆公共設(shè)施狀況
◆交通體系狀況
◆道路狀況、通行量
◆城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)
◆各項(xiàng)城市的機(jī)能
◆城市規(guī)劃
通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢(shì)條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來(lái)的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調(diào)查時(shí)對(duì)于交通路線及來(lái)往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)商業(yè)將來(lái)的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃將直接對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要影響。
以上調(diào)查必須通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解，由于反映問(wèn)題的角度不同，一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣。
從我們?cè)诳蛻舻念檰?wèn)的過(guò)程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。
一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究
開(kāi)發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開(kāi)發(fā)的最終目的是通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。
◆總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等
◆GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況
◆全社會(huì)消費(fèi)品零售總額
◆全市商業(yè)增加值
◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入
◆城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額
通過(guò)對(duì)統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料通過(guò)統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。
二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查
所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營(yíng)還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場(chǎng)商機(jī)；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來(lái)，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營(yíng)氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：
◆公共設(shè)施狀況
◆交通體系狀況
◆道路狀況、通行量
◆城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)
◆各項(xiàng)城市的機(jī)能
◆城市規(guī)劃
通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢(shì)條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來(lái)的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調(diào)查時(shí)對(duì)于交通路線及來(lái)往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)商業(yè)將來(lái)的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃將直接對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要影響。
以上調(diào)查必須通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解，由于反映問(wèn)題的角度不同，一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣。