1.確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)（等待投資型期權(quán)）
如何確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍關(guān)心的決策問(wèn)題。從我國(guó)目前情況看，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較高，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性較大，其投資風(fēng)險(xiǎn)也較大，開(kāi)發(fā)商往往擔(dān)心開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格下跌可能無(wú)法收回投資，因此常面臨是立即開(kāi)發(fā)還是等待開(kāi)發(fā)的選擇。如果立即開(kāi)發(fā)，除了當(dāng)前需要投入大量資金外，還可能失去有價(jià)值的等待期權(quán)；如果延期開(kāi)發(fā)，則可能又會(huì)造成投資成本上升。這些通?？梢赞D(zhuǎn)化為實(shí)物期權(quán)問(wèn)題加以解決。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升的階段，許多開(kāi)發(fā)商獲得了等待或延期開(kāi)發(fā)帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，盡管這種等待或延期開(kāi)發(fā)是出于企業(yè)開(kāi)發(fā)投資能力的制約而非企業(yè)投資策略的應(yīng)用。目前我國(guó)出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，已經(jīng)將項(xiàng)目開(kāi)工、竣工或銷(xiāo)售時(shí)間要求納入土地出讓合同并作為重要合同條款，以制約開(kāi)發(fā)商的延期開(kāi)發(fā)行為。在對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)限要求十分嚴(yán)格的香港特別行政區(qū)，政府要求開(kāi)發(fā)商在遞交延期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)時(shí)繳納部分費(fèi)用（開(kāi)發(fā)商獲得的等待期權(quán)價(jià)格），以此來(lái)有效防止開(kāi)發(fā)商采用拖延策略。
2.決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目（放棄型期權(quán)）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，限價(jià)商品住宅項(xiàng)目就屬于這一類(lèi)。開(kāi)發(fā)商原本打算通過(guò)投資限價(jià)商品住宅項(xiàng)目，來(lái)拓展新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但政府對(duì)限價(jià)商品住宅的政策不夠清晰，對(duì)未來(lái)可能遇到的政策調(diào)整等不確定性也難以把握，如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境變化后可能對(duì)銷(xiāo)售對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整等，因此可對(duì)這一放棄型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，從政策調(diào)整的損失與市場(chǎng)機(jī)會(huì)收益兩方面進(jìn)行評(píng)估，以決定該項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)還是放棄。
3.決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(zhǎng)型項(xiàng)目（成長(zhǎng)型期權(quán)）
盡管政府開(kāi)始有意識(shí)的控制單一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，但仍然有地方政府希望通過(guò)出讓大型開(kāi)發(fā)地塊，吸引大型開(kāi)發(fā)企業(yè)參與。例如，北辰集團(tuán)2007年以92億元地價(jià)款獲得的長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)新河三角洲地塊，出讓土地面積達(dá)78.5萬(wàn)平方米，地上總建筑面積380萬(wàn)平方米，地下建筑面積157萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商肯
定要采用分期開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因?yàn)槭灼陂_(kāi)發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對(duì)項(xiàng)目后期投資收益會(huì)有較大影響。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類(lèi)型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生成長(zhǎng)型期權(quán)，因而可以對(duì)成長(zhǎng)型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定是否進(jìn)行投資。
如何確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍關(guān)心的決策問(wèn)題。從我國(guó)目前情況看，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較高，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性較大，其投資風(fēng)險(xiǎn)也較大，開(kāi)發(fā)商往往擔(dān)心開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格下跌可能無(wú)法收回投資，因此常面臨是立即開(kāi)發(fā)還是等待開(kāi)發(fā)的選擇。如果立即開(kāi)發(fā)，除了當(dāng)前需要投入大量資金外，還可能失去有價(jià)值的等待期權(quán)；如果延期開(kāi)發(fā)，則可能又會(huì)造成投資成本上升。這些通?？梢赞D(zhuǎn)化為實(shí)物期權(quán)問(wèn)題加以解決。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升的階段，許多開(kāi)發(fā)商獲得了等待或延期開(kāi)發(fā)帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，盡管這種等待或延期開(kāi)發(fā)是出于企業(yè)開(kāi)發(fā)投資能力的制約而非企業(yè)投資策略的應(yīng)用。目前我國(guó)出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，已經(jīng)將項(xiàng)目開(kāi)工、竣工或銷(xiāo)售時(shí)間要求納入土地出讓合同并作為重要合同條款，以制約開(kāi)發(fā)商的延期開(kāi)發(fā)行為。在對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)限要求十分嚴(yán)格的香港特別行政區(qū)，政府要求開(kāi)發(fā)商在遞交延期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)時(shí)繳納部分費(fèi)用（開(kāi)發(fā)商獲得的等待期權(quán)價(jià)格），以此來(lái)有效防止開(kāi)發(fā)商采用拖延策略。
2.決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目（放棄型期權(quán)）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，限價(jià)商品住宅項(xiàng)目就屬于這一類(lèi)。開(kāi)發(fā)商原本打算通過(guò)投資限價(jià)商品住宅項(xiàng)目，來(lái)拓展新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但政府對(duì)限價(jià)商品住宅的政策不夠清晰，對(duì)未來(lái)可能遇到的政策調(diào)整等不確定性也難以把握，如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境變化后可能對(duì)銷(xiāo)售對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整等，因此可對(duì)這一放棄型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，從政策調(diào)整的損失與市場(chǎng)機(jī)會(huì)收益兩方面進(jìn)行評(píng)估，以決定該項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)還是放棄。
3.決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(zhǎng)型項(xiàng)目（成長(zhǎng)型期權(quán)）
盡管政府開(kāi)始有意識(shí)的控制單一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，但仍然有地方政府希望通過(guò)出讓大型開(kāi)發(fā)地塊，吸引大型開(kāi)發(fā)企業(yè)參與。例如，北辰集團(tuán)2007年以92億元地價(jià)款獲得的長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)新河三角洲地塊，出讓土地面積達(dá)78.5萬(wàn)平方米，地上總建筑面積380萬(wàn)平方米，地下建筑面積157萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商肯
定要采用分期開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因?yàn)槭灼陂_(kāi)發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對(duì)項(xiàng)目后期投資收益會(huì)有較大影響。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類(lèi)型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生成長(zhǎng)型期權(quán)，因而可以對(duì)成長(zhǎng)型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定是否進(jìn)行投資。