2010年房產(chǎn)估價師輔導(dǎo)資料:房地產(chǎn)項目融資與風(fēng)險投資

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項目融資與風(fēng)險投資的概述
    在當(dāng)今異常活躍的國際資本運作市場中,存在著多種資本運作方式,項目融資與風(fēng)險投資是其中最為重要的兩種。二者間有許多相同之處,比如都適用于各種規(guī)模的項目,投資決策都是建立在高度專業(yè)化和程序化的基礎(chǔ)之上,投資銀行、律師和會計師等中介機構(gòu)都起著極為重要的作用等等。當(dāng)前中國經(jīng)濟正處于快速發(fā)展期,基本風(fēng)險和高成長項目的開發(fā)與建設(shè)已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展的重要方式。p.k.nevitt在所著的《項目融資》1996年第六版中對項目融資的定義是:項目融資就是在向一個經(jīng)濟實體提供貸款時,貸款方查看該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流程和收益,將其視為償還債務(wù)的資金來源,并將該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)視為這筆貸款的擔(dān)保物。法律專家對項目融資的定義是:項目融資是對一項權(quán)利,自然資源或其它資產(chǎn)的發(fā)展或利用的融資,而且,融資并不由任何形式的股本提供,其回報主要來自于項目生產(chǎn)的利潤。項目融資雖然到目前還沒有一個公認(rèn)的定義,但其本質(zhì)上是一種無追索的權(quán)的融資貸款,核心是歸還貸款的資金來自于項目本身,而不是其它來源。項目融資其重要特征是:貸款方在決定是否發(fā)放貸款時通常不把項目發(fā)起方現(xiàn)在的信用能力作為重要因素來考慮。風(fēng)險投資是由企業(yè)金融家投入到新興的、迅速發(fā)展的、有巨大競爭潛力的企業(yè)中的一種權(quán)益資本。通俗的說是指投資人將風(fēng)險資本投資于新近成立或快速成長的新興公司(主要是高科技公司),在承擔(dān)很大風(fēng)險的基礎(chǔ)上,為融資人提供長期股權(quán)投資和增值服務(wù),培育企業(yè)快速成長,數(shù)年后再通過上市、兼并或其它股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式撤出投資,取得高額投資回報的一種投資方式。
    風(fēng)險投資一般具有以下基本特征:
    1、投資對象多為處于創(chuàng)業(yè)期中的中小型企業(yè),多為高新技術(shù)企業(yè);
    2、投資期限至少在3—5年,投資方式一般為股權(quán)投資,通常占被投資企業(yè)的15%---20%;
    3、投資決策建立在高度專業(yè)化和程序化的基礎(chǔ)之上;
    4、風(fēng)險投資方一般積極參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理,提供增值服務(wù);
    5、當(dāng)被投資企業(yè)增值后,風(fēng)險投資方會通過上市、收購兼并或其它股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式撤出資本,實現(xiàn)其投資的超額回報;
    6、風(fēng)險投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤和資本升值。
    項目融資與風(fēng)險投資的選擇
    通過對二者的分析和比較,著重從二者間不同點的角度使人們對于如何選擇項目融資和風(fēng)險投資有所了解。
    一、投資方的構(gòu)成不同
    1、項目融資中主要有以下幾方構(gòu)成:金融機構(gòu),公共基金機構(gòu)、短期資金市場、商業(yè)金融公司,其中商業(yè)銀行(commercial bank)是項目融資的最主要的資金來源,而其它來源往往也是從商業(yè)銀行融資。目前由國內(nèi)銀行作牽頭行或者完全由國內(nèi)商業(yè)銀行組成的銀團為數(shù)很多,從能源到運輸?shù)雀鱾€方面的實踐都不少。
    2、風(fēng)險投資中的風(fēng)險投資人大體可分為以下四類:
    a、風(fēng)險資本家(adventure capitalists)。他們是向其它企業(yè)家投資的企業(yè)家,與其它風(fēng)險投資人一樣,他們通過投資來獲得利潤。但不同的是風(fēng)險資本家所投出的資本全部歸其自身所有,而不是受托管理的資本。由于國內(nèi)環(huán)境的限制和影響,個人投資風(fēng)險項目為數(shù)眾多,但真正形成較大規(guī)模的并不多。
    b、風(fēng)險投資公司(venture capital firm)。風(fēng)險投資公司的種類有很多種,但是大部分公司通過風(fēng)險投資基金來進(jìn)行投資,這些基金一般以有限合伙制為組織形式,我國目前的風(fēng)險投資公司多為有限公司,并且多數(shù)具有政府背景,運作機制不夠完善。
    c、產(chǎn)業(yè)附屬投資公司(cprporate venture investors/direct investors)。這類公司往往是一些非金融性實業(yè)公司下屬的獨立風(fēng)險投資機構(gòu),他們代表某公司的利益進(jìn)行投資。這類投資人主要將資金投向一些特定的行業(yè)。和傳統(tǒng)風(fēng)險投資一樣,產(chǎn)業(yè)附屬投資公司同樣要對被投資企業(yè)遞交的投資建議書進(jìn)行評估,深入企業(yè)作盡職調(diào)查并期待得到較高的回報。
    d、天使投資人(angels)這類投資人通常投資于非常年輕的公司以幫助這些公司迅速啟動。在風(fēng)險投資領(lǐng)域,“天使投資人”這個詞指的是企業(yè)家的第一批投資人,這些投資人在公司產(chǎn)品和業(yè)務(wù)成型之前就把資金投進(jìn)來。
    二、投資對象和范圍不同
    1、項目融資的投資對象主要適于以下三大類項目:
    a、資源開發(fā)項目、如石油、天然氣、鈾等能源資源,銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業(yè)等;
    b、基礎(chǔ)設(shè)施項目,基礎(chǔ)設(shè)施項目必須要實行商業(yè)化經(jīng)營,才可能產(chǎn)生受益;
    c、制造業(yè)項目,如大型輪船、飛機等。
    2、風(fēng)險投資的對象主要包括:興新的高科技公司、具有高成長性及超額利潤的公司。項目融資雖然說適用于各種規(guī)模的項目,并不限于大型項目。但從其三種投資對象不難看出,主要限于大中型項目;而大多數(shù)風(fēng)險投資者更偏愛小公司,這首先是因為小公司技術(shù)新效率高,有更多的活力,更能適應(yīng)市場的變化;其次,小公司的規(guī)模小,需要資金力量也小,風(fēng)險投資公司所冒風(fēng)險也有限。從另方面講,小公司的規(guī)模小,其發(fā)展的余地也更大,因而同樣的投資額可以獲得更多的收益。此外,通過創(chuàng)建一個公司而不是僅僅作一次交易,可以幫助某些風(fēng)險投資家實現(xiàn)他們的理想。
    三、投資方作出投資決策的考慮因素不同
    1、在項目融資中,投資方作出投資決策的主要考慮因素有:
    a、信用風(fēng)險要低于權(quán)益風(fēng)險;
    b、項目投產(chǎn)后的原材料、能源供應(yīng)要有保證,價格不要超過事先的預(yù)測;
    c、項目投產(chǎn)后的產(chǎn)品或提供的服務(wù)要有穩(wěn)定可靠的市場,運送到的運輸成本要合理;
    d、項目同外界的通訊要通暢;
    e、建筑材料要有保證,價格不超過原計劃水平;
    f、承擔(dān)施工任務(wù)的承包商和項目竣工投產(chǎn)后的經(jīng)營者要有經(jīng)驗;
    g、政治環(huán)境穩(wěn)定、友好,各種執(zhí)照和許可證齊全;
    h、不存在國家和主權(quán)風(fēng)險,項目不會被所在國政府沒收;
    i、貨幣和匯率風(fēng)險是否已得到妥善安排;
    j、項目發(fā)起方各成員均已繳齊各自的股金;
    k、項目本身是否具有足夠的價值,可以充當(dāng)貸款的擔(dān)保物;
    l、對項目的資源和資產(chǎn)是否進(jìn)行評估,評估結(jié)果是否令人滿意;
    m、對項目有關(guān)的保險是否已作了通盤考慮和安排;
    n、對不可抗力、項目超支、工期延誤的風(fēng)險是否已做好安排;
    o、項目是否具有良好的預(yù)期投資收益和資產(chǎn)收益率(roe roi roa);
    p、是否有足夠的經(jīng)理專業(yè)人員;
    q、是否已充分考慮環(huán)保要求。