第三節(jié)項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問題
所謂內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，是指兩個以上的境內(nèi)投資主體設(shè)立的專為開發(fā)某一個或多個特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司，其組織形式通常為有限責(zé)任公司。這一類型的合作開發(fā)也稱法人型內(nèi)資合作開發(fā)。項(xiàng)目公司的主要特點(diǎn)在于以開發(fā)某一個或幾個房地產(chǎn)項(xiàng)目為經(jīng)營目的，項(xiàng)目開發(fā)完成后，項(xiàng)目公司或轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，或因經(jīng)營目的完成而予以終止。由于國家對近年來的房地產(chǎn)開發(fā)熱采取限制的立場，目前很多地方政府房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立專門的非項(xiàng)目公司的房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行限制，加上項(xiàng)目公司對投資者而言存在責(zé)任明確、經(jīng)營周期較短等優(yōu)點(diǎn)，因此以項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)也是行內(nèi)的主流開發(fā)形式之一。
一、合作形式
項(xiàng)目公司既然采取有限責(zé)任公司的組織形式，自應(yīng)遵守公司法關(guān)于公司設(shè)立及其運(yùn)作的相關(guān)規(guī)定。首先，在出資方面，立法對內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)采不同的立場。我國公司法規(guī)定的是法定資本制度，股東出資必須是實(shí)繳資本，而且必須在公司成立之前到位；而對外商投資企業(yè)則采取近似于授權(quán)資本制度的立場，允許合營或合作各方分期繳付其出資，立法只是對各項(xiàng)出資應(yīng)占總出資的比例及其繳付期限作出了限制性規(guī)定。因此，對內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司而言，其出資要求比中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格。由于房地產(chǎn)開發(fā)屬資金投入量巨大的行業(yè)，故采取設(shè)立中外合作經(jīng)營企業(yè)的方式對投資方的資金壓力相對較小。但從另一方面來說，由于外商投資企業(yè)法對項(xiàng)目投資總額與注冊資本的比例有限制性規(guī)定，而內(nèi)資項(xiàng)目公司這方面的規(guī)定相對較為寬松，因此內(nèi)資項(xiàng)目公司往往并不需要象外商投資企業(yè)那樣投入巨額的注冊資本。建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)定了四個資質(zhì)等級，分別對不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的流動資金、注冊資本數(shù)額、從業(yè)人員資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)歷及規(guī)模等問題進(jìn)行了限制性規(guī)定。在資金方面，《規(guī)定》要求的一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與自有流動資金為均不低于人民幣5000萬元，而這一要求相對于通常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資總額來說較低，照此規(guī)定，則內(nèi)資項(xiàng)目公司在注冊資本方面的壓力要比外資項(xiàng)目公司較輕。
項(xiàng)目公司與綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司的主要區(qū)別在于其經(jīng)營目的為開發(fā)某一個或多個特定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而任何具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成立的首要前提是必須具備特定的項(xiàng)目開發(fā)用地。也就是說，項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得是項(xiàng)目公司成立的前提，而土地使用權(quán)的價(jià)值往往較大，甚至可能與項(xiàng)目開發(fā)需投入的建設(shè)資金不成比例，因此，如項(xiàng)目公司合作一方是以土地使用權(quán)作為注冊資本出資，則無疑會使得項(xiàng)目公司注冊資本變得較巨大，在此情況下立法關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本的最低要求將變得沒有太大的意義。
二、土地使用權(quán)的取得與投入
如前所述，項(xiàng)目公司成立的前提是具備特定的項(xiàng)目開發(fā)用地，沒有土地，項(xiàng)目公司將成無本之木，因此，對項(xiàng)目公司而言，首要的問題是取得特定開發(fā)用地的土地使用權(quán)。理論上，應(yīng)先取得土地使用權(quán)，然后才談得上設(shè)立項(xiàng)目公司，而項(xiàng)目公司的有限責(zé)任公司性質(zhì)又決定了其股東應(yīng)為兩人以上（國有獨(dú)資公司除外），也就是說，在項(xiàng)目公司設(shè)立之前，應(yīng)有一方股東已取得項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)并將其投入項(xiàng)目公司。問題在于，是否投入土地使用權(quán)的股東只能將土地使用權(quán)作為注冊資本出資。我們知道，內(nèi)資項(xiàng)目公司不具備中外合作房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在分配方面的靈活性，股東只能按其出資比例分配利潤承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如土地使用權(quán)作價(jià)評估進(jìn)入項(xiàng)目公司注冊資本，則勢必使得資金投入方需按其出資比例投入大量的資金作為注冊資本，這部分資金的數(shù)額甚至可能超出項(xiàng)目開發(fā)所需資金數(shù)量。巨額的資金積淀并不符合市場原則，如此操作將極可能導(dǎo)致出資方在驗(yàn)資后又違規(guī)將資金抽出。我們認(rèn)為，項(xiàng)目公司應(yīng)以取得具體的項(xiàng)目開發(fā)用地的土地使用權(quán)為設(shè)立前提，此點(diǎn)殆無疑義，但是否必須以土地使用權(quán)作為注冊資本出資則不宜強(qiáng)作要求。只要在項(xiàng)目公司設(shè)立前一方已取得土地使用權(quán)，則可向主管部門申請就該用地的開發(fā)設(shè)立項(xiàng)目公司，但土地使用權(quán)進(jìn)入項(xiàng)目公司的方式可靈活處理。如可由土地使用權(quán)擁有方承諾將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓予將設(shè)立的項(xiàng)目公司，并另行出資與他方共同設(shè)立項(xiàng)目公司用于開發(fā)該地塊，待項(xiàng)目公司成立后，再辦理土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司。但此時(shí)的土地使用權(quán)不是作為股東出資，因此其轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定的實(shí)體性條件和程序性條件。事實(shí)上，即便土地使用權(quán)投入方是以土地使用權(quán)作價(jià)出資進(jìn)入項(xiàng)目公司，由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序性要求，各地土地行政主管部門通常要求項(xiàng)目公司與土地使用權(quán)投入方簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并以此作為辦理土地使用權(quán)變更登記的程序性條件之一。此時(shí)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬無對價(jià)的合同，項(xiàng)目公司不需要為土地使用權(quán)的受讓支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為應(yīng)作為股東出資的要式行為，并不需要完全符合城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。
此外，如項(xiàng)目公司的土地使用權(quán)投入股東提出將其所擁有的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行分割，即將土地使用權(quán)作價(jià)后，將其中的一部分作為對項(xiàng)目公司的注冊資本出資，另一部分則作為注冊資本以外的出資投入項(xiàng)目公司，這種作法是否具有合法性呢？立法對此沒有禁止性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條只規(guī)定依法取得的土地使用權(quán)可作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，但對作價(jià)入股的具體方式并未進(jìn)行限制。我們認(rèn)為，這種處理方式實(shí)質(zhì)上是將土地使用權(quán)部分以股東出資形式部分以轉(zhuǎn)讓形式投入項(xiàng)目公司，從開發(fā)的角度來說，一個特定項(xiàng)目的土地使用權(quán)應(yīng)是一個整體，政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)已在規(guī)劃方面對其進(jìn)行了限制，因此不能將特定項(xiàng)目的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓予不同主體，但轉(zhuǎn)讓予同一主體并不會令政府的城市規(guī)劃受到影響，而且將土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行分割并不必然會在實(shí)質(zhì)上影響項(xiàng)目土地使用權(quán)的整體性，項(xiàng)目公司仍然可一次性取得全部土地使用權(quán)，并一次性辦理變更登記手續(xù)。這種處理方式的結(jié)果是使項(xiàng)目公司對土地使用權(quán)投入方股東產(chǎn)生負(fù)債，而該部分債務(wù)作為股東債權(quán)并不違反相關(guān)法律的規(guī)定。因此，單純對土地使用權(quán)作出價(jià)值形態(tài)的分割并分別投入項(xiàng)目公司的行為應(yīng)具有合法性。
三、項(xiàng)目公司的股東責(zé)任
房地產(chǎn)開發(fā)行為在法律上產(chǎn)生的直接后果是創(chuàng)設(shè)建筑物這一特定的不動產(chǎn)，同時(shí)還伴隨著將其進(jìn)行處分的行為。由于不動產(chǎn)具有使用上的長期性及對民生的巨大影響，因此各國立法都對不動產(chǎn)的建設(shè)者規(guī)定了相對嚴(yán)格的責(zé)任。我國《建筑法》第60條規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。該法及相關(guān)行政法規(guī)規(guī)章并對建筑物的保修責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定，該責(zé)任既涉及建筑施工單位，也涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》還規(guī)定，對已售商品住宅實(shí)行住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書制度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保修責(zé)任進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定。由于項(xiàng)目公司是以開發(fā)經(jīng)營某一個或多個特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營目的公司，一旦經(jīng)營目的完成，項(xiàng)目公司通常便會宣告解散，因此可能存在項(xiàng)目公司的存續(xù)期限短于開發(fā)商對商品房的保修期限的情況。當(dāng)然，由于法律規(guī)定建筑施工單位對建筑物的地基基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量也應(yīng)承擔(dān)終身保修責(zé)任，開發(fā)商可將此責(zé)任轉(zhuǎn)嫁予施工單位。但對購房者來說，由于其只與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關(guān)系，因此購房者直接要求施工單位承擔(dān)責(zé)任缺乏法律依據(jù)，只能依法向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行追索。而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式上，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定的是購房者有權(quán)退房并要求賠償損失，故施工企業(yè)也因與購房者沒有合同關(guān)系而無法承擔(dān)此種違約責(zé)任。因此，在項(xiàng)目公司因經(jīng)營目的完成而解散后，應(yīng)由其股東承擔(dān)對購房者的違約責(zé)任。但項(xiàng)目公司是獨(dú)立的公司法人，股東依法只承擔(dān)有限責(zé)任，因此股東僅應(yīng)在其清算所得范圍內(nèi)連帶承擔(dān)有限責(zé)任。
所謂內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，是指兩個以上的境內(nèi)投資主體設(shè)立的專為開發(fā)某一個或多個特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司，其組織形式通常為有限責(zé)任公司。這一類型的合作開發(fā)也稱法人型內(nèi)資合作開發(fā)。項(xiàng)目公司的主要特點(diǎn)在于以開發(fā)某一個或幾個房地產(chǎn)項(xiàng)目為經(jīng)營目的，項(xiàng)目開發(fā)完成后，項(xiàng)目公司或轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，或因經(jīng)營目的完成而予以終止。由于國家對近年來的房地產(chǎn)開發(fā)熱采取限制的立場，目前很多地方政府房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立專門的非項(xiàng)目公司的房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行限制，加上項(xiàng)目公司對投資者而言存在責(zé)任明確、經(jīng)營周期較短等優(yōu)點(diǎn)，因此以項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)也是行內(nèi)的主流開發(fā)形式之一。
一、合作形式
項(xiàng)目公司既然采取有限責(zé)任公司的組織形式，自應(yīng)遵守公司法關(guān)于公司設(shè)立及其運(yùn)作的相關(guān)規(guī)定。首先，在出資方面，立法對內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)采不同的立場。我國公司法規(guī)定的是法定資本制度，股東出資必須是實(shí)繳資本，而且必須在公司成立之前到位；而對外商投資企業(yè)則采取近似于授權(quán)資本制度的立場，允許合營或合作各方分期繳付其出資，立法只是對各項(xiàng)出資應(yīng)占總出資的比例及其繳付期限作出了限制性規(guī)定。因此，對內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司而言，其出資要求比中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格。由于房地產(chǎn)開發(fā)屬資金投入量巨大的行業(yè)，故采取設(shè)立中外合作經(jīng)營企業(yè)的方式對投資方的資金壓力相對較小。但從另一方面來說，由于外商投資企業(yè)法對項(xiàng)目投資總額與注冊資本的比例有限制性規(guī)定，而內(nèi)資項(xiàng)目公司這方面的規(guī)定相對較為寬松，因此內(nèi)資項(xiàng)目公司往往并不需要象外商投資企業(yè)那樣投入巨額的注冊資本。建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)定了四個資質(zhì)等級，分別對不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的流動資金、注冊資本數(shù)額、從業(yè)人員資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)歷及規(guī)模等問題進(jìn)行了限制性規(guī)定。在資金方面，《規(guī)定》要求的一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與自有流動資金為均不低于人民幣5000萬元，而這一要求相對于通常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資總額來說較低，照此規(guī)定，則內(nèi)資項(xiàng)目公司在注冊資本方面的壓力要比外資項(xiàng)目公司較輕。
項(xiàng)目公司與綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司的主要區(qū)別在于其經(jīng)營目的為開發(fā)某一個或多個特定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而任何具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成立的首要前提是必須具備特定的項(xiàng)目開發(fā)用地。也就是說，項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得是項(xiàng)目公司成立的前提，而土地使用權(quán)的價(jià)值往往較大，甚至可能與項(xiàng)目開發(fā)需投入的建設(shè)資金不成比例，因此，如項(xiàng)目公司合作一方是以土地使用權(quán)作為注冊資本出資，則無疑會使得項(xiàng)目公司注冊資本變得較巨大，在此情況下立法關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本的最低要求將變得沒有太大的意義。
二、土地使用權(quán)的取得與投入
如前所述，項(xiàng)目公司成立的前提是具備特定的項(xiàng)目開發(fā)用地，沒有土地，項(xiàng)目公司將成無本之木，因此，對項(xiàng)目公司而言，首要的問題是取得特定開發(fā)用地的土地使用權(quán)。理論上，應(yīng)先取得土地使用權(quán)，然后才談得上設(shè)立項(xiàng)目公司，而項(xiàng)目公司的有限責(zé)任公司性質(zhì)又決定了其股東應(yīng)為兩人以上（國有獨(dú)資公司除外），也就是說，在項(xiàng)目公司設(shè)立之前，應(yīng)有一方股東已取得項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)并將其投入項(xiàng)目公司。問題在于，是否投入土地使用權(quán)的股東只能將土地使用權(quán)作為注冊資本出資。我們知道，內(nèi)資項(xiàng)目公司不具備中外合作房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在分配方面的靈活性，股東只能按其出資比例分配利潤承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如土地使用權(quán)作價(jià)評估進(jìn)入項(xiàng)目公司注冊資本，則勢必使得資金投入方需按其出資比例投入大量的資金作為注冊資本，這部分資金的數(shù)額甚至可能超出項(xiàng)目開發(fā)所需資金數(shù)量。巨額的資金積淀并不符合市場原則，如此操作將極可能導(dǎo)致出資方在驗(yàn)資后又違規(guī)將資金抽出。我們認(rèn)為，項(xiàng)目公司應(yīng)以取得具體的項(xiàng)目開發(fā)用地的土地使用權(quán)為設(shè)立前提，此點(diǎn)殆無疑義，但是否必須以土地使用權(quán)作為注冊資本出資則不宜強(qiáng)作要求。只要在項(xiàng)目公司設(shè)立前一方已取得土地使用權(quán)，則可向主管部門申請就該用地的開發(fā)設(shè)立項(xiàng)目公司，但土地使用權(quán)進(jìn)入項(xiàng)目公司的方式可靈活處理。如可由土地使用權(quán)擁有方承諾將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓予將設(shè)立的項(xiàng)目公司，并另行出資與他方共同設(shè)立項(xiàng)目公司用于開發(fā)該地塊，待項(xiàng)目公司成立后，再辦理土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司。但此時(shí)的土地使用權(quán)不是作為股東出資，因此其轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定的實(shí)體性條件和程序性條件。事實(shí)上，即便土地使用權(quán)投入方是以土地使用權(quán)作價(jià)出資進(jìn)入項(xiàng)目公司，由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序性要求，各地土地行政主管部門通常要求項(xiàng)目公司與土地使用權(quán)投入方簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并以此作為辦理土地使用權(quán)變更登記的程序性條件之一。此時(shí)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬無對價(jià)的合同，項(xiàng)目公司不需要為土地使用權(quán)的受讓支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為應(yīng)作為股東出資的要式行為，并不需要完全符合城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。
此外，如項(xiàng)目公司的土地使用權(quán)投入股東提出將其所擁有的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行分割，即將土地使用權(quán)作價(jià)后，將其中的一部分作為對項(xiàng)目公司的注冊資本出資，另一部分則作為注冊資本以外的出資投入項(xiàng)目公司，這種作法是否具有合法性呢？立法對此沒有禁止性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條只規(guī)定依法取得的土地使用權(quán)可作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，但對作價(jià)入股的具體方式并未進(jìn)行限制。我們認(rèn)為，這種處理方式實(shí)質(zhì)上是將土地使用權(quán)部分以股東出資形式部分以轉(zhuǎn)讓形式投入項(xiàng)目公司，從開發(fā)的角度來說，一個特定項(xiàng)目的土地使用權(quán)應(yīng)是一個整體，政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)已在規(guī)劃方面對其進(jìn)行了限制，因此不能將特定項(xiàng)目的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓予不同主體，但轉(zhuǎn)讓予同一主體并不會令政府的城市規(guī)劃受到影響，而且將土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行分割并不必然會在實(shí)質(zhì)上影響項(xiàng)目土地使用權(quán)的整體性，項(xiàng)目公司仍然可一次性取得全部土地使用權(quán)，并一次性辦理變更登記手續(xù)。這種處理方式的結(jié)果是使項(xiàng)目公司對土地使用權(quán)投入方股東產(chǎn)生負(fù)債，而該部分債務(wù)作為股東債權(quán)并不違反相關(guān)法律的規(guī)定。因此，單純對土地使用權(quán)作出價(jià)值形態(tài)的分割并分別投入項(xiàng)目公司的行為應(yīng)具有合法性。
三、項(xiàng)目公司的股東責(zé)任
房地產(chǎn)開發(fā)行為在法律上產(chǎn)生的直接后果是創(chuàng)設(shè)建筑物這一特定的不動產(chǎn)，同時(shí)還伴隨著將其進(jìn)行處分的行為。由于不動產(chǎn)具有使用上的長期性及對民生的巨大影響，因此各國立法都對不動產(chǎn)的建設(shè)者規(guī)定了相對嚴(yán)格的責(zé)任。我國《建筑法》第60條規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。該法及相關(guān)行政法規(guī)規(guī)章并對建筑物的保修責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定，該責(zé)任既涉及建筑施工單位，也涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》還規(guī)定，對已售商品住宅實(shí)行住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書制度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保修責(zé)任進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定。由于項(xiàng)目公司是以開發(fā)經(jīng)營某一個或多個特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營目的公司，一旦經(jīng)營目的完成，項(xiàng)目公司通常便會宣告解散，因此可能存在項(xiàng)目公司的存續(xù)期限短于開發(fā)商對商品房的保修期限的情況。當(dāng)然，由于法律規(guī)定建筑施工單位對建筑物的地基基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量也應(yīng)承擔(dān)終身保修責(zé)任，開發(fā)商可將此責(zé)任轉(zhuǎn)嫁予施工單位。但對購房者來說，由于其只與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關(guān)系，因此購房者直接要求施工單位承擔(dān)責(zé)任缺乏法律依據(jù)，只能依法向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行追索。而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式上，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定的是購房者有權(quán)退房并要求賠償損失，故施工企業(yè)也因與購房者沒有合同關(guān)系而無法承擔(dān)此種違約責(zé)任。因此，在項(xiàng)目公司因經(jīng)營目的完成而解散后，應(yīng)由其股東承擔(dān)對購房者的違約責(zé)任。但項(xiàng)目公司是獨(dú)立的公司法人，股東依法只承擔(dān)有限責(zé)任，因此股東僅應(yīng)在其清算所得范圍內(nèi)連帶承擔(dān)有限責(zé)任。